恒泰浩睿彩云之南酒店资产支持专项计划基本情况

产品简介计划名称恒泰浩睿-彩云之南酒店资产支持专项计划原始权益人/流动性支持机构/优先收购权人/担保支付承诺人云南省城市建设投资集团有限公司（以下简称“云南城投集团”）计划管理人恒泰证券股份有限公司基金管理人北京恒泰弘泽投资有限公司联合基金管理人/基金投资顾问建信（北京）投资基金管理有限责任公司托管人/基金托管人/委贷银行/监管银行华夏银行股份有限公司北京分行评级机构中诚信证券评估有限公司发行市场上海证券交易所计划设立日2015/12/23基础资产类型契约式私募基金基金份额发行规模（亿元）58.00增信措施一、目标资产抵押本专项计划的目标资产为北京酒店物业和版纳酒店物业。根据华夏银行股份有限公司北京分行与北京云南大厦酒店有限公司（以下简称“北京酒店公司”）、云南城投版纳投资开发有限公司（以下简称“版纳投资公司”）分别签署的《优先债委托贷款抵押合同》和《次级债委托贷款抵押合同》，北京酒店公司以其所每日免费获取报告1、每日微信群内分享5+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、每月汇总500+份当月重磅报告（增值服务）扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。有的位于朝阳区七圣中街12号院4号楼的房屋及其占有范围内土地的国有土地使用权为《优先债委托贷款借款合同》和《次级债委托贷款借款合同》项下的主债权分别提供抵押担保，版纳投资公司以其所有的位于西双版纳旅游度假区二期曼弄枫片区（避寒山庄酒店）的房屋及其占有范围内土地的国有土地使用权为《优先债委托贷款借款合同》和《次级债委托贷款借款合同》项下的主债权分别提供抵押担保。根据深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的编号为世联咨字BJ[2015]Z10009-1号的《房地产市场价值报告》，北京酒店物业的估值为人民币380,228.00万元。根据北京仁达房地产评估有限公司出具的编号为仁达房（估）字第201502124001848号《房地产估价报告》，版纳酒店物业的估值为人民币178,660.00万元。北京酒店物业和版纳酒店物业的总估价为558,888.00万元，约为A资产支持证券发行规模的7.26倍，可为优先A类资产支持证券提供有效增信。二、目标资产运营收入差额覆盖根据中诚信证券评估有限公司出具的《恒泰浩睿-彩云之南酒店资产支持专项计划资产支持证券信用评级报告》，本专项计划目标资产每年的运营收入对优先A类资产支持证券每年的本息支出存在超额覆盖，在正常景况1（即在优先B类、优先C类资产支持证券存续及其他假定条件下）中的覆盖倍数为5.86至9.17之间；在正常景况2（即在优先B类、优先C类资产支持证券终止及其他假定条件下）中的覆盖倍数为1.44至1.78之间。同时，中诚信证券评估有限公司对目标资产运营收入进行了压力测试，在对应正常景况1的压力景况一（1）中，当运营收入分别下降5%、10%、15%及23%时，该覆盖倍数分别为5.80、5.73、5.60及5.56；在对应正常景况2的压力景况一（2）中，当运营收入分别下降5%、10%、15%及23%时，该覆盖倍数分别为1.36、1.29、1.15及1.01。即在运营收入下降幅度不超过23%的情形下，优先A类资产支持证券的本息仍能按计划获得偿付。三、证券的结构化分层本专项计划安排了优先A类、优先B类和优先C类依次偿付顺序的证券分层设计，其中优先A类资产支持证券的发行规模为人民币7.70亿元，优先B类资产支持证券的发行规模为人民币49.30亿元，优先C类资产支持证券的发行规模为人民币1.0亿元。根据专项计划文件的规定，在进行普通分配时，优先A类资产支持证券的预期收益和未分配本金将优先于优先B类资产支持证券的预期收益获得偿付，优先B类资产支持证券的预期收益将优先于优先C类资产支持证券的预期收益获得偿付；在进行处置分配时，优先B类资产支持证券的预期收益和未分配本金将优先于优先C类资产支持证券的预期收益和未分配本金获得偿付；在进行专项计划终止后的清算分配时，优先A类资产支持证券的预期收益和未分配本金将优先于优先B类资产支持证券的预期收益和未分配本金获得偿付，优先B类资产支持证券的预期收益和未分配本金将优先于优先C类资产支持证券的预期收益和未分配本金获得偿付。四、云南城投集团提供流动性支持依据云南城投集团于2015年10月21日通过的董事会决议（云城投董决融资[2015]14号）及云南省国资委出具的《批准文件》，云南城投集团为本专项计划提供的流动性支持取得了必要授权和批准。根据《流动性支持协议》，云南城投集团为资产支持证券的回售提供流动性支持。根据该协议，如果截至某一回售行权日前5个工作日（R-5），管理人从登记托管机构获取的已确认完成回售的资产支持证券份额与该日对应的回售登记期内确认回售的资产支持证券份额存在差额，云南城投集团应于回售行权日（R日）买入差额部分的全部份额，并应于回售行权日前3个工作日（R-3）根据管理人的通知，将其买入差额份额对应的购买价款一次性支付至管理人指定的专项计划账户。此外，如云南城投集团未能按照《流动性支持协议》约定的时间及金额及时、足额支付流动性支持金，则云南城投集团除应继续支付相应资金外，还应每日按照应付未付金额万分之二的标准向恒泰证券支付违约金，直至云南城投集团将相关资金支付完毕为止。