高力国际北京2019Q1写字楼市场概览20194304页

2019年第一季度，净吸纳量虽较上季度小幅回升，但因经济增速放缓，其较去年同期同比下降82%。受一个新项目入市及部分租户调整租赁策略影响，全市录得空置率小幅上升以及平均租金下行。考虑到即将到来的供应高峰，我们预测截至2019年末，北京甲级写字楼市场的空置率将被推升至过去十年的最高水平，平均租金亦将同比下降0.8%。我们建议项目空置率较高、以及位于将有大量新增供应入市子市场的业主在租金谈判中保持灵活；有意愿升级楼宇品质的租户宜把握此契机以获得具有吸引力的价格。总结&建议我们预测金融与科技行业，特别是人工智能领域将成为未来五年全市需求的主要来源。约120万平方米的新增供应计划于2019年入市，其将与2020-2023年间计划入市的140万平方米新增供应一起，于2023年末将北京甲级写字楼市场的总存量推升至约950万平方米。我们预计业主租金预期的下调将导致全市平均租金在2019年末同比下降0.8%。稳定的需求以及丽泽子市场的日渐成熟或将支撑租金自2021年起恢复上行。受大量新增供应以及租户的租赁策略调整影响，空置率预计将于2019年末上升至18.1%。自2020年起，租户对CBD与丽泽区域逐渐增长的租赁需求有望使空置率于2023年末降至13.2%。人民币326.8元人民币324.5元-0.1%-0.8%人民币332.5元0.3%10.2%18.1%0.2个百分点8.1个百分点13.2%0.6个百分点420,000平方米400,000平方米23,300平方米120万平方米510,000平方米40,000平方米需求供应租金空置数据来源：高力国际注释：截至第一季度末，1美元=人民币6.73元；1平方米=10.76平方英尺租金取写字楼中区整层净有效租金（不含物业费、折算免租期）2019年全年同比/2019年末2018–23年平均2018-23年均增长率/2023年末2019年第一季度环比/第一季度末高力季报写字楼|北京|研究|2019年第一季度|2019年4月30日陈曦高级分析师|研究|华北区[e-mail]业主依然承压租户的成本控制策略使业主下调租金预期2高力季报写字楼|北京|研究|2019年第一季度|2019年4月30日332.6330.6331.8327.1326.84.3%8.0%8.3%10.0%10.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%300.0310.0320.0330.0340.0350.0平均租金空置率租赁市场租户更为注重成本控制2019年第一季度，我们观察到租户的问询量出现回升，尽管许多租户因考虑到经济的不确定性以及即将到来的供应高峰依然采取观望态度。第一季度全市总净吸纳量因此环比提升24%，录得23,300平方米（251,000平方英尺）。然而，因经济增速放缓所致，其较2018年同期同比下降82%。由于一些来自科技以及灵活办公行业的租户更为注重成本控制并调整租赁策略，我们在本季度观察到某些租户选择缩减租赁面积或进行迁址。受此以及一个新项目入市的影响，北京市整体空置率环比上升0.2个百分点至10.2%。一些空置率较高项目的业主感受到压力并将租金预期调低，亦导致全市平均租金环比下降0.1%至人民币326.8元（48.60美元）每月每平方米。与此趋势相仿，本季度CBD子市场的空置率提升0.1个百分点至5.4%，平均租金下降0.1%至人民币350.1元（52.00美元）每月每平方米。相似的市场趋势亦出现于东长安街以及燕莎子市场。科技与金融行业为需求的主要驱动力；各子市场表现不同2019年第一季度，尽管科技行业的扩张势头有所放缓，其仍与金融行业共同成为北京甲级写字楼市场的主要需求来源。受益于此，中关村与平均租金及空置率，Q12016-Q12019（人民币每月每平方米）20162017Q120192018数据来源：高力国际金融街子市场的空置率在本季度依旧分别保持在1.4%与1.6%的低位，并维持租金的持续增长态势。来自科技与金融行业的坚实需求同样支撑了亚奥与望京新兴子市场的租金增长以及空置面积的快速吸纳—二者本季度的租金均呈现上扬，亚奥亦录得全市各子市场中的最大空置率环比降幅。