物业管理服务行业世邦魏理仕全球商业地产服务和投资商龙头2019

海外行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1物业管理服务证券研究报告2019年11月19日作者刘章明分析师SAC执业证书编号：[e-mail]孙海洋分析师SAC执业证书编号：[e-mail]世邦魏理仕：全球商业地产服务和投资商龙头世邦魏理仕是全球商业地产服务和投资商龙头。世邦魏理仕的历史可以追溯到1906年的美国旧金山，其前身魏理仕于1773年在英国伦敦成立。成立以来，世邦魏理仕不断通过收购来扩展规模。世邦魏理仕的全球性业务已经覆盖超过100个国家，覆盖美洲、欧洲、中东、非洲、环太平洋等多个区域。集团一共拥有超过90000名员工（不含联营公司）；拥有全球489家办事处（营业部或者公司总部企业办公室），其中246个位于美洲（占比50.31%），154个位于欧洲、中东和非洲（EMEA）（占比31.49%），89个位于亚太地区（占比18.20%）。世邦魏理仕（CBREGroup.Inc）的业务对象主要是房地产的住户和投资者。对于房地产的住户，提供设备管理、项目管理、顾问与交易（资产销售和租赁）等业务；对于房地产的投资者，提供资本市场（资产销售、商业抵押贷款经纪、贷款发放等）、资产租赁、投资管理、资产管理、估值和发展性业务等。世邦魏理仕以多个品牌开展其业务。以品牌【CBRE】开展商业地产服务，以品牌【CBREGlobalInvestors】开展投资管理服务，以品牌【TrammellCrowCompany】开展发展性业务。为了降低运营成本，提高管理效率，2019年世邦魏理仕对其业务进行重组，以新的方式划分出三个业务部：（i）咨询服务；（ii）全球工作场所解决方案；（iii）房地产投资。世邦魏理仕提供的咨询服务主要包括（1）咨询和交易服务；（2）资本市场服务；（3）项目管理；（4）物业管理；（5）估值与咨询服务。全球工作场所解决方案主要包括（1）咨询和交易服务：占用；（2）客户战略与咨询；（3）设施管理；（4）项目管理。其中，设施管理主要指企业设施管理。世邦魏理仕具有分布于全球的33700多名设施管理顾问和14000多名工程技术专业人员，用适应当地市场的解决方案，帮助企业客户改善设施质量和工作场所环境；通过多元化的设施管理服务，包括工程运营与维护、员工支持服务和增值服务，为企业降低设施管理成本并控制风险。世邦魏理仕2016-18年实现的营收分别为173.69亿美元、186.39亿美元、213.4亿美元，2018年同比增长14.55%；2018H1和2019H1营收分别为97.85亿美元、108.50亿美元，2019H1同比增长10.88%。2016-18年世邦魏理仕实现的归母净利润分别为5.73亿美元、6.97亿美元、10.63亿美元，对应的归母净利率分别为3.30%、3.74%、4.98%；2018H1和2019H1归母净利润分别为3.79亿美元、3.88亿美元。风险提示：核心人才流失，经济下行风险，相关商业地产发展不及预期海外行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2内容目录1.世邦魏理仕：全球商业地产服务和投资商龙头......................................................................32.业务重组后三大业务部门，提供卓越优质服务......................................................................53.业绩表现良好，2019H1营收108.5亿美元，归母净利1.01亿美元................................94.战略收购促扩张，全球布局高发展.........................................................................................134.1.战略收购，整合资源丰富业务.................................................................................................134.2.实时监控全球宏观环境与汇率波动，高效控制风险.......................................................144.3.全球化发展，高效适应本土市场：以中国区为例............................................................14图表目录图1：世邦魏理仕办事处的地域分布........................................................................................................4图2：荣誉奖项.................................................................................................................................................4图3：业务重组后，世邦魏理仕将其业务划分为咨询服务、全球工作场所解决方案、房地产投资...................................................................................................................................................................6图4：顾问及交易业务具体可分为业主服务和租户服务...................................................................6图5：灵活空间解决方案Hana...................................................................................................................8图6：灵活空间解决方案Hana...................................................................................................................8图7：全球投资者：房地产私募股权基金+实物资产证券...............................................................9图8：世邦魏理仕2019H1营收108.50亿美元，同比增长10.88%...............................................9图9：2018H1、2019H1世邦魏理仕的营收结构.................................................................................9图10：按具体服务类型划分咨询服务收入（亿美元）...................................................................10图11：按具体服务类型划分房地产投资服务收入（亿美元）.....................................................10图12：2019H1服务成本为84.68亿美元，服务成本率为78.0%................................................11图13：2019H1运营、行政和其他支出为16.70亿美元，运营、行政和其他支出率为15.39%...............................................................................................................................................................................12图14：2019H1实现归母净利润3.88亿美元，归母净利率为3.58%..........................................12图16：2019H1年杜邦分解图...................................................................................................................12图17：世邦魏理仕中国区市场研究报告..............................................................................................15图18：成立CBRE中国区全球置业服务部...........................................................................................15图19：全球置业一站式服务平台............................................................................................................15表1：世邦魏理仕的发展历史.....................................................................................................................3表2：世邦魏理仕（CBREGroup,Inc）的主要子公司.......................................................................4表3：世邦魏理仕里程碑...............................................................................................................................5表4：杜邦分解...............................................................................................................................................13表5：营业收入（亿美元）按币种划分（转化为美元后）............................................................14海外行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明31.世邦魏理仕：全球商业地产服务和投资商龙头世邦魏理仕是全球商业地产服务和投资商龙头。公司历史可以追溯到1906年的美国旧金山，其前身魏理仕于1773年在英国伦敦成立。成立以来，世邦魏理仕不断通过收购来扩展规模。表1：世邦魏理仕的发展历史年份重大事件1773年其前身魏理仕于英国伦敦成立。1906年于美国旧金山成立。1960s-1970s上市。扩大服务组合和地理覆盖范围。1995年收购WestmarkRealtyAd