房地产行业长三角三四线城市调研春节后销售量价齐回暖按揭利率下行20190317中金公司1

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明证券研究报告2019年3月17日房地产长三角三四线城市调研：春节后销售量价齐回暖，按揭利率下行行业动态行业近况我们近期调研了镇江、句容、常州、宜兴、慈溪、绍兴等长三角区域三四线城市以及上海、杭州等核心城市郊区的住宅项目。评论春节后楼盘到访量显著回暖，销售均价微涨。我们调研的三四线城市春节后楼盘日均到访量较去年末提高10%~20%，但仍低于去年同期的到访量。住宅项目去化率平均70%以上。相对于去年年底，节后三四线城市新推盘/加推项目销售均价上涨3%左右，且多个案场人员表示今年加推盘均价会继续上涨。一二线城市非核心区域到访量提高，例如上海松江区金地双都汇周末到访量60~70组/天（年前50组以下），三期叠墅去化率达50%（2019/2/27首次开盘）。据案场人员反馈，购房者情绪改善主要因政策调整（央行降准，部分城市房地产政策积极调整）带动预期提振。本地客户为主力，投资客占比较低，改善型需求占主导。我们调研区域的楼盘成交主力是自住型需求（80%以上），投资客占比仅10%~15%（三四线城市需求端限制性政策较少）；开发商新推房型主要集中于90~140平方米的高层或小高层，主要瞄向本地首改或再改需求。按揭利率下行，房贷额度充裕。我们调研的三四线城市春节后首套房贷利率较基准利率平均上浮10%（年前15%~20%）。案场人员反馈年初银行按揭贷款额度充裕，三四线城市放款周期平均两周左右，部分银行允许提前还款。2月份上海、杭州平均首套房贷利率较1月份下行3/6个基点至5.06%/5.56%，其中上海最低利率折扣9.5折（目前有10家银行可以申请95折优惠）。估值与建议A/H地产板块经过前期上涨，估值水平已有一定修复，当前分别交易于7.2/6.5倍2019年预测市盈率（其中港股已接近过去三年平均估值水平，A股较估值中枢则仍有距离）。往前看，我们推荐估值吸引力强、布局核心都市圈的标的，A股推荐金地、荣盛、华发、中南、招商和保利。港股推荐融创、奥园、中海宏洋、华润和中海。风险各地楼市政策正向调整幅度不及预期；外部环境不确定性加大。目标P/E(x)股票名称评级价格2019E2020E金地集团-A推荐14.745.85.0荣盛发展-A推荐13.184.84.1华发-A推荐9.886.55.7中南建设-A推荐9.938.25.1招商蛇口-A推荐26.359.78.4保利地产-A推荐16.787.46.4融创中国-H推荐41.136.35.1中国奥园-H推荐8.645.64.3中国海外宏洋集团-H推荐4.164.33.4华润臵地-H推荐34.978.07.0中国海外发展-H推荐34.746.85.8中金一级行业房地产相关研究报告•1-2月房地产数据点评：投资增速大超预期，销售下滑幅度有限(2019.03.14)•中金房地产周报#134：推盘持续放量，销售端分化延续(2019.03.12)•中西部楼市：二线城市销售小幅回暖，低能级城市分化明显(2019.03.10)•房地产税，这么近那么远(2019.03.10)•政策不确定性风险解除，板块下半程行情可期(2019.03.06)资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部张宇王璞李南南分析员联系人联系人[e-mail]执证编号：S0080512070004SFCCERef：[e-mail]执证编号：[e-mail]执证编号：S0080118080023607080901001102018-032018-062018-092018-122019-03相对值(%)沪深300中金房地产中金公司研究部:2019年3月17日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明2镇江市：中南银城•樾府区域综述：镇江是南京都市圈核心层城市，年人均GDP12.6万元。