第一太平戴维斯重庆照母山商务办公市场专题报告2019714页

1照母山商务办公市场重庆–2019年7月SPOTLIGHTSavillsResearch2savills.com.cn/research前言重庆照母山商务办公市场专题报告欢迎阅读重庆照母山商务办公市场专题报告。历经十余年高速发展，重庆优质写字楼市场成为中国市场存量前六位的城市，商务区分布不断外扩分散。作为“重庆向北”的发展支点和招商引资主要落户区域，照母山商务办公市场亦在十余年间从无到有，形成全市最大的商务区之一，与全市优质写字楼市场同步成长。基于土地成本要素和主导发展产业的影响下，照母山商务市场的楼宇构成与城市其他商务区有较大区别，以国资平台出资修建的商务园区楼宇为主，近两年才陆续出现更多的优质写字楼。因此，该区域一直缺少优质写字楼且楼宇租赁市场化程度偏低，导致长期被市场所忽视。但是，占据城市核心要塞区位和长期受惠于政策扶持等优势因子促使照母山成为全市商务办公最为活跃和重要的区域，亦对全市写字楼市场有潜在巨大影响。第一太平戴维斯研究部长期跟踪重庆优质写字楼市场，我们希望通过数据分析和实地调研等多种研究方法，对照母山商务办公市场抽丝剥茧，分析现状、研判趋势、直击挑战，让读者更加理解重庆商务办公市场。AndyLau刘奕兴总经理-重庆[e-mail]前言3内容摘要照母山商务办公市场，自2001年建设之初就作为全市招商引资重要落户区域和“重庆向北”发展的重要支点，然而长期以来区域由于缺乏优质写字楼以及市场化租赁程度偏低等特性一直被市场所忽视。历经十余年高速建设发展，照母山商务办公市场已经形成270余万平米的庞大体量，目前已经成为重庆最大的商务区之一，区域吸引力与日俱增，对全市优质写字楼市场有潜在巨大影响。第一太平戴维斯调查发现：展望未来，随着城市不断发展，照母山商务办公市场将面临供应和产业竞争的双重竞争挑战。历经十余年高速开发建设，照母山商务办公市场可开发用地已殆尽，将从大开发进入大运营时期，存量资产运营将成为区域继续发展的关键。照母山商务办公市场面临三大影响及挑战：土地成本、政策扶持和产业集聚是照母山商务办公市场得以发展壮大的三大因素。供应端来看，照母山商务办公市场的楼宇租售以国资自持部分为主，占比50%，社会资本持有物业占比仅为2%，其余均为散售和总部自用楼宇；商务园区是区域内招商引资最重要的物业载体，占比高达88%，优质写字楼比例仅为12%；供应端的业权和物业构成比例反映出照母山区域相较其他区域市场化程度低的独特性。需求端来看，信息技术、金融以及房地产行业构成区域内主要租户来源，整体占比接近六成；重庆本土企业是照母山商务办公市场需求的绝对主力，占比超过六成，与全市国内资本主导的优质写字楼市场呈现出不同格局。区域内甲级写字楼由于整体体量小，租金性价比高的特点，整体空置率最低。商务办公供应生态单极化，影响区域市场竞争力；庞大的商务园区分流全市写字楼市场需求；交通和商业配套不尽完善，影响区域办公体验。内容摘要4savills.com.cn/research兴起与发展照母山商务办公市场坐落在重庆国家级新区两江新区核心区域，照母山森林公园以南，占地面积约4平方公里。区域始建于2001年，依托“重庆向北”的发展契机，历经超过15年的连续开发建设和招商引资，当前逐步形成重庆最庞大也最为重要的商务办公市场之一。最初作为北部新区高新技术产业园的重要部分，照母山区域被定位为科技产品工业化生产区，发展医药、机械、高新科技等行业，引入药友制药、华邦制药等重点企业。2004年，江北嘴中央商务区开始进入建设期，为突出差异化且继续承担城市向北的支点作用，北部新区管委会提出打造重庆EBD-生态科技商务区（EcologyBusinessDistrict），金融机构、政府单位以及国资和社会企业不断涌入，照母山从工业生产和研发区域逐步演变为城市综合商务区。2014年，北部新区撤销，两江新区重新调整新区各区域战略定位和产业布局，提出打造照发展背景母山科技创新城，旨在发展引领全市新经济龙头区域。