某房地产住宅批量精装修工程管理

房地产住宅批量装修工程管理课程营造发展中心2018.5精装房概述1装修房管理体系建立23装修房设计管理4装修房销售管理5装修房采购管理6装修房工程管理第一章精装房管理概述精装房概述1精装房概述1第一节装修房基本概念第二节装修房价值分析第三节装修房相关政策解析精装房概述1一．装修房基本概念1.全装修房的定义商品住宅装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，可以简称全装修住宅。全装修并不是简单的毛坯房加装修，按建设部规定，住宅装修设计应该在住宅主体施工动工前进行。也就是说，住宅装修与土建安装必须进行一体化设计。（来自《商品住宅装修一次到位实施细则》）2.精装修房的定义对精装修房的常见理解：毛坯+装修标杆企业的理解：Ø简单来说，精装房就是指经过精致装修的房屋，和普装、平装、简装等是互相对立的。精装房又称成品房。精装要求精致、融合，同时又不失主人公的身份、风范，以及个性和品味。精装房注重的是每一个细节部分的推敲，大到房屋整体空间结构、装修格调的选择，小到一个螺丝钉的样式选择，都很有讲究，所以精装房的房主多是对居家生活有高要求，会享受生活的人。Ø精装房的出现满足了不少业主的需求，也给业主带来了一定的方便。现今的精装房不仅推出大的房源，还有小户型1室1厅的精装房源，适合不同需求的人们。精装房概述1精装房概述13.成品住房的定义是指住宅在出售前，人们起居、卫生、饮食、学习等基本生活需求的功能空间一次合理设计并设置完成;水、电点位及设备所需配套端口一次设计并安装到位，套内所有功能空间的顶棚、墙面、地面等固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设备及用具全部安装完成，己具备基本使用功能的住房。精装房概述1精装房概述1二．装修房价值分析1.为客户创造价值省时省力：装修房住宅可以为客户节约大量时间，减少精力和财力的大量支出；提高社区居住品质：避免了二次装修，彻底解决了小区中装修噪音长期扰民的问题，提升小区居住品质；最佳性价比：开发商的装修成本比客户自行装修低很多，达到最大性价比；卓越的居住性能：开发商专业的设计，从客户需求出发，提升居住性能；精装房概述12.为社会创造价值3.为企业创造价值竞争的需要Ø全装修时代己经来临Ø同行业的发展装修房带来收益Ø全装修是新的产品竞争力，是客户新的价值感知来源；Ø全装修是新的产品利润来源；Ø全装修成本的客户预支；.··精装房概述1三．精装房相关政策解析1.政策的出台建住房[2002]190号——关于印发《商品住宅装修一次到位实施细则》的通知建质[2008]133号《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》从2016年开始，全国各地开始陆续出台全装修.精装修的相关政策条例，也就是说，“毛坯房”交付的时代将逐步退出房地产的市场。面对房地产市场“全装修”交付模式的逐步推进，很多没有接触过精装修的房企也开始接触并学习精装交付，精装有着更长的供应链，更多的主材家具供应商和更多的施工管控标准，对于房产家居行业的上下游来说，既是机会也是挑战。1999年全行业精装交付进入倒计时，全国各地区政策盘点2016年以来，地方对于全装修的政策频出，全国加入到全装修队伍的地区已有多个，在这之中，有7个地区的全装修政策会在2020年之前实施。全装修政策的发布，不仅关系到房产企业，更会对整个家居建材装修行业产生深远的影响。精装房概述1全国各省(市)全装修政策及要点汇总.jpg全装修政策发布时间轴线.jpg全国各地全装修政策发布时间：精装房概述1全国各地全装修政策实施时间：河南省郑州市航空港经济综合实验区、郑东新区最早在商品住宅中实施全装修政策，浙江、上海、山东、海南全装修政策都将在明年付诸实际行动，江苏省最早提出全装修政策，却最晚实施。全装修政策实施时间轴线.jpg河南及郑州市全装修解读：选择先在做郑州试点，稳步推进Ø河南省委、省政府在2016年年初印发《关于加强城市规划建设管理工作的意见》，规定到2020年全省新建商品住宅基本实现无毛坯房。郑州航空港经济综合实验区、郑东新区从2016年起，新开工商品住宅全部执行成品房标准。Ø河南省出台的全装修政策给了自己一个试错和纠正的缓冲时间，先拿航空港区和郑东新区两个区域试点，预计将来会出台更加详细的全装修政策文件，先实现软着陆，再谋求规范化。