中指商业地产市场月度报告2018年9月2018921页

            ChinaIndexAcademy中国指数研究院  02市场数据u企业动态u新开项目速递03关注点01宏观环境目录宏观环境2018年上半年，GDP同比增长6.8%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.6%，增加值占国内生产总值的54.3%。8月，服务业商务活动指数为53.4%2市场表现3关注点企业动态新开项目速递1本期亮点总结ü2018年1-8月，写字楼销售面积同比继续下降，商业营业用房销售面积同比增幅继续收窄ü8月，商办用地推出面积同环比均上涨、成交面积同环比均下降，成交价同比增长，环比下降，溢价率同环比均下降万科入局新零售，首店“万物集市”8月在广州开业万达风波不断，在冰与火中徘徊星巴克牵手阿里，进行深度合作沃尔玛升级改造，加快智能化布局复地万科活力中心、金地中心菁华、湖北创投大厦等项目开盘宏观环境1üGDP与经济结构：2018年上半年，GDP同比增长6.8%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.6%，增加值占国内生产总值的54.3%。ü服务业经济：2018年上半年，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均较去年同期小幅收窄；金融业增加值同比增幅较去年同期收窄。2018年8月，服务业商务活动指数为53.4%。ü消费水平：2018年8月，社会消费品零售总额同比上涨9.0%；CPI同比上涨2.3%，涨幅较上月扩大0.2个百分点。经济运行稳定，服务业增速有所加快社会消费品零售总额增速小幅扩大，CPI同比涨幅保持稳定GDP与经济结构：上半年经济运行平稳，第三产业比重继续提升Ø经济运行平稳：2018年上半年，我国GDP同比增长6.8%，比上年同期下降0.1个百分点，国民经济发展较稳定。Ø第三产业比重提升：2018年上半年，第三产业增加值为22.8万亿元，同比增长7.6%，增幅较第二产业高出1.5个百分点。上半年第三产业增加值占国内生产总值的比重为54.3%，较去年同期提升0.2个百分点。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2011年一季度-2018年二季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速服务业经济：服务业增速有所加快，金融业增加值同比增幅回落Ø财新服务业PMI：2018年8月，服务业商务活动指数为53.4%，比上月上升0.4个百分点，服务业增速有所加快。Ø批发和零售业、住宿和餐饮业：2018年上半年，批发和零售业同比增长6.7%。住宿和餐饮业同比增长6.9%，增幅较去年同期回落0.3个百分点。Ø金融业增加值：2018年上半年，金融业增加值同比增长3.6%，增幅较去年同期回落0.2个百分点；金融业增加值占GDP比重为8.3%。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2018年1月-8月服务业商务活动指数走势图：2011年1季度-2018年2季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业累计同比增速注：金融业增加值绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算消费水平：社会消费品零售总额涨幅小幅扩大、CPI同比涨幅保持稳定数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2012年7月-2018年8月居民消费价格指数（CPI）走势Ø居民消费价格指数（CPI）：2018年8月，CPI同比上涨2.3%，涨幅较上月扩大0.2个百分点。医疗保健、教育、居住、食品价格同比上涨，带动CPI同比上涨。图：2012年7月-2018年8月各月消费品零售总额及同比增速Ø消费品零售总额：2018年8月，社会消费品零售总额31542亿元，同比增长9.0%。2018年1-8月，社会消费品零售总额242294亿元，同比增长9.3%。