物业管理行业深度研究中海服务背靠央企物管为基双联合璧增值为翼2019

海外行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1物业管理证券研究报告2019年08月05日作者刘章明分析师SAC执业证书编号：[e-mail]孙海洋分析师SAC执业证书编号：[e-mail]中海服务：背靠央企物管为基，“双联”合璧增值为翼中海物业：物业服务卓越领导者33年卓越物业，隶属中国海外集团。中海物业集团有限公司隶属于中国建筑集团有限公司（世界500强第23位）旗下中国海外集团，是中国首批一级资质物业管理企业。1986年在香港注册成立，1991年进入中国内陆，2015年10月在香港联交所主板上市。基础物业服务+增值服务双管齐下，18年底在管面积1.4亿方。截至2018年底公司管理物业类型包括住宅小区、商用物业和政府物业，所管理建面达1.4亿方。物业管理主要包括为中高端住宅小区（包括综合用途物业）、商用物业及政府物业提供的服务，如保安、维修及保养、清洁及绿化等；增值服务主要包括工程服务以及小区租赁、销售及其他服务。中海物业控股股东为中国海外集团，持股61.18%；其他股东持股38.82%。公司董事会及管理层成员在物业管理服务领域均有多年经验。2018年营业收入41.5亿港元+23.7%，物业管理服务收入37.5亿港元，增值服务收入4.1亿元；分别占公司总营收90.1%和9.9%；2016-2018年毛利率分别为24.8%、23.9%、20.4%，其中，2016-2018年物业管理毛利率分别为21.1%、21.3%、18.0%；其他物业管理服务的毛利率为18.4%。2018年物业管理服务利润大幅增长40.0%至4.6亿港元。2018年增值服务分部毛利率为42.4%。中海物业净资产收入率2016-18年分别为28.53%、35.66%、35.99%，小幅增长。个性化服务为导向，推动商业及政府项目拓展央企背景构筑强大竞争力，兄弟企业快速发展，提供加速增长空间。中国海外发展2018年合约销售额3012.4亿港元，同比增长29.8%，相较于前三年18%的CAGR增长约11%。19年1-6月累计合约销售额约1942.02亿港元，同比增长26.89%，累计已售楼面面积约为921.87万平方米。新增或续约大型政府项目，高端定位创立行业标杆。2018年中海物业新增或续约合约达到8.38亿港元，总建筑面积新增12.6百万平方米；中海物业以定位高端、服务质量突出而著称。高水平的服务质量和高端定位为中海物业创造了强大的品牌价值。“兴海物联”+“优你互联”两大载体，打造智慧社区，“兴海物联”：构建科技物管服务体系。中海物业旗下兴海物联是国内领先的智能园区服务提供商，为客户提供涵盖住宅小区、城市综合体、商业写字楼、酒店、产业园区等多类型项目建筑智能化系统。“优你互联”以社区资产运营、客户资产运营、生活服务运营为主线，以开放性、兼容性的优你家APP和微信平台为运营载体，实现客户、商户、物业、合作方多方共赢。携手华为，共同打造智慧园区新标杆。基于华为数字平台，利用华为云“边云协同”的技术架构，通过“城市中心+项目”的方式变革建筑管理运行模式，实现技术替人、技术助人。风险提示：地产销售面积下滑，核心人员流失，增至服务发展低于预期海外行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明2内容目录1.中海物业：物业服务卓越领导者.....................................................................................................41.1.33年卓越物业，隶属中国海外集团......................................................................................41.2.基础物业服务+增值服务双管齐下，18年底在管面积1.4亿方..................................61.3.中海外集团控股，董事及高管经验丰富.............................................................................81.4.2018年营业收入41.5亿港元+23.7%....................................................................................92.个性化服务为导向，推动商业及政府项目拓展.........................................................................152.1.央企背景构筑强大竞争力......................................................................................................152.1.1.兄弟企业快速发展，提供加速增长空间................................................................152.1.2.新增或续约大型政府项目，高端定位创立行业标杆..........................................162.2.“兴海物联”+“优你互联”两大载体，打造智慧社区...............................................162.2.1.“兴海物联”：构建科技物管服务体系.................................................................162.2.2.“优你互联”：打造优+互联网生态圈..................................................................182.3.携手华为，共同打造智慧园区新标杆................................................................................20图表目录图1：中海物业集团有限公司隶属于中国建筑集团有限公司（世界500强第23位）旗下中国海外集团，是中国首批一级资质物业管理企业............................................................................4图2：中海物业的中国业务分布............................................................................................................6图3：中海物业的产品及服务组合........................................................................................................7图4：2018年中海物业管理的建筑面积为1.41亿平方米.............................................................7图5：中海物业组织架构..........................................................................................................................8图6：2018年公司营收41.5亿港元，同比增长23.7%...................................................................9图7：2018年公司营收业务结构...........................................................................................................9图8：2018年物业管理服务收入37.5亿港元，占比90.1%.........................................................10图9：2018年包干制固定物业管理合同收入占分部收入84.1%.................................................10图10：2018年增值服务收入4.1亿港元，增长55.7%.................................................................10图11：2018年工程服务、社区资产服务分部收入为1.7、2.4亿港元....................................10图12：2018年华南地区收入12.8亿港元........................................................................................11图13：2018年华南区营业收入占比为30.9%..................................................................................11图14：2018年中海物业营业成本为33.1亿港元，同比增长29.4%.........................................11图15：2018年，销售成本的升高略高于收入的升高...................................................................11图16：2018年公司毛利8.5亿港元，同比增长5.8%....................................................................12图17：2018年公司毛利率为20.4%....................................................................................................12图18：2016-2018年物业管理毛利率分别为21.1%、21.3%、18.0%.........................................12图19：2018年包干制、酬金制、其他物业管理服务毛利率为10.6%、100.0%、18.4%......12图20：2018年物业管理服务分部毛利为6.7亿港元....................................................................13图21：2016-2018年增值服务毛利分别为1.2亿港元、1.4亿港元、1.7亿港元................13图22：2018年工程服务、社区资产服务分部毛利为1.2亿港元、0.5亿港元...................13海外行业报告|行业深度研究请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明3图23：2018年增值服务毛利率42.4%................................................................................................14图24：2018年工程服务、社区资产分部毛利率为32.1%、49.9%.............