物业管理行业专题研究十年之后2018

1资料来源：Wind资料来源：中国指数研究院房屋新开工面积（单位：亿平米）物业管理面积持续扩张（单位：亿平米）问题缘起物业管理行业在急剧变化过程中1、核心城市大规模新房入市临近尾声，扩张模式面临转型2、大批物业管理公司登陆资本市场，产业逐渐开始激烈竞争3、居民追求品质服务意识觉醒，个性化增值服务星火燎原虽然全国房屋新开工面积仍维持高位，但核心城市新房开发渐次接近尾声02468101212413414515416517518519620822023405010015020025020102011201220132014201520162017E2018E2019E2020E2问题缘起排名企业备注排名企业备注1万科物业万科子公司9龙湖智慧服务龙湖集团主航道业务2绿城服务上市公司10金科物业金科股份子公司3碧桂园服务上市公司11中海物业上市公司4长城物业十强中开发商背景最淡的企业11华润物业5保利物业挂牌新三板的企业11雅生活服务上市公司6彩生活上市公司14首开鸿城首开集团（首开股份股东）下属公司7恒大物业中国恒大子公司14融创物业8金地物业金地集团子公司16嘉宝股份此前曾在新三板上市，蓝光发展子公司物业管理公司登陆资本市场现状大批物业管理公司登陆资本市场资本市场壮大了物业管理公司的资金实力，也丰富了物管企业的激励手段。物业管理板块较高的估值，刺激地产企业加大对物业管理子公司的各项支持。行业从间接竞争逐渐走向直接竞争。资料来源：中国指数研究院3问题十年之后，龙头物业管理公司是什么样？4发展模式A——重并购收购深圳开元国际。体外基金形式收购万达物业，然后收购进入上市公司。配售，募集资金平台服务面积达到9.8亿平米，其中订约管理达到4.8亿平米，规模迅速成长。开元国际配售规模万达物业并购平台发展之路5发展模式B——关联方大力支持年201520162017收入（亿元）13.818.723.5面积（万平米）6765.28734.410942.7收入占比96.5%95.8%92.3%面积占比96.9%95.9%89.1%碧桂园服务的收入和在管面积，来自碧桂园的比例物业管理面积（千平米）面积占比面积占比面积占比面积占比2014%2015%2016%2017%雅居乐集团24,42710029,52799.934,28081.742,18954绿地控股——————2,6843第三方物业开发商——5,5200.115,77518.333,46243合计24,42710035,04710050,05510078,335100雅生活服务在管面积来自雅居乐和绿地的比例资料来源：均为公司公告6发展模式B——关联方大力支持关联公司大力支持，不仅是在管面积的支持，还可能包括成本端的支持，如关联开发企业尽可能负担小区维修开支等增值服务支持，如和关联开发企业开展协销，代理等业务，主要指非业主增值服务44.933.533.223.823.319.4418.7218.46.405101520253035404550主要物业管理公司毛利率35.229.426.921.316.911.20510152025303540基础物业管理部分毛利率资料来源：各公司公告，单位%资料来源：各公司公告，单位%上市公司毛利率的巨大差异，和部分企业获得关联方大力支持，有一定关系7发展模式C——品牌赋能，大量获得第三方项目由于并无强势股东，绿城服务依靠品牌能力大量获得第三方新盘16年上半年16年下半年17年上半年17年下半年18年上半年期间新增在管面积（万平方米）8601380123020301300期间新增储备面积（万平方米）9902040151015501030期末在管面积（万平方米）914010520117501378015080期末储备面积（万平方米）990011940134501500016030物业费定价（元/月/平方米）3.063.083.093.113.13物业管理基础服务毛利率10.40%10.90%10.80%11.20%11.90%资料来源：公司公告8发展模式C——品牌赋能，大量获得第三方项目0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.501955196019651970197519801985199019952000200520102015不同年代的小区，新房物业费定价差异很大一份典型的前期物业管理合同细节前期物业管理合同是一种特殊的合同，定价较自由，并实际捆绑了物业销售行为。且新房的设备较新，物业管理的实际盈利前景较好。资料来源：根据链家网数据汇总整理，单位：元/平资料来源：武汉某小区前期物业管理合同9发展模式D——品牌赋能，大量拓展存量房万科物业的营业收入一些高品质的服务商，如万科物业，更强调大力拓展存量项目，而不是承接第三方开发企业的前期物业管理合同订单。承接存量项目的好处在于，更适应后新房开发时代的竞争；还在于公司可以更加主动选择拓展项目分部的区域，增加个别区域的项目分部密度。01020304050607080081012141618H1营业收入0%5%10%15%20%25%30%0246810121416081012141618H1毛利毛利率万科物业的毛利和毛利率资料来源：公司公告，单位：亿元资料来源：公司公告，单位：单位，亿元10物业龙头的发展，是以上四种模式的集成没有哪家公司只依赖于一种模式成长，每家公司都各有侧重，却也兼顾其他发展路径。