因此，云南城投集团提供的流动性支持为资产支持证券的回售提供了有效增信。五、云南城投集团提供担保支付义务依据云南城投集团于2015年10月21日通过的董事会决议（云城投董决融资[2015]14号）及云南省国资委出具的《批准文件》，云南城投集团为本专项计划提供的担保支付承诺取得了必要授权和批准。根据《担保支付承诺函》，截至任何一个核算日，如发生任一《担保支付承诺函》项下的担保支付事件，云南城投集团将承担将专项计划账户中的可分配金额未能全额覆盖的部分资金支付至专项计划账户的义务。根据《担保支付承诺函》，专项计划终止后，在待清算的专项计划资产中不包括任何非现金资产的情形下，如发生担保支付事件的，则管理人应于担保支付启动日向担保支付承诺人发出担保支付指令，要求担保支付承诺人将专项计划账户中的可分配金额未能全额覆盖《标准条款》第18.2.6条第（1）项至第（10）项分配的部分资金支付至专项计划账户。根据《担保支付承诺函》，专项计划终止后，在待清算的专项计划资产中仍包括任何非现金资产的情形下，如发生担保支付事件的，则管理人应于担保支付启动日向担保支付承诺人发出担保支付指令，要求担保支付承诺人将专项计划账户中的可分配金额未能全额覆盖《标准条款》第18.2.6条第（1）项至第（6）项分配的部分资金支付至专项计划账户。根据《担保支付承诺函》，截至清算处分程序完成日，如发生担保支付事件的，则管理人应于担保支付启动日向担保支付承诺人发出担保支付指令，要求担保支付承诺人将专项计划账户中的可分配金额未能全额覆盖《标准条款》第18.2.6条第（1）项至第（10）项分配的部分资金支付至专项计划账户。证券分层优先A类资产支持证券优先B类资产支持证券优先C类资产支持证券恒浩云A恒浩云B恒浩云C发行规模（亿元）7.7049.301.00规模占比（%）13.2885.001.72债项评级AAAAA+AA+到期期限（年）约18（每3年末附票面利率调整权和投资者回售权）约9（每3年末附票面利率调整权和投资者回售权）约9（每3年末附票面利率调整权和投资者回售权）利率（%）4.496.397.99原始权益人/担保支付承诺人简介原始权益人/担保支付承诺人云南城投集团于2005年4月28日由云南省开发投资有限公司（现更名为“云南省投资控股集团有限公司”）和云南建工集团总公司（现更名为“云南建工集团有限公司”）出资设立，初始注册资本11.39亿元。截至2015年9月30日，云南城投集团注册资本为414,221.44万元，控股股东及实际控制人均为云南省国资委。公司作为云南省人民政府批准组建的现代化大型国有企业，不仅是云南省城市基础设施建设投融资及运营管理主体，还是云南省人民政府授权的城建投资项目出资人代表和实施机构。经过十年多的发展，云南城投集团总资产已逾1,000亿元，形成以城市开发、建筑安装、公共事业、物流贸易、旅游文化为主业，以金融、循环经济为城市功能配套业务的发展战略格局，拥有20多个控股子公司。2012-2014年末及2015年9月末，云南城投集团的资产规模逐年扩大，分别为523.07亿元、652.14亿元、850.32亿元和1,089.49亿元。2012-2014年及2015年1-9月，云南城投集团分别实现营业总收入565,963.51万元、850,404.45万元、1,140,849.20万元和407,785.17万元，营业收入呈现迅速增长的趋势。产品亮点一、首单酒店类REITs：本项目为国内首单以经营性酒店资产作为标的资产的类REITs产品，具有较强稀缺性，实现了对重资产运营的酒店业态的资产盘活，在REITs、不动产金融和资产证券化领域作了进一步探索实践，实现重要突破。资产包包含两个酒店，分别位于北京市三元桥商圈和云南省西双版纳旅游度假区，地理位置优越，均由国际知名的洲际集团运营。二、创新双SPV架构，标的资产完全隔离：在交易安排上，通过专项计划+基金载体（双SPV架构）实现对标的资产持有人的股权收购和债权投资，从而实现对标的资产的间接持有和最终控制，一方面可以有效实现标的资产与信用增进主体的充分隔离，另一方面为未来操作REITs公开发行留下了伏笔，为投资人的本息偿付和超额收益鉴定基础。另外，酒店营收现金流将由监管银行进行严格监管，规避了资金混同风险。三、新的基础资产及生成模式：本项目的基础资产为创新资产类型，即契约式非公募基金的基金份额，基金份额对应项目公司的股权和债权。本项目在基础资产的生成路径和模式上亦为国内首创，该模式的创新，避免了之前类REITs项目上原始权益人巨量过桥资金的使用。四、证券特殊含权组合的创新安排：优先A类、优先B类、优先C类资产支持证券设有每3年的票面利率调整权、回售选择权、流动性支持安排。上述特殊含权组合安排，一方面实现了投资人对于灵活适度期限产品和融资人长期资金需求之间的巧妙匹配，另一方面通过二级市场撮合交易、减轻流动性支持机构提供流动性的压力。五、特定权益优先收购权和权利金支付安排：基金层面设有资产原持有人对项目公司股权和次级债权（合称“特定权益”）的优先收购权，为此资产原持有人向基金支付权利金；针对优先收购权。优先收购权的安排，保证了资产原持有人对标的资产优先收购的权利，可进可退。支付权利金的安排，巧妙解决了国内写字楼租金回报率普遍无法满足投资者收益率要求的困境。六、信用增级充分：本次专项计划安排了酒店经营净现金流（EBITDA）超额覆盖（1.44至1.78倍）、结构化分层、目标资产抵押、信用触发机制、评级下调触发机制、云南城投集团流动性支持及担保支付等增信方式，安全性较高。