Ø但是，到了2017年8月份，河南省住房和城乡建设厅等7部门联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》;明确我省成品住宅的建设目标：2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于200㎡的住宅)。Ø这比之前的要求期限大大提前。2016年年初，我省提出成品住宅建设目标要求，在新开工住宅中逐年提高成品住宅比例，到2020年，新开工全装修成品住宅占新建住宅面积比例，省辖市及城乡一体化示范区争取达到80%，郑州航空港综合实验区争取全覆盖，县城(市)要达到60%以上。此外，《意见》还要求新开工建设的装配式住宅项目和推行绿色建筑的住宅项目、公共租赁住房、酒店式公寓必须按成品住宅标准建设。精装房概述1精装房概述1Ø值得一提的是，《意见》对于参与成品住宅的房企予以政策支持:实际装修成本可按规定在税前扣除;对采用成品住宅技术的优质诚信企业，在收取国家规定的建设领域各类保证金时，可适当给予减免;成品住宅示范项目优先推荐参加中国人居环境奖、鲁班奖、优质工程奖等评选活动。从上述政策条文中我们可以看出，地方政府提倡的“菜单式装修与个性化服务相结合”、“毛坯房和精装修分别计价”其实都是定制精装相比于传统精装交付的优势所在。定制精装既能实现政府要求的精装交付、又能满足客户的个性化需求、还能实现装修合同另签以保证售后服务质量。也可以说，定制精装就是为全装修时代专门定制的产品，它适应全装修时代的市场需求。精装房概述1装修房管理体系建立23装修房设计管理4装修房销售管理5装修房采购管理6装修房工程管理精装房管理体系建立2第二章精装房管理体系建立精装房管理体系建立2第一节统一全员思想第二节确定学习标杆第三节完善管理措施第四节建立工作模块精装房管理体系建立2一．统一全员思想充分了解装修房价值所在；解决装修房工作推进过程中常见困惑；其它注意要点；Ø别墅、顶级住宅、限价房、经适房全装修：Ø装修解决项目问题不清晰的时候要谨慎：Ø基础研究和供应体系不完善时要谨慎：Ø避免过度乐观和悲观：Ø企业对行业的责任：精装房管理体系建立2标杆企业的标杆；比如万科、恒大、龙湖、融创地产等等某标杆企业装修房成果介绍；二．确定学习标杆精装房管理体系建立2三．完善管理措施装修房工作特性；Ø全新的工作；以前都是毛坯交房，业主自己装修，现在精装后交房，对于房地产来说全新的。Ø面临的风险：方案类的问题、图纸类的问题、部品类的问题、成本类的问题、主材选型的问题Ø关注部门配合:成本部、采购部、工程部、研发部等装修房工作小组（也就是精装产品研发构架）；实施计划和绩效管理；需要多部门制定计划和管理制度。精装房管理体系建立2精装产品研发构架由集团副总或由某核心职能部门管理部牵头成立精装管理中心，协调相关部门进行精装项目的设计研发及落地指导。集团总裁产品研发成本管控招采批量施工风格设计研发图纸材料设计成本预算材料采购技术标准施工组强管理体系研发总监精装房管理体系建立2四．建立工作模块工作模块模块成果清单装修房项目管理模块《全装修项目管理流程》装修房设计管理模块装修房采购管理模块装修房销售管理模块装修房工程管理模块万科精装修标准流程与工期.pdf精装房管理体系建立2四．建立工作模块《装修房设计管理模块》《装修房采购管理模块》《装修房销售管理模块》《装修房工程管理模块》《装修房项目管理模块》精装房概述1装修房管理体系建立23装修房设计管理4装修房销售管理5装修房采购管理6装修房工程管理精装房设计管理3第三章精装房设计管理精装房设计管理3第一节装修房产品研发第二节装修房设计实施精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø研发要点1.产品研发的指导思想客户需求调研装修标准测试成交客户反馈未成交客户反馈3个月居住反馈1年居住反馈2.产品研发的部门配合3.产品研发的供方选择入住阶段研发阶段实施阶段一级模块二级模块模块成果清单全装修产品研发模块全装修研发流程模块《全装修产品研发流程》全装修研发实施模块《客户需求研究报告》《全装修产品测试报告》《成本规划要点》全装修设计研究模块《部品设计标准》《空间功能研究》全装修成果固化模块《分级产品设计标准》《标准户型手册》一．