从数次战略定位易帜调整来看，照母山商务办公市场由于区位重要性和产业基础等，对重庆发展战略意义不言而喻，同时也折射出自身发展定位的不确定性。在政府强力引导和扶持下，两大国资企业高科集团和渝兴集团深度参与打造，并引入众多社会资本，照母山商务办公市场已经形成270余万平米的庞大体量，吸引了中国移动、中国电信、中国联通、阿里巴巴、腾讯、重庆进出口银行、中国银行、中国建行等一大批科技、金融和总部类企业落户。同时，随着两江新区经济发展引领全市，房地产、专业服务、贸易零售等不同行业的企业也开始集聚于此，区域吸引力与日俱增。照母山商务办公市场发展卫星图主要企业入驻时间线信息技术类：中国移动，中国电信总部企业：交运集团，重庆茧丝绸集团有限公司金融类：重庆进出口银行公共机构：财政局，税务局，发改委等公共机构：重庆市人民医院，重庆仲裁委员会信息技术类：中国联通总部企业：渝富集团等金融类：中国银行，中国工商银行，中国建行等信息技术类：腾讯，阿里巴巴，完美世界，紫光集团，云从科技等公共机构：重庆自由贸易试验区人民法院，渝北检察院等房地产类：恒大集团，中骏地产，阳光城等金融类：马上消费金融等20042010201520192014201820102007来源第一太平戴维斯研究部来源第一太平戴维斯研究部5兴起与发展照母山商务办公市场以两江幸福广场为核心，以星光大道和黄山大道等主干道为轴沿线开发。第一太平戴维斯以高快速路和两江幸福广场为物理分界和楼宇/区域供应时间和功能定位为参考，将照母山商务办公楼宇划分为ABCD四个板块。空间布局板块区位集中供应时间主要楼宇和企业功能定位特点A两江幸福广场东侧2004-2008总部基地，金星、天王星、海王星等“星系列”楼宇、中国移动、中国电信、招商银行等总部楼主要产业为信息技术、金融、专业服务照母山区域的起步区，实现商务办公从无到有B两江幸福广场西侧2006-2012“星座”系列为主第二批产业楼宇、三峡担保、重庆机电集团等总部楼主要产业为信息技术、金融、专业服务大量总部和科研机构入驻C兰海高速西侧2015-2018互联网产业园、服务贸易产业园、山顶总部基地、信达国际主要产业为信息技术、服务贸易最新开发建设区域D内环高速南侧2008-2018财富金融中心、精信中心、上丁企业公园、市发改委、市税务局等政府机构主要产业为金融、专业服务业、房地产、公共机构拥有最高楼宇品质的板块来源第一太平戴维斯研究部来源第一太平戴维斯研究部照母山商务办公市场区域构成照母山商务办公市场板块分类6savills.com.cn/research市场供需发展现状截至2019年第一季度，照母山商务办公市场已吸引了2000余家双创企业、100多个研发中心、200多家金融企业入驻，拥有全市最大的科技研发集群、最高的科技产值，科技企业总收入6年来保持着重庆第一，成为全市重要的金融和科创中心。照母山商务办公市场发展壮大主要得益于三大因素：土地成本、政策扶持和产业集聚。第一，照母山区域在发展初期，为实现新区跨越发展，创新推出众多工业/产业用地性质的土地，大幅降低企业入驻的成本，创造“低价格高价值”的价值洼地，奠定后期长周期、大面积开发建设的基础。第二，产业环境离不开政策长期扶持。作为城市发展战略“一路向北”的支点，自成立之初便出台各种招商优惠政策吸引企业入驻，梳理最近的“黄金十条”政策可以发现三个特点：一是扶持范围明确，政策适用于在两江新区直管区、经营、纳税的先进制造业、科技型企业、总部企业和金融业，目标导向强；二是覆盖范围广，政策适用于企业从项目落户至持续发展到上市阶段，为企业全生命周期提供扶持；三是扶持手段多元化,从所得税减免，租金补贴，区域内企业合作奖励到高端人才奖励，技术创新扶持等。同时，区域作为自贸区的一部分，注册企业亦可享受货币流通自由，负面清单制度等优惠。第三，产业集聚形成良性生态链。