第四章-建设工程的投资估算1

第四章建设工程投资估算工程造价教研室第一节投资估算的概述一、投资估算的基本概念3（一）投资估算的概念投资估算是指在项目的建设规模、产品方案、工艺技术及设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目从筹建、施工直至建成投产所需全部建设资金总额并测算建设期各年资金使用计划的过程。投资估算是编制项目建议书、可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。项目建议书阶段项目建议书的主要作用是推荐一个拟建项目，论述其建设的必要性、建设条件的可行性和获利的可能性，供国家选择并确定是否进行下一步工作。项目建议书的内容视项目的不同而有繁有简，但一般应包括以下几方面的内容：（1）项目提出的必要性和依据。（2）产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想。（3）资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析。（4）投资估算和资金筹措设想。（5）项目的进度安排。（6）经济效益和社会效益的估计。可行性研究阶段可行研究是对工程项目在技术上是否可行和经济上是否合理进行科学的分析和论证。可行性研究应完成以下工作内容：1）进行市场研究，以解决项目建设的必要性问题；2）进行工艺技术方案的研究，以解决项目建设的技术可能性问题；3）进行财务和经济分析，以解决项目建设的合理性问题。凡未经可行性研究未通过的项目，不得进行下一步工作。7(1)项目建议书阶段的投资估算，是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，并对项目的规划、控制项目规模起参考作用。(2)项目可行性研究阶段的投资估算，是项目投资决策的重要依据，也是研究分析、计算项目投资经济效果的重要条件。当可行性研究报告被批准之后，其投资估算额就作为投资最高限额，不得随意突破。(3)项目投资估算是实行工程限额设计的依据。实行工程限额设计，要求设计者必须在一定的投资范围内确定设计方案，以便控制项目建设和装饰的标准。（二）投资估算的作用8(4)项目投资估算可以作为项目资金筹措及制定建设贷款计划的依据，建设单位可以根据批准的投资估算额，进行资金筹措和向银行申请贷款。(5)项目投资估算是核算建设工程项目固定资产投资需要额和编制固定资产投资计划的重要依据。(6)项目投资估算是进行工程设计招标、优选设计单位和设计方案的依据。(7)合理准确的投资估算是进行工程造价管理改革，进行全过程造价控制，实现工程造价事前管理和主动控制的前提条件。二、投资估算的阶段划分与精度要求规划阶段项目建议书阶段初步可研阶段详细可研阶段粗略地估算建设项目所需要的投资额对投资估算精度的要求为允许误差大于±30%投资估算的意义：判断一个项目是否需要进行下一阶段的工作。投资估算精度的要求为误差控制在±30%以内投资估算的意义：据以确定是否进行详细可行性研究。投资估算精度的要求为误差控制在±20%以内经审查批准之后，作为工程设计任务书中规定的项目投资限额，并可据此列入项目年度基本建设计划。对投资估算精度的要求为误差控制在±10%以内11建设工程项目总投资建设投资流动资金建筑安装工程费设备及工器具购置费工程建设其他费基本预备费价差预备费建设期贷款利息建设投资静态部分分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费估算涨价预备费估算建设期利息估算流动资金建设投资动态部分三、投资估算的编制原理12投资估算编制工作原理编制项目总体构思和描述报告主要投资估算指标铺地流动资金建设期贷款利息固定资产投资方向调节税基本预备费项目前期工作设想建设期涉及其他投资的构想设备购置及安装工程构思分部分项工程描述结构方案构思建筑方案构思项目组织和建筑面积分配计划预备费用估算工程建设其他费用估算安装工程费估算价差预备费设备及工器具购置费估算工程费用估算建设投资静态部分建设投资动态部分建筑工程费估算建设投资估算项目总投资估算第二节投资估算的编制一、建设投资的估算投资估算是指依据现有的资料和特定的方法，对建设项目未来发生的费用或投资数额进行预测和确定的过程。