中国指数研究院2016年中国商业地产市场发展年报All

一、全国商办市场整体表现1.商业地产投资增速加快、新开工降幅收窄、销售面积增幅显著扩大图：2012-2016年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com商业地产开发投资额占商品房比重小幅提升，新开工、销售面积占比较2015年小幅下降。从供应端来看，由于当前商业地产存量大，市场以库存去化为主，2016年新开工面积占比较2015年下降1.6个百分点至17.2%，为近5年首次出现下降；2012-2016年，商业地产开发投资占商品房比重逐年提升，由17.7%提升4.1个百分点至21.8%，企业投资逐步转向去化较好的一二线城市，虽然行业以去库存为主，但这些城市土地、开发成本不断提升，致2016年开发投资仍较2015年小幅扩大0.1个百分点。从需求端来看，由于近年企业持有商业地产的意愿加强，加上住宅库存去化情况整体好于商业地产，商业地产销售面积占比自2014年起呈小幅下降态势，由2014年的9.6%下降至2016年的9.3%。图：2012-2016年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com2016年，国内经济保持中高速增长，总体运行平稳；三产占比提升，经济结构不断优化；金融市场平稳发展，服务业、批发和零售业、住宿和餐饮业发展良好，利好4.7%5.4%5.9%6.5%6.4%3.4%3.4%4.1%4.3%3.8%2.0%2.2%2.1%2.3%2.4%13.0%13.9%15.1%15.2%15.4%12.4%12.9%13.9%14.6%13.4%7.0%6.5%7.5%7.2%6.9%0%5%10%15%20%25%201220132014201520162012201320142015201620122013201420152016开发投资额占比新开工面积占比销售面积占比办公楼占比商业营业用房占比2237128732146384.2%7.5%-10.2%-1.3%5.0%20.3%-20%-10%0%10%20%30%40%0700014000210002800035000201220132014201520162012201320142015201620122013201420152016开发投资额新开工面积销售面积亿元或万平方米商业地产发展。从供应端来看，商业地产开发投资增速提升，新开工降幅收窄。与2015年相比，2016年，全国商业地产开发投资同比增幅扩大3.3个百分点至7.5%；新开工同比降幅收窄8.9个百分点至1.3%。具体来看，2016年，全国商业营业用房开发投资增幅扩大6.6个百分点至8.4%，新开工面积降幅收窄9.2个百分点至0.9%；办公楼开发投资同比增幅收窄4.9个百分点至5.2%，新开工面积同比降幅收窄8.3个百分点至2.3%。从需求端来看，商业地产销售面积同比增幅较2015年显著扩大。与2015年相比，2016年，全国商业地产销售面积同比增幅扩大15.3个百分点至20.3%。2016年，全国商业营业用房销售面积同比增幅较2015年扩大15.0个百分点至16.9%；金融业平稳发展，利好办公用房市场发展，办公楼销售面积同比增幅显著扩大15.2个百分点至31.4%。2.商办用地供需降幅收窄，楼面均价同比上涨，土地市场分化严重图：2012-2016年全国商办用地推出及成交面积数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com商办用地供需降幅收窄，楼面均价同比上涨，溢价率较上年同期提升。2016年，全国300个主要城市商办用地推出量为2.81亿平方米，同比下降16.0%，降幅较2015年收窄13.7个百分点；成交量为2.25亿平方米，同比下降12.8%，降幅较2015年收窄18.0个百分点；供需规模均降至近五年最低。2016年，全国300个城市商办用地成交楼面均价为1957元/平方米，同比上涨15.58%，平均溢价率为13.60%，较2015年同期提升6.56个百分点。一线及热点二线城市土地市场需求旺盛，三四线城市以去库存为主基调。2016年，4323555439682789234232634571310921501874020004000600080001000012345678910111212345678910111212345678910111212345678910111212345678910111220122013201420152016万平方米推出成交推出年度月均成交年度月均全国商办用地成交总价前50宗项目中，37宗来自一线城市，其余均来自热点二三线城市，其中杭州、武汉各3宗，常州、济南、南京、南昌、凉山、珠海、苏州各1宗；一线及热点二线城市产业发展良好，经济活力突出，人口导入量大，市场需求旺盛，成为开发商拿地投资的热点区域。而三四线城市受高库存影响，企业扩张意愿不强，市场仍以库存去化为主基调。二、全国办公楼市场1.供应：全国新开工同比降幅收窄，上海、重庆新开工同比转降为增图：2010-2016年全国办公楼新开工面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国办公楼新开工同比降幅收窄。2010-2014年，全国办公楼市场持续扩容，新开工面积年平均增长率为21.6%；2014年，房地产行业步入调整期，新开工同比增幅收窄，此后，办公楼市场供应规模减少。2016年，房地产行业整体向好、金融业平稳发展，办公楼新开工同比降幅收窄8.3个百分点至2.3%。图：2016年代表城市1办公楼新开工面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com1代表城市包括：北京、上海、天津、重庆。