房地产行业提效率补短板正当其时20190509广发证券28页

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/38[Table_Page]行业专题研究|房地产2019年5月9日证券研究报告[Table_Contacter]本报告联系人：邢莘[e-mail][Table_Title]房地产行业提效率，补短板，正当其时[Table_Author]分析师：乐加栋分析师：郭镇分析师：李飞SAC执证号：S0260513090001SAC执证号：S0260514080003SFCCE.no:BNN906SAC执证号：[e-mail]@[e-mail]请注意，乐加栋,李飞并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。[Table_Summary]核心观点：利润表现及盈利能力分析：全面好转且业绩释放有所保留18年地产行业盈利能力及结算规模均显著提升，A+H80家房企样本合计实现收入3.42万亿元，同比增长31.5%，增速较17年扩大14个百分点，归属净利润同比增长16.6%。行业结算规模增长，毛利率提升（扣税毛利率26.9%，同比+1.9%），期间费用率稳定（三费占收入比例9.42%）。归母净利率（11.6%，同比-1.5%）有所回落，主要由非经营性因素造成，后续存在调节空间。业绩保障倍数维持稳定（预收账款/结算收入），主流房企对于未来利润稳定增长较为充足的准备。19年1季度收入增速略有回落，但利润率维持稳定，净利润增速8.4%。经营情况：周期回落稳定，投资拓展收敛18年主流地产公司销售金额规模增速31%，高于行业19个百分点，较17年及16年增速水平回落，19年计划规模增速12%，一季度增速为8%，低于全年计划水平。18年规模增长主要由销售面积贡献，价格基本稳定，成长型房企增速更高。主流房企18年新开工面积增长31%，行业开工高点在18年而企业的高点在17年，19年计划与18年完成量相比下降10%。竣工面积全年28.5%，19年样本企业竣工计划相对18年增长41%。土地投资力度稳中有降，投资金额下降22%，规模仍维持高位，成长型公司更加积极，三四线和中西部城市吸引投资力度加强。资产负债情况：杠杆结构优化，财务安全性提升板块18年资产负债规模增速下降，资产负债率维持稳定，非流动资产增速高于流动资产。行业平均杠杆水平增长至7.32x，结构进一步优化，无息经营杠杆占比提升至58%，这将利于行业维持规模增速以及利润率水平。有息负债平均成本为6.07%，与17年相比增长47bps，但总负债成本下降。行业平均净负债率92.1%同比小幅改善。综合运营能力提升，资源型企业综合能力有所提升板块18年ROE平均（加权）水平为17.2%，与17年相比提升0.3个百分点，板块净利率下降、资产周转率提升同时权益倍数增长，最终盈利能力进一步改善。综合考量主流房企业绩、经营、周转、运营销售、土地投资、杠杆等指标，18年各项改善最为明显的公司有新城控股、华润置业、招商蛇口、绿地控股及中国海外发展。风险提示19年行业基本面处于下行阶段，行业政策及信贷政策改善存在不确定性，龙头企业竞争愈发激烈。[Table_Report]相关研究：中南建设（000961.SZ）:结算转化业绩兑现，延续高速成长道路2019-05-02华夏幸福（600340.SH）:变革年，华夏幸福新起航2019-05-01荣盛发展（002146.SZ）:毛利率改善，杠杆结构优化2019-04-29识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/38[Table_PageText]行业专题研究|房地产重点公司估值和财务分析表股票代码股票简称货币最新最近报告日期评级合理价值（元/股）EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价2019E2020E2019E2020E2019E2020E2019E2020E000002.SZ万科A人民币27.392019/04/08买入39.603.483.967.876.926.597.4919.9%18.5%001979.SZ招商蛇口人民币20.982019/03/19买入29.802.292.579.178.178.988.3321.0%19.1%600340.SH华夏幸福人民币29.702019/05/01买入36.994.936.036.024.928.918.3329.0%26.2%601155.SH新城控股人民币36.872019/03/13买入47.876.477.485.704.938.9010.9133.1%27.6%000069.SZ华侨城A人民币7.452018/11/01买入-1.331.425.585.245.775.4615.0%13.8%002146.SZ荣盛发展人民币9.702019/04/29买入13.522.252.684.313.622.630.5822.6%21.2%000961.SZ中南建设人民币8.132019/05/02买入10.781.101.907.424.281.130.5119.8%25.6%000671.SZ阳光城人民币6.692019/04/03买入9.590.941.257.155.3310.708.4018.0%19.5%600466.SH蓝光发展人民币6.252019/03/20买入10.041.111.725.613.6411.0011.7822.6%25.8%600208.SH新湖中宝人民币3.362019/03/18买入5.200.480.577.075.9123.1018.5010.2%10.9%02007.HK碧桂园港币12.062019/04/13买入16.031.962.265.304.603.303.1523.4%18.8%01918.HK融创中国港币37.652019/04/07买入54.705.287.006.164.658.354.9827.2%26.5%00884.HK旭辉控股集团港币5.062019/04/30买入6.160.911.134.803.853.903.0021.6%21.2%02202.HK万科企业港币29.152019/04/08买入38.703.483.967.216.346.597.4919.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/38[Table_PageText]行业专题研究|房地产目录索引公司分类及板块分拆...............................................................................................6利润表现及盈利能力分析：全面好转且有所保留...................................................7经营情况：周期回落稳定，投资拓展收敛............................................................14销售表现：增速回落，效率维持...................................................................14新开工、竣工以及土地储备..........................................................................20土地投资规模及布局：投资收敛，扩展降速................................................23现金流量表情况：经营投资性收敛，融资需求下降.....................................26资产负债情况：杠杆结构优化，财务安全性提升.................................................28企业综合能力评价.................................................................................................34风险提示...............................................................................................................36图表索引图1：地产板块营业收入及增速（%）...................................................................7图2：板块内各类型营业收入增速（%）...............................................................7图3：地产板块归属净利润及增速（%）...............................................................7图4：板块内各类企业归属净利润增速（%）........................................................7图5：地产板块营业收入增长因素分拆（%）........................................................8图6：21家龙头房企2018年地产结算收入增长因素拆分.....................................8图7：地产板块预收账款规模及增速......................................................................9图8：地产板块分类业绩保障倍数对比...................................................................9图9：主流地产股18年底业绩保障倍数及同比增幅（%）....................................9图10：房企季度营业收入及增速..........................................................................10图11：房企季度归属净利润及增速......................................................................10图12：房企季度分类收入增速表现......................................................................10图13：房企季度预收账款规模及增速..................................................................10图14：房地产板块及主流房企扣税毛利率变化趋势............................................11图15：房企季度毛利率变化趋势..........................................................................11图16：主流房企18年扣税毛利率绝对水平及相对17年变化幅度................