目前在我国，投资估算一般专指项目投资的前期决策过程中对项目投资额的估计。从满足建设项目投资设计和投资规模的角度，建设项目投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。固定资产投资建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费工程建设其他费基本预备费涨价预备费建设期贷款利息固定资产投资方向调节税固定资产投资静态部分固定资产投资动态部分阶段方法适用范围优点项目建议书阶段——简单匡算法单位生产能力估算法主要用于新建项目或装置的估算十分简便迅速，可进行快速估算生产能力指数法主要应用于拟建装置或项目与用来参考的已知装备或项目的规模不同的场合1.精确度可控制在±20％以内2.只知道工艺流程及规模就可以，系数估算法简单易行一般用于项目建议书阶段比例估算法主要应用于设备投资在静态总投资中所占比例较大，且设备投资比例相对较稳定的工业项目简单快速，对于设备投资比例较固定的项目估算精度较高可行性研究阶段—指标估算法指标估算法估算指标法应根据不同地区、年代；工艺流程、定额、价格及费用标准而进行调整换算，才能提高其精确度（一）建设投资静态部分的估算1.项目建议书阶段投资估算的编制17fQQCC2112）（（1）单位生产能力估算法式中,C1为已建类似项目的静态投资；C2为拟建项目静态投资；Q1为已建类似项目的生产能力；Q2为拟建项目的生产能力；f为不同时期不同地点的定额、单价、费用变更等综合调整系数。使用单位生产能力估算法时，要注意拟建项目的生产能力和类似项目的可比性，否则误差很大。这种方法主要用于新建项目或装置的估算，十分简便迅速。但要求估价人员掌握足够的典型工程的历史数据，而且这些数据均应与单位生产能力的造价有关，方可应用，而且必须是新建装置与所选取装置的历史资料相类似，仅存在规模大小和时间上的差异。19例：假定某地拟建一座2000套客房的豪华旅馆另有一座豪华旅馆最近在该地竣工且掌握了一下资料：它有2500套客房，有餐厅、会议室、游泳池、夜总会、网球场等设施。总造价为10250万美元。估算新建项目的总投资。解答：根据以上资料，可首先推算出折算为每套客房的造价：1.4250010250客房总套数总造价（万美元/套）据此，即可很迅速地计算出在同一个地方，且各方面有可比性的具有2000套客房的豪华旅馆的投资额估算值为4.1万美元×2000=8200（万美元）【例】2002年假定某拟建项目年产某种产品200万吨。调查研究表明，1997年该地区年产该产品50万吨的同类项目的固定资产投资额为2500万元，假定从1997年到2002年每年平均造价指数为1.10，则拟建项目的投资额为多少？【解】根据以上资料，可首先推算出折算为单位产值的固定资产投资额：总投资/年产值=2500/50=50万元/吨据此，就可很迅速地计算出在同一个地方，且各方面都有可比性的年产200万吨的项目固定资产投资额估算值为：50万元×200×1.10^5=16105.1万元某地2010年拟建污水处理能力为15万立方米/日的污水处理厂一座。根据调查，该地区2006年建设污水处理能力10万立方米/日的污水处理厂的投资为16000万元。拟建污水处理厂的工程条件与2006年已建项目类似。调整系数为1.5。估算该项目的建设投资。【解】拟建项目的建设投资=（16000/10）*15*1.5=36000万元。fxQQCC）（121222（2）生产能力指数法式中,C1为已建类似项目的静态投资；C2为拟建项目静态投资；Q1为已建类似项目的生产能力；Q2为拟建项目的生产能力；x为生产能力指数；f为不同时期不同地点的定额、单价、费用变更等综合调整系数。生产能力指数法又称指数估算法，它是根据已建成的类似项目生产能力和投资来粗略估算拟建项目投资额的方法，是对单位生产能力估算法的改进。1）拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则生产能力指数x的取值约在0.6~0.7间；若是靠增大规格设备的数量达到时，x的取值约在0.8~0.9之间。