镇江房价从2016年三季度的不到6000元/平方米上涨到2018年上半年的1万元/平方米以上，涨幅近100%。镇江市内不限购不限贷。项目介绍：中南银城•樾府位于润州区（镇江的主城区）。2018年10月21日首推1号楼（198套），截至目前出售近100套，去化率近50%。项目主力户型包括100/116/140平方米，针对首改和再改客户，所有项目均于2020年底交付。销售溢价凸显，利润率处于较高水平。该地块于2018年3月获得，楼面均价6351元/平方米，占首推均价（精装修，17000元/平方米，其中装修标准3500元/平方米）的37%，远低于中海润江府和恒大华府；周边二手房均价12000~13000元/平方米，镇江市均价11000元/平方米。该项目将于2019年5月份加推，均价会小幅提升。图表1:镇江中南银城•樾府拿地均价占销售均价的37%，低于周边同类型竞品资料来源：中指数据库，中金公司研究部按揭利率边际下行，到访量提高。年前首套房贷利率较基准利率上浮15%，对于资质好的业主，年后首套房贷利率上浮10%，首付比例平均30%~40%，合作的银行允许提前还款。二套房贷利率上浮15%。银行流动性宽松，放款速度较快，平均半个月内完成放款。年后日均到访量20组，较去年末提高10%。句容市：新城吾悦广场区域综述：句容市隶属于镇江市，西去南京禄口国际机场行程仅29公里，东到上海虹桥机场也仅2个半小时。句容市常住人口约63万人，城镇居民人均可支配收入44015元。已于2018年12月21日开工的宁句线使得从句容到南京马群仅需40分钟。非本市户籍人口在句容市区（含开发区）购买商品住房的，限购一套。项目名称中南银城•樾府拿地时间2018/3/30拿地成本（元/平方米）6,351销售均价（元/平方米）17,000拿地成本/销售均价（%）37%项目名称恒大华府拿地时间2017/5/31拿地成本（元/平方米）8,488销售均价（元/平方米）18,000拿地成本/销售均价（%）47%项目名称中海润江府拿地时间2017/5/31拿地成本（元/平方米）9,448销售均价（元/平方米）18,000拿地成本/销售均价（%）52%中金公司研究部:2019年3月17日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明3图表2:句容市常住人口每年小幅增加图表3:句容市城镇居民人均可支配收入稳步增长资料来源：江苏省统计局，中金公司研究部资料来源：江苏省统计局，中金公司研究部项目介绍：新城吾悦广场距离市中心3公里，2018年12月7日开业，建筑面积39.8万平方米，其中自持9.05万平方米，可出售商业建筑面积达2.3万方。吾悦广场中有246家商铺，品牌主要以大众化为主，其中主力店占48%。已出售商业部分的商家达200家。周围配套设施（实验小学、人民医院）健全，斜对面是客运总站、广场直通沿江高铁句容站和宁句线（建设中）。客流量充裕，预计租金保持稳增。开业以来，新城吾悦广场工作日日均客流量2万人左右，周末日均3万人左右，节假日最多达10万人以上。目前租金费和物业费全年合计为7400万元（考虑期初免租优惠），若不考虑免租优惠，2020年收入有望超过1亿元。预计每年租金自然增长率达5%~7%，其中三年一小调（5%~10%）和五年一大调（20%~30%）。常州市金坛区：保利紫荆公馆区域综述：常州市位于长三角中心地带，与苏州、无锡构成苏锡常都市圈。常州市要求新购买商品住宅取得产权证后满2年方可上市交易。金坛区距离常州市中心40公里，开车约40~50分钟。项目介绍：保利紫荆公馆于2017年9月8日以4678元/平方米的楼面均价获得，占地面积101052平方米，容积率1.2，共1666套，其中洋房占比70%。2018年11月16日首推600套，去化率70%，最早一批是2020年4月交付。去年下半年市场趋冷，春节后到访量恢复，但仍低于去年同期。周边恒大悦府去年5月推出600-700套房子，但去年下半年预计只卖掉了20%左右，且一直有砍价。保利紫荆公馆目前平均每月有250~300组到访量，比去年末有所好转，但较去年上半年（400组/月）下滑20%~30%。