一个新项目入市2019年第一季度，位于望京子市场的东方金融中心竣工进入北京甲级写字楼市场。受40,000平方米（430,500平方英尺）新增高品质办公面积的推升，北京市的总存量扩增至约700万平方米（7,490万平方英尺）。需求来源科技1.60.7金融%空置率租金个百分点中关村亚奥本季度子市场最大环比变化3高力季报写字楼|北京|研究|2019年第一季度|2019年4月30日项目卖家买家建筑面积（平方米）交易总价（百万元人民币）鼎好大厦鼎固控股瑞士合众集团、啟城投资、颢腾投资、中东家族财富基金101,0859,018诺德中心中铁诺升置业伊利集团35,3161,871331.8327.1324.5324.2327.6330.5332.50.36%-1.42%-0.78%-0.09%1.05%0.86%0.63%-2%-1%0%1%2%平均租金同比变化8.3%10.0%18.1%16.3%16.0%15.0%13.2%数据来源：高力国际未来展望，2017-2023F3905471,209298480470125341382429397427487277新增供应净吸纳量20172019F2020F2021F2022F20182023F未来展望供应高峰将拉升空置率尽管CBD区域电力供应问题的过渡解决方案已被提出，但考虑到丽泽欠成熟的发展水平以及2019年即将到来的供应高峰，我们预测全市的整体空置率将于2019年末被推升至18.1%。此外，我们认为本季度观察到的内资租户愈加注重成本控制的现象在2019年将会持续，这也将导致更多缩减租赁面积以及迁址类租赁需求的出现。尽管如此，受来自金融与科技行业（特别是AI领域）稳定需求的支撑，随着CBD电力供应问题的逐渐改善以及丽泽区域的日益成熟，我们预计全市的租金与空置压力将自2020年末得到缓解。我们建议租户把握市场竞争加剧以及供应高峰即将到来的契机，以具有吸引力的价格升级至满意的楼宇。主要整售交易，Q12019数据来源：高力国际投资市场录得两宗整售交易2019年第一季度，投资者积极寻求在北京的科技中心—中关村的投资机会。据投资者的新闻公告披露1，鼎好大厦被诸家外资机构投资者联合收购。此外，位于丰台的诺德中心被一内资自用买家购得2。这也彰显了投资者对北京市非核心区域的兴趣。数据来源：高力国际主要租赁交易，Q12019项目租户行业面积（平方米）汇亚大厦信永中和专业服务12,000中粮置地广场中移金融互联网金融7,400环球金融中心信泰人寿保险金融4,500颐堤港爱尔康医药4,200中海国际中心GrabTaxi科技3,500利星行中心升哲科技科技2,400金融街中心光大兴陇信托金融1,200（1,000平方米）供应及需求空置率（人民币每平方米每月）租金及同比变化1瑞士合众集团(2019).伊利集团(2019).关于高力国际高力国际集团公司（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是行业顶尖的全球房地产服务公司，在全球68个国家拥有超过14,000名专业人员。高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供专家建议和服务以最大化其物业价值。高力由一支经验丰富，持有超过40%股权的领导团队领导，在过去20多年里为股东们实现了行业领先的投资效益。2018年高力国际录得企业营业收入28亿美元（若包含联营公司则为33亿美元），管理着超过260亿美元的资产。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网新闻中心或关注官方新浪微博,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信：版权所有©2019高力国际本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。主要作者:陈曦高级分析师|研究|华北区[e-mail]如需更多资讯，请联系：严区海董事总经理|华北区[e-mail]夏思坚执行董事|研究|亚洲[e-mail]邱义昇高级董事|研究|中国[e-mail]曹化行总监|研究|华北区[e-mail]