仲量联行2019年上半年亚太区酒店投资概览2019916页

1亚太区酒店投资概览2019年上半年2Top10十大单体酒店交易5上海万和昊美艺术酒店中国上海319间客房当地货币美元交易价格14亿元2.1亿美元每间客房单价440万元658,300美元1东京御台场希尔顿酒店日本东京453间客房当地货币美元交易价格624亿日元5.6亿美元每间客房单价1.38亿日元120万美元2北京翠宫饭店中国北京411间客房当地货币美元交易价格27亿元4.02亿美元每间客房单价650万元979,200美元3雅诗阁来福士广场酒店新加坡146间客房当地货币美元交易价格3.53亿新元2.61亿美元每间客房单价240万新元180万美元4北京伯豪瑞廷酒店中国北京313间客房当地货币美元交易价格16亿元2.43亿美元每间客房单价520万元775,200美元37宜必思新加坡诺维娜新加坡241间客房当地货币美元交易价格1.7亿新元1.3亿美元每间客房单价705,400新币522,000美元8布里斯班下一个酒店澳大利亚布里斯班304间客房当地货币美元交易价格1.04亿澳元7,280万美元每间客房单价342,100澳元239,500美元6越南后川地带大酒店越南胡志明市马尔代夫拉格利岛康莱德酒店马尔代夫1,082间客房151间客房当地货币美元交易价格未公开未公开每间客房单价未公开未公开当地货币美元交易价格未公开未公开每间客房单价未公开未公开910菲诺芙度假村马尔代夫125间客房当地货币美元交易价格-8,500万美元每间客房单价-680,000美元4截至2019年6月59笔酒店交易12个国家超过9000间客房45总投资额每间客房平均单价备注：由于四舍五入，数字可能略有差异亚太区45亿美元43亿美元亚洲3亿美元澳大拉西亚亚太区384,000美元400,000美元亚洲236,000美元澳大拉西亚562019年上半年亚太区酒店投资交易总计45亿美元，投资活动与2018年上半年相比基本持平。与以往一样，因下半年的交易额一般会偏高，所以我们预计2019年的总交易量至少会与2018年的88亿美元持平。亚太区酒店投资交易总额2008年至2019年6月数据来源：仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部、行业新闻交易额（亿美元）因投资者面临资金部署方面的持续压力，一些投资者可能会调整他们的风险预期，以获得目标回报。虽然受到中美贸易关系紧张等外部不确定性因素的影响，但核心市场资产在寻求稳健的投资者当中依然广受欢迎。简介024681012141620082009201020112012201320142015201620172018YTDJune2019TransactionVolume(USDbillion)AsiaPacificHotelTransactionVolume2008totoYTDJune2019JapanChinaSingaporeMaldivesAustraliaTaiwanSouthKoreaHongKongThailandSriLankaVietnamNewZealandMalaysiaIndiaOthersSource:JLLHotelsandHospitalityGroup,IndustrySources泰国斯里兰卡越南新西兰马来西亚印度其他日本中国内地新加坡马尔代夫澳大利亚中国台湾韩国中国香港160140120100806040200截至2019年6月7过去十年里，亚太地区最活跃的酒店投资者类型要属私募基金和开发商，2019年截至6月，这类投资者达成的交易额约占酒店总投资交易额的37%。上半年，房地产投资信托基金(REIT)和高净值人士的投资同样踊跃。这两类投资者的交易额约占投资总交易额的27%，而2018年全年，他们的占比仅为9.3%。亚太区酒店投资交易额（按买方类型划分）2008年至2019年6月数据来源：仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部、行业新闻2019年上半年，大部分酒店交易均由本地投资者达成，由他们推动实现的酒店投资额占总投资额的80%。