装修房产品研发Ø工作模块精装房设计管理31、产品研发应以项目实施为依托2、标杆企业的研发流程精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø研发流程精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø研发流程产品一体化整体设计研发管理关注机电点位图关注隔墙及管井图建筑方案/设计精装方案精装方案机电点位图深化设计图/施工图建筑户型优化设计叠图初步设计建筑四个专业施工图建筑专业建筑专业互动互动1、土建、机电设计及工程师共同审图，审核相互配合及界面交接是否存在问题。1、关注选材是否能满足工期。2、关注所选材料失效性。部品精细化设计各专业审图选材节点做法新工艺做法1、关注节点做法图纸是否齐全。2、关注节点做法是否合理。1、关注设计中断的工艺能否在施工中实现。2、关注容易引起质量问题地方是否采用工艺处理。注：红色部分为工程部精装组关注点。精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø客户需求研究Ø通过座谈或家访挖据客户需求和关注点；Ø定性调研前必须做好相应准Ø备工作；Ø定性研究是为定量分析做准备；Ø通过定量研究得出结果指导设计；Ø定量研究表格需精心设计；定性定量2、研究方法精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø客户需求研究1、研究内容客户分类是客户研究的前提：客户需求研究：Ø客户对效果的需求：装修风格、装饰材料选用等；Ø客户对空间功能、使用功能和生活习惯的需求：房间使用方式、收纳要求、洗衣机和热水器放置位置等；Ø客户对部品的需求：电器品牌的认可度等；精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø客户需求研究2、研究内容装修标准研究：Ø装修费用预算；Ø空间投入排序；Ø价格压力下的价值排序；精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø客户需求研究3、研究注意事项客户研究可以委托专业的咨询机构进行：机构不同，研究方法亦不同，必须有正确的指导，否则无法达到预期的效果；研究成果应为设计和销售服务：精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø客户需求研究4、客户需求研究梳理精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø装修产品测试1、产品模型的实现2、测试要点Ø必须选取目标客户测试：Ø根据测试结果进行改进：精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø装修成本规划1、成本规划本质2、成本规划要点性价比的体现：Ø提高功能，降低成本；功能不变，成本降低；成本不变，提高功能：Ø功能略有下降，成本大幅下降；成本略有上升，功能大幅提升；综合统筹：建立标准成本管理表格和数据库：精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø部品设计标准部品设计标准的意义部品设计标准的建立过程精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø部品设计标准1、橱柜设计Ø橱柜设计原则：Ø橱柜分级体系：Ø橱柜功能设计：橱柜设计要实现“麻雀虽小，但五脏具全”的功能，具备储存、清洗、烹饪三个功能；Ø橱柜销售展示：2、木地板选用Ø常用木种、规格、铺设方式等：3、乳胶漆选用Ø乳胶漆有档次及性能之分，需物尽其用；精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø部品设计标准4、石材选用石材市场较混乱，选用需谨慎石材选用要点Ø可以批量供应；Ø考虑成本和批量施工难度；Ø考虑使用环境；Ø复合石材的应用；精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø部品设计标准5、墙纸选用Ø非交楼标准：Ø考虑使用环境：6、开关插座设计7、收纳系统设计8、浴室五金选用9、室内木门选用10、背景墙设计精装房设计管理3一．装修房产品研发Ø部品设计标准11、电器选用Ø热水器选用：Ø冰箱洗衣机位置设计：Ø分体空调位设计：12、其它设计细节13、标杆企业研究方向精装房设计管理3一．装修房产品研发