市场数据2ü需求：2018年1-8月，写字楼销售面积同比继续下降，商业营业用房销售面积同比增幅继续收窄ü供应：2018年1-8月，写字楼新开工同比降幅扩大，商业营业用房新开工同比降幅收窄ü租金与空置率：2018年二季度，多数城市优质写字楼空置率环比下降；多数代表城市优质零售物业首层租金和空置率环比均下降。土地市场：2018年8月，商办用地推出面积同环比均上涨、成交面积同环比均下降，成交价同比增长，环比下降，溢价率同环比均下降写字楼销售同比下降，商业营业用房销售同比增速放缓商办用地推出同环比均上涨，楼面价同比增长，环比下降全国成交：写字楼销售面积同比继续下降，商业营业用房销售面积同比增幅继续收窄Ø写字楼：2018年1-8月，全国写字楼销售面积为2550万㎡，同比降幅扩大，降幅为6.3%。Ø商业营业用房：2018年1-8月，全国商业营业用房销售面积为6938万㎡，创历史同期新高，同比增长1.8%，增速较1-7月回落0.5个百分点。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2010年-2018年8月全国商办销售面积及同比增速全国投资：写字楼投资额同比降幅扩大，商业营业用房同比降幅收窄Ø写字楼：2018年1-8月，全国写字楼开发投资额为3838亿元，同比下降10.4%，降幅较1-7月扩大0.5个百分点。Ø商业营业用房：2018年1-8月，全国商业营业用房开发投资额为9330亿元，同比降幅较1-7月收窄0.4个百分点至8.5%。图：2010年-2018年8月全国商办开发投资及同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com全国供应：写字楼新开工同比降幅扩大， 商业营业用房新开工同比降幅收窄Ø写字楼：2018年1-8月，全国写字楼新开工面积为3727万㎡，同比下降7.9%，降幅较1-7月扩大0.9个百分点。Ø商业营业用房：2018年1-8月，全国商业营业用房新开工面积为12739万㎡，同比下降6.5%，降幅较1-7月收窄1.6个百分点。图： 2010年-2018年8月全国商办新开工面积及同比增速数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com租金及空置：2018年二季度，多数城市优质写字楼空置率环比下降，宁波空置率最低，北京、广州、成都、南京等城市租金环比上涨Ø一线城市：2018年二季度，北京、广州、深圳优质写字楼租金环比小幅上涨，其中，上海环比下跌；广州、北京、上海、深圳优质写字楼空置率均下降。Ø二线代表城市：2018年二季度，杭州、成都、南京优质写字楼租金环比上涨，大连、青岛环比保持不变，其余城市均下跌；宁波的优质写字楼空置率最低，仅为12.9%，天津、青岛、宁波空置率环比提升，其他城市均下降。图：2015年-2018年二季度一线城市优质写字楼租金及空置率图：2015年-2018年二季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率数据来源：世邦魏理仕，中国指数研究院综合整理，fdc.fang.com租金及空置：2018年二季度，多数代表城市优质零售物业首层租金环比下降；多数城市优质零售物业空置率环比下降Ø一线城市：2018年二季度，北京优质零售物业首层租金环比上涨，其余城市均下降；上海、深圳优质零售物业空置率环比下降，广州环比持平，北京则是略微上升。Ø二线代表城市：2018年二季度，成都、天津、杭州优质零售物业首层租金较上季度上涨，重庆、大连、沈阳环比下跌，其余城市环比保持不变；大连、青岛、武汉优质零售物业空置率较上季度提升，重庆持平，其余城市均下降。图：2015年-2018年二季度一线城市优质零售物业租金及空置率数据来源：世邦魏理仕，中国指数研究院综合整理，fdc.fang.com图：2015年-2018年二季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率Ø推出：8月，商办用地推出2596万㎡，同比上涨16.3%，环比上涨15.4%。Ø成交：8月，商办用地成交1481万㎡，同比下降26.8%，环比下降23.3%。Ø楼面均价：8月，商办用地成交楼面均价为2001元/㎡，同比增长3.9%，环比下降31.9%。