房地产投资信托基金是最大的本地投资者；而私募基金则是最大跨境投资者，同期达成的交易量占跨境交易总量的27%左右。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20082009201020112012201320142015201620172018YTDJune2019AsiaPacificTransactionVolumebyBuyerType2008toYTDJune2019PrivateEquityDeveloperREITHNWIHotel/SAOperatorCorporatesInstitutionalInvestorOthersSource:JLLHotelsandHospitalityGroup,IndustrySources7私募股权开发商截至2019年6月高净值人士酒店管理公司企业机构投资者其他8中国和日本的本地投资者最为活跃日本中国今年上半年，日本酒店市场交易额创下新高，且持续吸引投资者的关注。特别值得一提的是，日本房地产投资信托基金非常活跃，截至6月，日本市场投资总额达14亿美元，其中近一半来自房地产投资信托基金。因借贷成本低，投资者预期市场将保持增长态势，日本机构的需求也因此得到满足。此外，2019年橄榄球世界杯、2020年东京奥运会和2025年世博会等大型赛事的申办成功也对投资起到了促进作用。鉴于日本即将举办一系列大型活动，投资者预计酒店客房需求将出现增长，纷纷利用这一机会开展投资活动。2019年上半年，日本酒店房地产投资信托公司(JapanHotelREITInvestmentCorporation)以5.635亿美元的价格买下了东京御台场希尔顿酒店(HiltonTokyoOdaibaHotel)，该酒店拥有453间客房，并邻近多个2020年奥运会活动场馆。在此期间，该公司还以2,520万美元的价格收购了大阪心斋桥东方快捷酒店(HotelOrientalExpressOsakaShinsaibashi)；而星野度假村房地产投资信托公司(HoshinoResortsREIT)则收购了三家酒店，分别为：西表岛尼拉卡奈酒店(HotelNirakanaiIriomotejima)、星野度假村界阿尔卑斯(HoshinoResortsKAIAlps)和高知旭皇家日航酒店(HotelNikkoKochiAsahiRoyal)，投资总额估计达8,060万美元。2019年下半年，预计至少将完成三笔价值各超过1亿美元的酒店交易，进一步提升总体投资量。在日本，本地和区域投资者对于投资机会的竞争持续尽管中美贸易紧张局势仍在继续，但中国依然是仅次于日本的亚太区酒店投资流动性第二大市场：在亚太地区2019年上半年酒店投资总额中，中国市场贡献了约25%。随着国内经济保持平稳态势，旅游消费持续活跃，我们预计在短期内中国的酒店投资活动不会因全球经济的不稳定因素而受影响。延续近年来投资者通过改造经典老旧酒店转换用途以获取价值的趋势，2019年第一季度，互联网巨头京东以27亿元人民币的价格收购了拥有411间客房的北京翠宫饭店，计划将该饭店改造成办公楼和创新中心。因多数国内投资人持续以分摊到物业面积的单价作为定价的考量（而境外投资人多以每间房单价作为考量），且考虑到中国酒店交易的收益率普遍偏低，境外投资者在进入中国酒店市场时较为谨慎。尽管如此，外国投资者，尤其是自营酒店业主，仍然在一线市场寻找投资机会，希望能够借此设立首家旗舰店。迪拜历史最悠久的本土酒店品牌之一杰昂度假村及酒店（JAResorts&Hotels）今年就宣布将通过与上海投资基金若为国际集团合资的形式收购中国酒店。不过受市场竞争和机会缺乏的影响，投资者可能会考虑转向旅游表现良好的二线市场，如西安、成都和苏州。激烈，而东京和大阪等主要城市在售的酒店项目较为稀缺，我们预计投资者将主要在一些日益受国际游客关注的较小城市和度假村目的地寻找机会。