从北部新区时代开始，照母山商务办公市场就是招商引资的重点区域，不断通过各种方式引入龙头企业和公共机构，如中国联通、中国移动、市财政局、市税务局、市发改委，进出口银行，招商银行重庆分行、浦发银行重庆分行、重庆市三峡担保、阿里巴巴、腾讯。企业总部、公共机构的集聚对金融和科技等主要产业的上下游产业链企业充满吸引力，从而内育外引更多相关企业入驻，形成较为良性产业生态链。发展环境政策范围优惠范围在两江新区直管区注册、经营、纳税的先进制造业、科技型企业、总部企业和金融业，并符合重庆市、两江新区战略性新兴产业导向的企业。政策范围在自贸区内注册的企业。企业所得税减免；重点项目落户及经济贡献奖励；高端人才奖励；企业股权投资，区域内企业合作奖励；技术创新扶持奖励；企业融资优惠；奖励企业上市；办公租金补贴。优惠范围注册公司不需承担资本；负面清单；货币流通自由；年税制度，所得税增值税减免。重庆两江新区四个“黄金十条”招商政策重庆市自由贸易区政策来源第一太平戴维斯研究部来源重庆市两江新区管委会照母山商务办公市场已入驻主要企业（机构）分布7市场供需发展现状截至2019年第一季度，照母山商务办公市场已经形成270余万方的庞大体量，是全市最大且最重要的商务办公市场之一。2007年以前是起步阶段，随着第一批“星系列”产业楼宇，总部基地等不断交付，区域总体量超过60万平方米，商务办公市场从无到有起步发展。2008-2014年为积累阶段，七年内区域体量不断增加，迎来“星座系列”、渝兴广场、高科山顶总部基地等楼宇不断入市，录得期间超过120万方新增供应。同期重庆优质写字楼也呈现爆发增长态势，超过照母山存量体量。另外，重庆财政局，税务局，金融办国资委等大批政府机构以及中国银行两江分行，渝富集团等优质企业不断迁入，区域资源不断积聚，功能不断完善，为之后发展积淀更深基础。2015-至今为提升阶段，五年新增供应接近90万平方米，一方面区域迎来互联网产业园和服务贸易产业园等新一代国资持有的商务园区，同时涉外商务区、信达国际、精信中心、财富金融中心等品质较高的优质写字楼项目亦不断竣工入市，楼宇品质显著提升，逐步成为综合性更强的商务区。从四大板块来看，A区最早开始进行开发建设，并于2010年完成板块所有楼宇交付后步入运营期，目前存量占比约为19%。B区楼宇集中交付于2010-2013年期间，6年后2019迎来重科智谷项目供应，目前存量最大，占比32%。C区为新开发区域，2013年起供应不断攀升，6年供应约80万平方米，目前存量占比约为31%。D区建设密度最低，存量占比仅为18%。区域内楼宇租售以国资持有楼宇招商为主，两江新区国资自持楼宇占比超过半数，社会资本全自持业权项目仅存精信中心和微易中心等少量楼宇，另外散售业权的楼宇近三成，其余皆为企业购买/建设自用的总部大楼。从物业类型构成来看，商务园区接近九成，而甲级乙级组成的优质写字楼占比不足二成，远低于全市平均水平。供应端的业权和物业构成比例反映照母山区域相较其他区域市场化程度低的独特性，也极大影响着区域市场的需求来源。供应分析0501001502002503003504004502004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019051015202530354020042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820190501001502002503003502004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019A区B区C区D区来源第一太平戴维斯研究部来源第一太平戴维斯研究部来源第一太平戴维斯研究部3%9%88%来源第一太平戴维斯研究部20%50%2%28%来源第一太平戴维斯研究部商务办公市场历年存量变化照母山商务办公市场历年新增变化照母山四大板块历年存量变化照母山物业类型构成照母山楼宇业权构成8savills.com.cn/resear