仲量联行2019年酒店投资展望2019312页

稳步前进2019年酒店投资展望2|2019年酒店投资展望2018年全球经济稳健发展，各国游客数量持续增长，酒店投资市场流动水平也因此获得强力助力。在过去一年里，包括美国在内的一些区域市场的投资者乐观情绪更加高涨。在这样的市场环境下，2018年全球酒店交易总额近680亿美元，延续了2017年强劲的增长态势。来源：仲量联行全球酒店资产交易量预测成交量201720182019年预测值年增幅%2018vs2019美洲2823653650%亚太135839515%欧洲、中东与非洲247229212-5%-10%全球664677672持平酒店投资高歌猛进2019年全球经济和房地产市场增速预计放缓，而投资决策预计会受到以下几大因素的影响：•股市波动加剧•经济增速放缓•未来利率上升幅度的不确定性•中美贸易关系紧张•英国、法国和意大利的政治不稳定性然而，酒店入住率和酒店地产表现将依旧亮眼，全球旅游业发展也预计将在2019年再创新高。对投资者而言，值此酒店业增长周期的收官之年，2019年或将再次成为酒店资产投资收益颇丰的一年。（单位：亿美元）2019年酒店投资展望|3尽管增速放缓，全球酒店资产交易量预计延续2018年稳健发展的态势，主要原因包括：•为并购而筹集的待投资现金已达高限•投资者配置资本的压力•相较其他行业，酒店资产的投资回报更具吸引力•持续的大宗投资组合交易和实体级活动近年来酒店资产投资者数量不断增长，新的投资策略也层出不穷，使得投资者可通过直接并购以外的其他方式获得酒店资产，例如债权投资、战略合资、资本重组、酒店地产和品牌并购等，这一趋势也将在2019年继续得到延续。)کټ˶ถ׀ڈ׀ਲ਼ࣖא१ਲ਼Ȣֈ٧ؠܝਲ਼全球酒店资产交易量2005年-2019年预测值来源：仲量联行美洲：酒店资产交易量延续稳健发展美国酒店资产投资前景相对乐观，市场交易量预计将与2018年持平。尽管在2018年第四季度，美国酒店经营开始显现增长放缓的迹象，但仍有相当一部分资本试图进入市场。高端度假型酒店和中端选择服务式酒店投资组合交易持续受到投资者的青睐，市场流动水平较高。此外，与资产和实体相关的大额投资组合活动预计将持续处于酒店投资市场的最前沿。欧洲：单一资产交易促进酒店地产发展2019年欧洲、中东与非洲区域的投资交易量预计减缓5至10个百分点。该区域将主要受到单一资产交易的驱动，主要因为在过去两年中，该区域的酒店投资组合交易量较为活跃。多种核心基金和核心增值基金也逐渐把目光转向酒店投资项目。4|2019年酒店投资展望区域亮点2019年酒店投资展望|5私募股权机构和其他受收益率驱动的投资者将会受到来自低资本成本投资者的更加激烈的竞争，因此他们将继而选择进军葡萄牙和意大利等其他二线市场。英国、法国和意大利的政治不稳定性也将继续分散投资者的注意力，然而得益于这些区域基础设施的大力发展，和旅游业及商业的稳定表现。因此，我们预计会有更多投资者仍将在这些地区寻求的优质资产及投资机遇。亚太地区：资产交易活动将会增加从年增长幅度来看，亚太地区预计将是未来增长最显著的地区，预计2019年该区域酒店资产交易额将同比增长15%。2019年日本酒店投资市场的活跃程度将位居榜首，即将到来的2019年9月橄榄球世界杯和2020年东京奥运会将提振投资情绪。投资者将会考虑在即将到来的旅游业快速增长时期出售所持有的酒店资产，投资势头有望增强。新加坡酒店市场受到投资者的广泛关注，中国的酒店资产交易量也将继续上升。鉴于酒店行业运营业绩趋势向好，资产交易定价也将随之被推高。总的来看，未来一年旅游业将迎来新一轮的热潮，投资者们为搭上顺风车以实现更高的投资收益，因此预计2019年的酒店投资市场势头将甚于以往。