物业管理行业深度报告因科技得规模以服务2019

证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款因科技，得规模，以服务物业管理行业深度报告｜2019.8.6中信证券研究部核心观点陈聪首席基地产业分析师S1010510120047张全国地产分析师S1010517050001这篇专题报告主要聚焦科技应用对物业管理行业的改变。▍科技应用提高人均在管面积，也带来规模经济。作为一个劳动密集型行业，科技正在不断优化和释放物业管理公司的人力资源，企业从而得以在不显著降低服务满意度的同时持续增加人均在管面积，从而有效化解了单位人工成本上涨的行业性压力。而科技应用需要一个成果识别和推广中心，需要总部持续的运维投入，也决定了物业管理公司不会“小而美”，规模经济成为现实。▍科技应用创造和优化增值服务，也便利基础服务提价和优胜劣汰。科技手段能够侦测业主多元化的生活服务需求，也能有效优化闲置的物理空间和人力资源，使之投入到增值服务中去。科技进步还有利于集体决策的形成，从而便于物业管理费定价灵活浮动，也有利于品牌物业管理商替换劣质服务提供商。我们也注意到，地方政府透过如“北京业主”App等手段支持这一变化。▍科技巨头逐渐重视，物管公司持续投入，期待居住体验颠覆性升级。由于技术有待进步，物业费偏低，过去开发商重资源获取却不重居住体验，相比通讯、购物、娱乐和出行，居住领域在过去十多年变化最少。时至今日，腾讯等科技巨头开始重视智慧社区的发展前景。各大物业管理公司也纷纷加大科技投入。我们相信，5G时代可能迎来的居住颠覆性变化，物业管理公司将扮演重要角色。▍科技投入强化物业管理公司竞争力。科技投入在战术上是划算的，在战略上则有助于品牌巩固优化。例如，基于一系列假设，我们测算，绿城服务在近几年，以超过1亿元的狭义科技应用投入，获得了约5亿元的息税前收益。▍风险提示：科技投入效果难以定量测算的风险；过分强调替换人工导致服务满意度下降的风险；物业管理公司缺乏容纳科技人才的激励考核体系的风险。▍未来已来，看好品质龙头。我们认为，科技应用不仅带来降本增效，拓展增值服务，更有可能为日后科技塑造新居住形态的重要实践者。我们维持行业“强于大市”的投资评级，看好品牌实力强劲，具备一定规模，有意愿加大科技应用相关投入，有可能推动完整增值服务体系建设的公司，推荐绿城服务，中航善达和中海物业，建议关注万科物业、保利物业、金科服务。重点公司盈利预测、估值及投资评级公司名称评级股价EPS（元）PE（元）18A19E20E21E18A19E20E21E绿城服务买入5.540.170.210.270.3532.626.420.515.8永升生活服务买入3.270.070.120.230.3146.827.314.210.6中海物业买入3.760.120.170.220.2831.322.117.113.4南都物业买入17.490.911.001.201.4619.217.514.612.0中航善达买入12.061.280.930.830.999.413.014.512.2资料来源：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2019年8月5日收盘价，除中海物业为港币外，其他公司均为人民币，中航善达EPS计算依据对收购资产增发股份的假设，详见我们2019年7月26日发布的报告《中航善达：国企改革再进一步》物业管理行业评级强于大市（维持）物业管理行业深度报告｜2019.8.6请务必阅读正文之后的免责条款部分目录物业管理是个好行业.........................................................................................................1科技应用提高人均在管面积..............................................................................................3科技应用带来规模经济......................................................................................................6科技应用创造和优化增值服务...........................................................................................8科技应用优化集体决策机制............................................................................................10居住升级之路——期待科技的颠覆时刻..........................................................................11房住不炒，科技应用将推动产品差异化..........................................................................12科技巨头重视程度提升....................................................................................................12物业公司积极加大科技投入，优化服务体系...................................................................14案例研究——科技投入强化物业管理公司竞争力............................................................17必要的科技研发投入是品牌物业公司立身之道................................................................17案例：绿城服务的科技投入和回报..................................................................................18风险提示.........................................................................................................................21相信科技的力量，看好物业管理行业龙头.......................................................................21绿城服务：依托科技应用，完善生活服务平台................................................................21中海物业：物联+互联双驱动，科技铸造优质服务..........................................................22中航善达：期待强强联合的化学反应..............................................................................24万科物业：社区服务生态系统领导者..............................................................................25金科服务：科技应用能力突出.........................................................................................26保利物业：重视科技，增长迅速.....................................................................................27物业管理行业深度报告｜2019.8.6请务必阅读正文之后的免责条款部分插图目录图1：中国物业管理行业管理面积变化.............................................................................1图2：中国物业管理行业营业总收入.................................................................................1图3：2000年后建成的北京2468个小区样本显示：平均物业费率随着房龄降低逐渐上升..........................................................................................................................................1图4：相对房价和房租而言，物业费所占比例较低...........................................................2图5：2018年底，四家港股上市公司在整体市场规模占比..............................................2图6：TOP公司管理面积均值和市场占有率.....................................................................2图7：社区基础服务市场和增值服务市场的规模...............................................................2图8：永升生活服务主要业务内容....................................................................................2图9：2018年百强企业增值服务的收入来源....................................................................3图10：物业管理行业的发展模型......................................................................................3图11：居民服务和其他服务业从业人员平均工资.............................................................4图12：2018年百强物业企业成本构成情况......................................................................4图13：绿城服务单位员工薪资水平..................................................................................4图14：百强物业管理企业人均产值与人均在管面积.........................................................5图15：智慧停车解决方案的架构图..................................................................................5图16：万科泊时易智慧停车系统......................................................................................6图17：龙湖物业智慧