收益法测算表(房地产)

收益法测算表（房地产）序号项目名称（单位：元/㎡）计算公式计算结果单位一年有效毛收入(2)+(3)-(4)6286.50元/㎡（1）月毛租金收入550.00元/㎡(2)年潜在毛收入（1）×126600.00元/㎡（3）租赁保证金、押金利息收入(1)×3%16.50元/㎡（4）空置等造成的收入损失(2)×5%330.00元/㎡二年运营费用（5）+（6）+（7）+（8）+（9）947.38元/㎡（5）管理费用(一)×3%188.60元/㎡（6）维修费用重置价格（1600元/㎡）×2%32.00元/㎡（7）保险费用重置价格（1600元/㎡）×0.2%3.20元/㎡（8）税金及其附加费(一)×11.51%723.58元/㎡（9）土地收益金（划拨土地）0×120.00元/㎡三房地产年纯收益（一）—（二）5339元/㎡四房地产剩余使用年限内的收益单价(三）/7.34%×[1-1/(1+7.34%)^35]66643.03元/㎡五剩余年限土地收益价值0（10）房屋现值重置价格（1600元/㎡）×95%1520.00元/㎡（11）房屋年净收益(10)×8.34%126.77元/㎡（12）土地年净收益（三）—（11）5212.35元/㎡（13）建筑物达到耐用年限56年后剩余土地使用年期-21年的土地价值(12）/6.34%×[1-1/(1+6.34%)^-21]0元/㎡（14）-21年的土地价值折现到估价时点的土地价值(13）/(1+6.34%)^560元/㎡（15）楼面地价(14)/10.950元/㎡六本次估价房地产单价（四）+（15）66643元/㎡七本次估价房地产的收益价值（元）(五)×建筑面积(1016.02㎡)67710621元收益法测算表（房地产）计算说明估价对象所在区域范围内市场调查结果按月毛租金收入为计算基数按年毛租金收入为计取维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益重置价格是根据估价人员对类似房屋的开发成本、税金、利润等调查了解后确定包括房产税+营业税+教育附加费+城市建设维护费+防洪费和教育经费等按地级土地收益金收取标准按年计取即建筑物达到法定耐用年限后，剩余土地使用年限土地价格收益法测算表（房地产）序号项目名称（单位：元/㎡）计算公式计算结果单位一年有效毛收入(2)+(3)-(4)262.72元/㎡（1）月毛租金收入23.00元/㎡(2)年潜在毛收入（1）×12276.00元/㎡（3）租赁保证金、押金利息收入(1)×2.25%0.52元/㎡（4）空置等造成的收入损失(2)×5%13.80元/㎡二年运营费用（5）+（6）+（7）+（8）+（9）62.00元/㎡（5）管理费用(一)×3%7.88元/㎡（6）维修费用重置价格（1100元/㎡）×2%22.00元/㎡（7）保险费用重置价格（1100元/㎡）×0.2%2.20元/㎡（8）税金及其附加费(一)×11.51%30.24元/㎡（9）土地收益金（划拨土地）0×120.00元/㎡三房地产年纯收益（一）—（二）201元/㎡四房地产剩余使用年限内的收益单价(三）/(7.34%-1.5%)×[1-(1+1.5%/1+7.34%)^44]3144元/㎡五剩余年限土地收益价值2（10）房屋现值重置价格（1100元/㎡）×100%1100.00元/㎡（11）房屋年净收益(10)×8.34%91.74元/㎡（12）土地年净收益（三）—（11）108.98元/㎡（13）建筑物达到耐用年限44年后剩余土地使用年期16年的土地价值(12）/6.34%×[1-1/(1+6.34%)^16]1076元/㎡（14）16年的土地价值折现到估价时点的土地价值(13）/(1+6.34%)^4472元/㎡（15）楼面地价(14)/35.42元/㎡六本次估价房地产单价（四）+（15）3146元/㎡七本次估价房地产的收益价值（元）(五)×建筑面积(35.4㎡)111368元收益法测算表（房地产）计算说明估价对象所在区域范围内市场调查结果按月毛租金收入为计算基数按年毛租金收入为计取维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益重置价格是根据估价人员对类似房屋的开发成本、税金、利润等调查了解后确定包括房产税+营业税+教育附加费+城市建设维护费+防洪费和教育经费等按地级土地收益金收取标准按年计取即建筑物达到法定耐用年限后，剩余土地使用年限土地价格