全球酒店资产融资创下数年新高酒店投资融资金额继续增加。2018年全球酒店投资渠道和多元化基金共募集到高达288亿美元的封闭式私募基金。2017年债券基金在融资策略中的占比为17%，2018年该比例上升至21%。这为投资者进入酒店投资市场提供了新的途径，使得投资者不仅能够降低投资风险，同时收获有效的投资回报。随着利率上升，地产回报率堪忧，因而上述策略对投资者更具吸引力。通过债权投资，投资者可得到更严密的保护，避免酒店资产贬值。尽管银行仍是房地产的主要贷款来源，仍然有大量债券基金正流向房地产市场。根据Preqin数据，2018年前三个季度，商业地产通过40个房地产债券基金共获得融资210亿美元。截至2018年10月，所有资产类别中尚未配置的待投资现金总额达570亿美元，创下历史最高水平，较五年前增长约46%。6|2019年酒店投资展望2019年酒店投资驱动因素越来越多的投资者将酒店作为投资并购标的由于大规模配置资本持续释放压力，投资者正在寻求另类投资项目，以满足收益要求。旅游业发展前景乐观、酒店经营收入预期良好以及相较于其他资产类别更高的潜在投资回报率将继续驱使投资者涉足酒店资产领域。过去五年，全球约70%的酒店投资来自资产组合投资者，与专一型投资者相比，他们涉猎更多资产类别。2019年，私募股权投资机构和机构投资者将持续助推酒店交易量的增加，因他们拥有充足资金有待配置。以酒店为重点投资标的的封闭式基金ռԽ㳡࿎хՑ来源：Preqin，仲量联行2019年酒店投资展望|7ॊ੭ϾХϷखيхࢃњϾԤگ֎өЦگ֎өӹռԽ㳡࿎хՑ㳏Ϥ֠॓ϾХϷख㳐酒店资产交易量2018年财政年资金流出和资金流入他们的投资重点将放在投资组合交易和较大规模的单一资产交易上，以此实现更有效的资本配置。随着更多高质量的酒店资产进入市场，美国酒店房地产投资信托基金预计将在美国市场更加活跃。资产组合（多资产类别）投资者酒店资产并购占比平均值平均值平均值平均值ѽٕх੭ॊ੭㰍ϾԤӁ؛੭ࢃњ来源：仲量联行越来越多的跨境投资者进入酒店资产投资市场跨境资本是酒店资产投资市场的关键组成部分，随着投资者将目光投向海外寻求投资多元化，我们预计2019年跨境投资者占比将会上升。2018年欧洲的跨境投资交易量居全球之首，投资者主要来自中东和亚洲地区。展望未来，欧洲将继续吸引跨境资本，尤其是亚洲投资者——因为他们拥有汇率优势。来源：仲量联行与此同时，由于美元升值，美国买家因而获得了投资亚洲的货币对冲机会。跨境投资者们预计也将更加关注投资组合交易（包括一级市场以外的投资），以进入酒店投资市场并从中获得较高收益。2019全球跨境资本对酒店资产收购交易的预测来源：仲量联行北美Ç中国大陆È中东Ç亚洲Ç欧洲Ç8|2019年酒店投资展望并购投资者以小规模公司为标的酒店投资格局仍在不断演变。近年来，投资者树立了争夺全球市场份额和获取收购优势的愿景，并购活动持续增长。酒店集团可以通过品牌收购在短时间内获取更高的市场份额，此举通常比有机发展更高效。在过去十二个月中，涉及全球品牌或上市公司的酒店并购交易达到了13宗。除了这些引人注目的公开交易外，许多规模较小的私人交易也在酝酿之中。2018年，雅高酒店集团投资了数家酒店公司，包括澳洲Mantra集团、瑞士瑞享酒店及度假村、艾顿酒店、南非曼缇斯集团和美国SBE娱乐集团。同时，泰国美诺国际集团MinorInternational计划通过收购欧洲NH酒店集团，以扩大其在欧洲的市场份额。2019年，酒店并购交易将继续增长，因世界著名酒店集团的酒店客房量仍只占全球酒店客房总数的三分之一。随着酒店集团越来越多的寻求独特的酒店理念和定位以扩充其现有的业务范围，他们将会把并购的注意力转向规模较小的公司。此外，投资基金也正寻求更高效的资本配置方式，而那些吸睛的交易或并购交易将有助于实现这一目标。