2）生产能力指数法有它独特的好处：即这种估价方法不需要详细的工程设计资料，只知道工艺流程及规模就可以在总承包工程报价时，承包商大都采用这种方法估价。23公式表明造价与规模（或容量）呈非线性关系，且单位造价随工程规模（或容量）的增大而减小。在正常情况下，0≤x≤1.不同生产率水平的国家和不同性质的项目中，x的取值是不相同的。比如化工项目美国取x=0.6，英国取x=0.66，日本取x=0.7。若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与Q2的比值在0.5~2之间，则指数x的取值近似为1。[例]已知建设年产30万吨乙烯装置的投资额为60000万元，现有一年产70万吨乙烯的装置，工程条件与上述装置类似，试估算该装置的投资额(生产能力指数x=0.6，f=1.2)。解：拟建项目投资额=60000（70/30）^0.6×1.2=119707万元【例】某年在某地兴建一座30万吨尿素的化肥厂，总投资为25000万元，假如5年后在该地开工兴建50万吨尿素的工厂，尿素的生产能力指数为0.7，则所需静态投资为多少（假定该5年中每年平均工程造价指数为1.15）？解：C2=25000×（50/30）^0.7×（1.15）^5=71899.08万元26例:2004年已建成年产10万吨的某钢厂，其投资额为4000万元，2008年拟建生产50万吨的钢厂项目，建设期2年。自2004年至2008年每年年平均造价指数递增4%，预计建设期2年平均造价指数递减5%。生产能力指数x=0.8,请估算拟建钢厂的静态投资额。解：C2=4000*（50/10）0.8*(1+4%)4=16958(万元)①设备系数法：以拟建项目的设备费为基数，根据已建成的同类项目的建安工程费和其他工程费占设备价值的百分比，求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费，进而求出建设工程项目总投资。C=E（1+f1P1+f2P2+f3P3+……）+I式中C——拟建项目的静态投资；E——拟建项目根据当时当地价格计算的设备购置费；P1，P2……——已建项目中建筑安装工程费及其他工程费等与设备购置费的比例；f1，f2……——由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；I——拟建项目的其他费用（3）系数估算法（因子估算法）29例：A地于2005年8月拟兴建一年产40万吨甲产品的工厂，现获得B地2002年10月投产的年产30万吨甲产品类似厂的建设投资资料。B地类似厂的设备费12400万元，建筑工程费6000万元，安装工程费4000万元。若拟建项目工程建设其他费用为2500万元，考虑因2002年至2005年时间因素导致的对建筑工程费、安装工程费、工程建设其他费的综合调整系数，分别为1.25、1.05，生产能力指数为0.6，估算拟建项目的静态投资解（1）求建筑工程费、安装工程费、工程建设其他费占设备费百分比：建筑工程费：6000/12400=0.4839安装工程费：4000/12400=0.3226（2）估算拟建项目的静态投资1122330.6C=E+f+f+f++I40=124001+1.250.4839+1.050.3226+250030=29709.68（fPPP）（）（）（万元）②主体专业系数法：以拟建项目中的最主要的、投资比重较大并与生产能力直接相关的工艺设备的投资（包括运杂费和安装费）为基数，根据同类型的已建项目的有关统计资料，计算出拟建项目的各专业工程（总图、土建、暖通、给排水、管道、电气、自控等）占工艺设备投资的百分比，据以求出各专业的投资，然后把各部分投资费用（包括工艺设备费用）相加求和，再加上工程其他有关费用，即为项目的总费用。C=E（1+f1P1’+f2P2’+f3P3’+…）+I式中C、E、f的含义与设备系数法一致，但是P1’，P2’……——已建项目中各专业工程费用占工艺设备投资的百分比；30③朗格系数法C=E·KLC=E·（1+ΣKi)·Kc项目固体流程固流流程流体流程郎格系数KL3.1