8在亚太区，由本地投资者参与完成的交易中，65%发生在日本与中国（截至2019年6月）65%9区域动态新加坡新加坡近期的土地销售市场非常活跃，由此可见，该国已成为投资者寻求安全投资机会的显著受益国。2019年上半年，该国见证了多个交易的成交，此外，据仲量联行了解，还有数家酒店也正在进行买卖谈判。因此，我们预计到2019年年底，新加坡的投资交易额将超过8亿美元，成为亚洲最活跃的投资市场之一。如果达到预期，2019年将见证新加坡自2013年以来首次突破5亿美元投资交易额的大关。2019年年初至6月，一些重大酒店交易包括：以1.258亿美元出售的拥有241间客房的新加坡宜必思诺维娜酒店(IbisSingaporeNovena)以及以2.614亿美元出售的拥有146间客房的新加坡雅诗阁来福士服务公寓(AscottRafflesPlaceSingapore)。韩国2018年，一系列重要酒店交易使得韩国平稳成为酒店投资者主要投资区域之一；2019年上半年，韩国依然备受投资者关注。已达成的交易包括最近以5,070万美元出售，拥有224间客房的首尔智选假日酒店乙支路店(HolidayInnExpressSeoulEuljiro)，平均每间客房单价为226,500美元。我们预计交易量将随着酒店绩效的提高而不断增加。此外，市场的永久产权性质以及该国国际游客持续增长的态势预计也将进一步激发投资者的兴趣。泰国泰国是一个长期流动的市场，2019年年初至3月大选前，因大部分投资者均持观望态度，投资者兴趣虽不减但交易量有所下降。如今大选已结束，我们预计该国交易活动将再度升温，尤其是在酒店投资者首选目的地——曼谷。这包括今年7月份刚公布的拥有268间客房的曼谷素坤逸15号福朋喜来登酒店交易，该酒店拟出售给TAGlobal—一家在亚太地区拥有多家酒店的马来西亚公司。澳大利亚虽然澳大利亚酒店投资市场以往以海外投资者为主，但2019年上半年，我们却看到本地投资者占据主导地位。在澳大利亚3.133亿美元的投资总额中，有72%均来自本地投资者，这其中包括：以7,280万美元出售的拥有304间客房的布里斯班下一个酒店(NEXTHotelBrisbane)；以4,950万美元出售的希尔顿冲浪者天堂酒店(HiltonSurfersParadise)；以3,360万美元出售的麦克01酒店(MACq01Hotel)；以及以7,000万美元出售给澳大利亚证交所上市房地产集团Elanor的阿德莱德梅费尔酒店(MayfairHotelAdelaide)和阿达科精品酒店(AdabcoBoutiqueHotel)。除此之外，重大跨境交易包括新加坡雅诗阁房地产投资信托公司(AscottREIT)以4,240万美元的价格收购了悉尼机场拥有150间客房的Felixby8hotels，该酒店后来更名为馨乐庭连心悉尼机场酒店(CitadinesConnectSydneyAirport)。投资展望展望未来，我们认为投资者会在预测亚太地区酒店收入增长空间时较为谨慎。然而，在各国政府收益率有所下滑以及2019年下半年利率下调可能性增大的当下，我们预计投资者对整个地区的投资收益率预期会经历一定调整。尽管市场环境不甚明朗，但酒店资产的收益率依然极具吸引力，加上大量资金有待配置，预计仍将继续推动亚太区的酒店投资势头。马尔代夫过去，马尔代夫投资活动一直由亚洲投资者主导，如今也吸引了亚太地区以外的新跨境资本的涌入。2019年上半年达成了两笔重大交易：一笔为出售了拥有151间客房的马尔代夫拉格利岛康莱德酒店(ConradMaldivesRangaliIsland)给一家全球私募股权公司；另一笔为以8,360万美元的价格出售了拥有125间客房的斐诺岛度假村(FinolhuBaaAtoll)给德国海滨酒店(SeasideHotels)。除此之外，仲量联行了解到该国还有几笔交易正在酝酿中，预计到2019年年底，马尔代夫投资交易额将达到近5亿美元，整个印度洋的投资交易总额将超过6亿美元，届时将创下该地区交易额历史记录。910在售物业芭东文化遗址酒店(可出售或出租）泰