涉及公共及/或大型酒店集团的品牌/母公司的并购交易ҟәг۱؏әгؕםؕםֶԴ来源：仲量联行2019年酒店投资展望|9新增酒店供给发展动态北美地区的酒店业绩已连续十年实现增长，客房交付量似乎已超过峰值。在过去一年中该区域的新增供给增速略有放缓，预计这将增强投资者对某些市场如纽约的信心。ϾԤӁ؛੭ࢃњӪмێ୕ॊ੭ϾХϷखѽٕդ७ۛ۹хيхжӁж㳡ັۻϾس܊ֶԴஓёϩس܊ֶԴϡתРӘӫׇ各主要地区市场新建酒店客房供给量增长情况来源：仲量联行全球范围内，酒店需求持续增长，开发商也不断推出新的酒店。相比去年，筹建中客房量在现有客房供应量中的占比略有上升。在中东、非洲和亚洲等地区，新增供给在现有酒店中的占比也有所增长。整体而言，欧洲酒店的开发进程也有所加快。目前，德国和英国的筹建客房数量占比接近60%。由于旅游业增长预期强劲，这些区域市场有望在未来一段中长期时间内消化这些新增供给。10|2019年酒店投资展望如今，越来越多奢侈品消费者更加注重高端消费体验，因此酒店市场高端体验式奢华旅行的需求越发强劲，美国、巴黎、罗马、佛罗伦萨、曼谷、马尔代夫、新加坡和东京等地奢华度假市场的每间可出租客房收入的增长就印证了这一点。著名国际咨询机构大观研究预计，到2025年，全球奢华旅游市场规模将达1.1万亿美元，2017年至2025年间的年复合增长率为4.3%。面对这一趋势，酒店集团也纷纷推出了新产品，旨在为消费者带来独特的奢华体验：•洲际酒店集团收购了丽晶酒店及度假村集团，加强其奢华品牌线；•希尔顿全球推出LXR酒店及度假村品牌，打造卓越的奢华酒店消费体验；•凯悦酒店集团旗下酒店品牌TheUnboundCollection，则将致力创造奢华邮轮和别具特色的餐饮服务；2018年美国奢华酒店交易量同比增长76%，在欧洲，投资者对地中海豪华度假村的兴趣则日益浓厚。不难发现酒店业对奢华旅游的关注与应对。三大趋势1如今，这一趋势有增无减，早前不太专注这一方向的公司都已纷纷开始留意奢华酒店品牌。其意欲发展奢华酒店，以便对已有的奢华品牌进行补充。路威酩轩集团意欲收购英国高端酒店运营商贝尔蒙德有限公司的举动便是该战略的有力佐证。2019年，体验性奢华旅行将成为主要趋势，而酒店无疑是未来奢华旅程中不可或缺的一部分。体验经济延伸至奢华酒店业2019年酒店投资展望|11各大酒店开发共享办公空间体验经济同时催生了酒店共享办公空间的增长。随着越来越多的公司实行灵活的工作制度，消费者对共享办公空间的需求也日益增加。通过合理的设计，这些空间将是新一代消费者所需要的完美的社交和工作场所。酒店运营商可以对现有空间进行创造性再利用，实现地产开发空间利用最大化，创造营业收入。在酒店大堂工作的客人往往也会消费一些小食或饮品。此外，共享办公空间还可以强化酒店在客人心中和当地社区中的品牌形象。一些酒店品牌已经开始迎合这一趋势，通过共享办公空间来吸引客人：•芝加哥维京酒店对使用共享办公空间的客人收取会员费，并在这一区域内为客人提供酒吧、私人会议区、免费茶和咖啡、图书馆、WiFi和打印等服务•伦敦TheCurtain酒店为酒店客人和会员提供专门的共享办公设施•法国酒店品牌MamaShelter和拉美酒店品牌Selina利用其自身品牌和专业知识开发自用共享办公产品鉴于上述趋势，我们预计其他酒店集团——尤其是针对年轻一代的酒店品牌——也会纷纷效仿，利用酒店公共空间来吸引更多的新一代数字游民。新品牌助力酒店增长在开发成本上升、主要市场现有全服务式品牌酒店密度加大以及全服务式酒店相对于选择服务式酒店的运营成本更高的情况下，大型国际酒店集团的发展之路正在发生变化。在本轮增长周期中，这些酒店集团的自有酒店品牌组合的增长幅度超过30%，市场渗透率更高，给