Ø溢价率：8月，商办用地平均溢价率为4.3%，较上月下降3.4个百分点，较去年同期下降5.1个百分点。图： 2013年-2018年8月300城商办用地推出及成交面积图：2013年-2018年8月300城商办用地楼面均价及溢价率数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com商办土地：商办用地推出同环比均上涨、成交同环比均下降，溢价率同环比均下降关注点3ü企业动态：万科入局新零售，首店“万物集市”8月在广州开业万达风波不断，在冰与火中徘徊星巴克牵手阿里，进行深度合作沃尔玛升级改造，加快智能化布局新开项目速递：复地万科活力中心、金地中心菁华、湖北创投大厦等项目开盘万科入局新零售，首店“万物集市”8月在广州开业中指点评是的！你没有看错！这真的是万科！万科不再四平八稳地待在商业地产的后台，只是单纯地提供空间，而是走到前台，甩开膀子进入新零售领域，打造自己的新零售产品线，并逐渐深入布局。就事论事，从其按照社交属性、共享属性、线上线下深度融合等规律布局，将独具特色的事业合伙人引入其中，可见万科试水新零售时，依然延续了其干事创业的核心优质基因，这值得其他企业深思。从风向标意义来看，往大了说，这是万科在全面践行城乡建设与生活服务商；往小了说，这是万科在开辟新的业务线。8月18日，万科首个自营新零售品牌“万物市集”在广州基盛万科中央公园C区B1层开业，面积2500平方米。万物集市是神马“集”？日常零售餐饮美食生活服务生鲜零售特色体验万达：风波不断，在冰与火中徘徊中指点评万达还在经历巨大的阵痛。造成今日后果的，无疑是万达曾不顾实际的大肆借贷扩张，这是民营企业乃至所有企业都必须注意的。中国房地产业看似精彩纷呈，但这潭水却异常深沉异常汹涌。对于这个行业，我们亟待建立一个更加长远的见识及行之有效的模式，并持之以恒地努力，才能达到心中的目标。8月，在长期的整合洗牌之后，万达仍未能完全走出危机的泥淖。本月万达的重大动态上，一方面是如火焰般无比光鲜，另一方面，是如临深渊般暗流涌动，这一刻的万达，像是走到了某一个十字路口上。左边是冰，右边是火，都是万达，一个万达。一、8月1日，多家媒体报道称，分别担任万达集团区域总经理和营销副总经理职务的金震和尹建武，因涉嫌利用职务便利谋取私利被警方带走。二、8月2日，证监会披露的IPO公司排队最新进展情况显示，万达商管的排名已从最高的第47位下滑至第85位。三、8月13日，工商信息显示，大连万达集团股份有限公司变更董事信息，原董事尹海、林宁退出董事会，另新增高茜、肖广瑞、董建岳、曲德君四名董事。同时，董事会由7人增至9人，新增董事均为万达集团高管。四、8月22日，据外媒报道，大连万达集团目前正在寻求至多8亿美元的离岸贷款，这是该公司近两年来首次在离岸贷款市场融资。8月，万达集团与通威集团达成战略合作协议，万达广场将入驻四川西昌乐荟城。据悉，西昌万达广场将由通威集团投资，万达负责运营，双方计划通力于2020年建成。8月30日，天水市政府与万达集团举行座谈会，双方就进一步加强合作、推进万达广场业态项目落户天水事宜进行了交流探讨。星巴克：牵手阿里，进行深度合作8月2日星巴克与阿里巴巴达成战略合作，从下月开始星巴克要在中国推出外卖业务。010203外卖服务星巴克将依托饿了么的配送体系，从9月开始在北京和上海重点商圈约150家门店将进行外卖试点。入驻河马先生星巴克造进驻盒马鲜生，并联合打造外送厨房打通会员系统双方将共同推出星巴克线上新零售智慧门店，将与星巴克星享俱乐部会员系统打通中指点评这次合作最大的意义不是星巴克要做外卖，而是此次合作涉及阿里旗下的多个业务线，将在交易链的多个环节展开合作，同时还将对阿里开放自己的会员数据，意味着星巴克将全面拥抱阿里巴巴的新零售的战略，另外，阿里方面也希望将星巴克打造成为自己的新零售样板。双方合作要点沃尔玛：升级改造，加快智能化布局中指点评沃尔玛此次进行智能化升级，提高了消费者的购物体验，增强了消费者黏性，同时，不仅节约了门店的成本，而且也节约了消费者的时间成本；另外，再加上其成熟的供应链系统，势必对其强大的实力，产生放大效应，对于提高其收益水平大有裨益。8月16日，沃尔玛宣布对广州所有门店完成升级改造，此次改造沃尔玛斥资40000万对广州13家门店进行了升级改造，改造后的广州所有沃尔玛门店均提供“