2015201620172018H1企业营业收入毛利率营业收入毛利率营业收入毛利率营业收入毛利率万科物业2,97023.1%4,26022.1%7,12718.7%4,15717.3%绿城服务2,91918.2%3,72219.2%5,14018.4%2,92718.8%保利物业1,93619.2%2,54819.3%3,23719.4%1,85321.9%碧桂园服务1,67230.6%2,35833.9%3,12233.2%2,01639.0%恒大物业1,318-1,948-3,024-1,870-中海物业2,13220.6%2,29323.9%2,80723.3%1,60827.7%长城物业1,647-1,797-2,101-1,099-金地物业1,2072.9%1,6421.0%2,0526.4%1,13312.6%龙湖物业1,015-1,445-2,019-1,232-雅生活服务93415.9%1,24525.0%1,76133.5%1,40636.3%金科物业58923.2%97322.3%1,22723.8%65424.4%融创物业500-733-约900.0-490-中奥到家42033.3%63524.7%97830.4%49830.6%南都物业47029.8%57627.2%81824.4%46924.1%资料来源：各公司公告，注，一些非上市公司的数据来自于母公司、或股东公告，单位：百万元11四种发展模式的SWOT分析发展模式A——重并购SWOT弱点资本而非品牌获得客户，客户忠诚度较低；耗用现金资源，需要持续融资威胁若整合管理不当，可能形成一边购入在管面积，一边流失服务合同的局面；若不能强化复制质量，可能缺乏业主满意度，业主增值服务无法展开优势规模快速增长，且短期无需大幅提升品牌知名度，客户满意度，仍可保持较高毛利率。当小物业公司定价合理时，有助于进入新业务领域（如非住宅）和新区域。机会有利于上市较早，或货币资金十分充裕，品牌知名度较低的企业快速逆袭12四种发展模式的SWOT分析发展模式B——关联方大力支持O机会“血统”较好的公司，可以凭借此模式快速壮大。如果有效结合模式B和模式C/模式D，则有可能诞生“最努力的成功富二代”。S优势在管面积增长确定性最强，毛利率一般有优势，若再结合模式A，收入和业绩可能超常规增长W劣势关联方支持的某些业务具有周期性，关联方自身的经营有周期性。关联方的意义在于“扶上马，送一程”，若过分依赖关联方，则未来业务缺乏护城河。T威胁关联方支持力度受其自身规模限制，前期力度大，后期增速下降13四种发展模式的SWOT分析发展模式C——品牌赋能，大量获得第三方项目优势收入增速虽然不如模式A,但无需耗用货币资金，属公司内生增长。大量储备面积，决定了公司业绩增速确定性很高。机会.由于客户满意度较高，业主增值服务展开可能性更大劣势如果没有关联方支持，则第三方中小企业的订单长期潜力有限。威胁长期而言，新房开发时代将过去，模式C最终必须转型为模式D，企业需要掌握存量小区拓展能力。SOWT14四种发展模式的SWOT分析发展模式D——品牌赋能，大量拓展存量房SWOT优势同样属于内生独立增长，且适合后新房开发时代（模式B和模式C都不适合后新房开发时代)。机会增加单位面积客户密度，从而寻求增值服务从量变到质变的可能性。弱点当前毛利率较低，盈利增速可能较慢威胁存量房物业管理权交接在部分城市不容易。该模式对于业主口碑要求最高15结论：短期增长看好B模式，长期前景看好C/D模式2015201620172018H1企业合约在管合约在管合约在管合约在管雅生活服务-35.0-50.1126.178.3185.6109.1绿城服务171.982.8224.6105.2287.8137.8311.1150.8碧桂园服务161.769.8207.191.1329.5122.8386.0136.8中奥到家33.822.260.044.666.754.6--南都物业26.417.231.522.238.830.1--保利物业-62.7120.488.7174.2107.3219.5130.1B模式带来短期最具吸引力的业绩增速，且不存在资金负担。C/D模式带来中长期最具潜力的增值服务空间，和最巩固的在管面积组合。（D模式是C模式的更新升级版，C模式必须在5年左右时间完成升级）A模式是有效补充，只在小物业公司定价较低时具有意义。资料来源：公司公告，单位，百万平方米16B模式的长期局限在管面积的绝对增长规模即使稳定，随着时间，在管增速不断下降风险。新房开发的可持续性，带来关联公司在管面积绝对增长规模不稳定风险。存量房物业管理权争夺时代，在管面积的可能流失风险。17C/D模式的长期前景中国的物业管理公司具备增值服务发展的可能性资料来源：中信证券研究部整理18C/D模式的长期前景绿城服务园区服务业务一览业务板块18H1收入（亿元人民币）同比增长成长定性分析物业服务20.232%确定性成长园区服务5.145%园区产品和服务1.241%高成长性居家生活服务0.33%逐渐淡化园区空间服务0.9182%阶段性高成长物业资产管理服务2.528%结构开始变化，从周期性逐渐转为成长性文化及教育服务0.273%巩固提高咨询服务4.025%在建物业服务3.323%周期性业务管理咨询服务0.733%成长性业务不同类别的服务共同助推业主的信任大量物理空间的利用，节约服务开展的成本高度细分的客群，诞生服务盈利的空间资料来源：公司公告，中信证券研究部19十年之后在管面积15亿平米左右，客户不断动态更新，具备基础服务价格弹性，拥有3-5项成熟增值服务的优质社区生活服务平台。20中信证券物业管理行业研究：1.物业管理行业专题报告—群英谱(2018-08-27)2.物业管理行业专题研究报告—物业管理公司为何毛利率差异巨大(2018-07-19)3.房地产行业跟踪报告—物业管理行业十问十答(2018-06-29)4.物业管理行业专题研究报告—透视海外成熟物管企业，看好中国龙头面积和服务领域双扩张(2018-06-07)5.房地产行业深度研究报告—物业龙头成长三段论(2017-05-22)6.碧桂园服务（06098.HK）投资价值分析报告—龙头短期增长明确，品质决定长期潜力(2018-06-19)7.中海物业（02669.HK）投资价值分析报告—稳步扩张面积，品质创造价值(2018-06-05)8.雅生活服务（03319.HK）投资价值分析报告—物