366853995986688773496569641528.2%47.2%10.9%15.0%6.7%-10.6%-2.3%-20%0%20%40%60%020004000600080002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年万平方米办公楼新开工面积（左）同比（右）464.4384.541.5160.8-20.7%26.1%-80.3%2.1%-90%-50%-10%30%70%0200400600北京上海天津重庆万平方米办公楼新开工面积（左）同比（右）从代表城市办公楼新开工规模来看，2016年，北京、上海新开工面积继续领跑，两城市新开工规模均超300万平方米，这些城市金融、服务、科技等产业发达，办公楼市场需求大；受写字楼前期供应充足、市场存去化压力影响，天津办公楼新开工面积约为40万平方米，同比转增为降，下降80.3%。从代表城市新开工面积同比增幅来看，上海同比增幅超两成，重庆由降转增，同比增长2%，天津同比降幅超八成。2016年，受益于金融、IT等行业快速发展，且前期供应量相对合理，上海新开工面积达384.5万平方米，同比增长26.1%；而天津同比降幅达80.3%。重庆办公楼新开工面积为160.8万平方米，同比转降为增，增长2.1%。2.需求：销售显著回暖，天津、北京销售面积增幅超七成图：2010-2016年全国办公楼销售面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国办公楼销售显著回暖，同比增幅扩大15.2个百分点至31.4%。2014年以来，全国办公楼销售面积持续增长。2016年，宏观经济平稳发展，三产占比稳步提升，服务业快速发展，金融、信息技术等行业扩张加速，办公楼市场需求旺盛，全年办公楼销售面积达3826万平方米，同比增幅较2015年扩大15.2个百分点至31.4%。从代表城市办公楼销售规模来看，2016年，北京销售规模最大，超400万平方米，上海次之，销售面积为306.4万平方米，天津销售规模最小，仅31.1万平方米；从同比增速来看，除重庆同比由增转降外，其余城市同比均继续增长，天津、北京销售面积同比均超七成，其中，天津近年逐步加大楼宇经济发展力度，同时，在京津冀一体化和区域交通发展的带动下，销售增速在各代表城市中最快，达95.0%。189020052254288325052912382622.4%6.1%12.4%27.9%-13.1%16.2%31.4%-25%0%25%50%010002000300040002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年万平方米办公楼销售面积（左）同比（右）图：2016年代表城市2办公楼销售面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com3.分化：多数城市优质写字楼租金变化平稳，重庆空置率仍居首位图：2016年前三季度代表城市3优质写字楼租金及空置率数据来源：Wind数据，fdc.fang.com2016年，多数城市优质写字楼租金变化平稳，一、二线城市租金分化仍明显。从各代表城市优质写字楼租金情况来看，2016年，除广州外，一线城市租金水平仍保持高位，其中，北京市一季度租金高达424.9元/平米/月；二线城市中杭州、天津、南京租金均超110元/平米/月。各代表城市优质写字楼租金变化相对平稳，成都写字楼市场供过于求，为各代表城市中唯一租金自2013年一季度起持续下跌的城市，2016年第三季度租金为72元/平米/月，环比跌幅为1.2%。代表城市优质写字楼空置率分化明显。2016年，从各代表城市优质写字楼空置率情况来看，重庆、成都、沈阳受前期供应量大而需求相对有限影响，空置率居高不下，其中，重庆、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位，沈阳前三季度空置率均超33%；而深圳、北京、上海和南京市场需求量大，四城市今年各2代表城市包括：北京、上海、天津、重庆。3前三季度租金与空置率代表城市共14个，包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、重庆（第三季度无数据）、武汉、大连、沈阳、成都、青岛、宁波。413.9306.431.1107.070.3%55.2%95.0%-7.6%-100%0%100%200%0100200300400500北京上海天津重庆万平方米办公楼销售面积（左）同比（右）季度空置率均在9%以下。三、全国商业营业用房市场1.供应：全国新开工降幅收窄，上海新开工同比由降转增图：2010-2016年全国商业营业用房新开工面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国商业营业用房新开工同比降幅收窄。2010-2013年，全国商业营业用房新开工面积逐年增加，年平均增长率达20.8%。2014年以来，房地产市场步入调整期，新开工面积逐年回落。2016年，商业营业用房销售回暖，开发商投资信心得以提振，新开工同比降幅收窄9.2个百分点至0.9%。图：2016年代表城市4商业营业用房新开工面积及其同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com从代表城市商业营业用房新开工规模来看，重庆作为成渝城市群核心城市之一以及西部节点城市，经济规模与发展速度“双高”，同时，该市2016年社会消费品零售总额同比增长13.2%，同比增速高于全国（10.4%），而其余代表城市同比增速均低于4代表城市包括：北京、上海、天津、重庆。1747320731220072590225048225302231740.7%18.6%6.2%17.7%-3.3%-10.1%-0.9%-20%0%20%40%60%06000120001800024000300002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年万平方米商业营业用房新开工面积（左）同比（右）278.5401.8228.7899.9-19.0%30.6%-21.8%-13.3%-40%-20%0%20%40%03006009001,200北京上海天津重庆万平方米商业营业用房新开工面积（左）同比（右）全国水平，重庆市商业地产发展环境良好，2016年，重庆新开工面积规模最大，近900万平方米，显著高于其他代表城市。从代表城市新开工面积同比增速来看，2016年，除上海商业营业用房新开工面积同比由降转增外，其余城