2月份共有约300组客户，成交70套；3月初至今成交34套。客户结构主要为当地居民，购房者尤其关注总价。恒大悦府（打折促销）和滨湖新城精装13000元/平方米，去化较低；去年四季度万科•公园大道修改方案，将精装房改为毛坯房，总价下行。保利紫荆公馆的高层99平方米户型（毛坯房）最受欢迎，均价11000元/平方米。这主要因金坛区房价翻倍，客户群购买大户型的支付能力有限，所以总价相对低的房子去化更快些。库存水平较低，按揭贷款利率出现积极调整。2017/18常州两年供应住宅土地建筑面积600万平方米，2017年商品住房成交面积达到829万平方米。根据案场负责人介绍，目前常州金坛和溧阳可售320万方，对应去化周期仅7.5个月。年后按揭利率较基准利率上浮10%，最低可能达到8%~9%（年前上浮20%）。61.962.262.462.462.562.662.761.461.661.862.062.262.462.662.82011201220132014201520162017句容市常住人口（万人）22,71026,26429,62631,75734,67837,54840,58244,01511%16%13%7%9%8%8%8%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%010,00020,00030,00040,00050,00020102011201220132014201520162017句容市城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入（元，左轴）YoY（%,右轴）中金公司研究部:2019年3月17日请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明4图表4:常州市住宅用地供应面积远低于商品住宅成交面积资料来源：江苏省统计局，中指数据库，中金公司研究部宜兴市：龙湖阳光城璞悦区域综述：宜兴市是沪宁杭地区三角中心，距离无锡市约65公里，人均可支配收入4.98万元（2017年末），房价收入比约7.4（房价按11000元/平方米计算），处于较低水平。不存在限购限价政策。项目介绍：项目位于城东东核心板块，是由阳光城和龙湖两大品牌开发商联手打造的低密度高端改善项目，距离周边万达及八佰伴等购物中心5.3公里，生活配套健全。总建筑面积近7万平方米，一共369套，主打产品包括150~180平方米的叠拼和120~140平方米的平层洋房，针对群体是私营业主和企事业单位员工，车位配比1：1.23。销售价格存在上涨预期。项目2018年9月29日开盘小高层（毛坯房），均价11500元；11月28日加推小高层，年底没有受到市场冷却影响，价格仍有小幅拔高。目前到访量较去年末增长近20%。未来会加推120平方米的小高层，存有涨价预期。购房者认可品牌房企。龙湖紫云台连续三年是本地销量冠军，在当地居民心中有一定知名度，所以龙湖阳光城璞悦客户群体主要是老带新客户，投资客占比仅20%。竞品宜兴恒大花溪小镇2018年11月11日首开，均价相对龙湖阳光城璞悦存在20%的折扣，去化较快，带动了当地房地产市场。按揭利率小幅下行。宜兴市首付比例30%，年前利率较基准利率上浮20%，年底项目合作的邮政和农商行上浮15%。宁波市慈溪市：珑府区域综述：慈溪市距离杭州市车程2小时，人均GDP10.2万元，不存在限购限价政策。据案场经理描述，慈溪2010年房价达到1万元，2012~2016年没有涨，2017~2018年微涨，2018年小跌，目前价格尚未修复，与其他长三角三四线城市的价格走势分化明显。项目介绍：项目由六家开发商共同合作开发，其中碧桂园操盘占比20%。项目占地面积约11万方，容积率1.6，周边交通、商业、教育、医疗等配套完善，主推112/142平方米小高层和160-180平方米叠拼，共有1300多套。一期2018年12月12日开盘，推了425套(毛坯房)，去化率85%，均价11000~12000元/平方米。销售热度略微加大。该项目是市里卖得最好的项目，毛利率不到20%，年后到访量增多