2019年度中国购物中心发展力报告中国连锁经营协会

12018-2019年度中国购物中心发展力报告中国连锁经营协会二0一九年六月2目录第一部分前言........................................................................................................3一、中国购物中心市场回顾...............................................................................................3二、中国购物中心发展力分析...........................................................................................7第二部分2018中国购物中心发展力基本情况........................................................8一、总体发展力和分项现状...............................................................................................8二、区域和城市能级发展力解读.....................................................................................10三、不同物业类型购物中心发展力解读.........................................................................12第三部分2019年中国购物中心发展展望.............................................................14一、总体购物中心市场展望.............................................................................................14二、区域和城市能级市场展望.........................................................................................15三、不同购物中心类型市场展望.....................................................................................163第一部分前言本报告依据，中国连锁经营协会每季度持续邀约分布一、二、三线的一百多家典型购物中心的项目负责人直接参加在线问卷调查，在此基础上，中国连锁经营协会联合世邦魏理仕共同起草了《2018-2019年度中国购物中心发展力报告》。中国购物中心发展力，是在宏观经济大势，购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面的综合作用下的表现，由典型购物中心的负责人以调查问卷的形式针对上述五个方面的反馈数据编制而成。中国购物中心发展力的年度分析作为中国购物中心市场发展的阶段性报告，为各地政府在制定未来发展规划方面提供参考，对市场各主体参与方对购物中心建设运营以及商业流通领域的新趋势、新机遇的把握具有重要参考意义。一、中国购物中心市场回顾外部不确定性上升，国内消费提振信心2018年，中美贸易摩擦不断，外部不确定性明显上升。在此背景下，国内消费对整体中国经济的拉动作用进一步提升。2018年社会消费品零售总额达38万亿元，同比增长9.0%。最终消费支出对GDP的贡献率达78%，较2017年大幅度提升19.2个百分点。图表1：2005--2018年GDP增速和社会消费品零售总额/增速来源：国家统计局，中国连锁经营协会，世邦魏理仕0%3%6%9%12%15%18%21%24%051015202530354020052006200720082009201020112012201320142015201620172018万亿元社会消费品零售总额年增速（社消零售总额）年增速（GDP）4从GDP和社会消费品零售总额的增长趋势来看，借助内需弹性和激发潜力来稳定经济、削减外部冲击仍是主基调，政府陆续出台的个税改革措施将进一步提振消费市场，国内社会消费品零售总额预计将保持9%左右的增速。与此同时，居民收入增长带来的消费升级和结构优化，将作用于市场并引导市场呈现下列小趋势：1）纯线上红利触顶，电商全面进驻线下；2）在线上向线下融合的浪潮中，风投资本持续发挥强大的助推力3）全渠道战略催生餐饮新型门店需求；4）新项目品质和招商看好，业态组合更加合理，但是现有项目压力增大5）租金走势稳中有升，商户租金承受力有限。纯线上红利触顶，电商全面进驻线下。在历经数年的高速增长后，网购市场进入饱和期，网购用户规模增速的持续放缓使得电商的人口红利正在消失，2018年网购用户增速约为6.8%，较前几年出现明显放缓趋势，用户增量失速直接影响了线上流量和交易规模。网上零售额亦在增速放缓的通道内。图表2：2014-2018年网络购物交易金额和网购用户规模同比变化来源：中国电子商务研究中心，中国连锁经营协会，世邦魏理仕与此同时，电商的成本正在快速上升。相关统计显示，2017/18年主流电商的获客成本高于300元/人，已超线下获客成本。销售和运营成本的高企正在不断挤压电商的利润空间，电商步入实体商业以寻求更广阔的消费市场成为共识。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%20142015201620172018年增速（网络购物交易金额）年增速（网购用户规模）5在线上向线下融合的浪潮中，风投资本持续发挥强大的助推力。世邦魏理仕在连续两年跟踪文娱和消费领域的风险投资案例后发现，尽管2018年投融交易总笔数（219笔）较2017年（287笔）下滑约23%，但C轮及以上的投资案例数比上一年翻了一番，且涉及开设实体店的交易笔数由2017年的87笔上升至2018年的93笔。融投资金的到位将勿容置疑地继续推进“网红”品牌、互联网品牌开店的进程。从业态上看，以咖啡茶饮为主的餐饮品牌依然是最为热门的投资项目，在资金充足的前提下，网红茶饮品牌加快拓店速度，并覆盖至更多的城市。2018年，喜茶和奈雪的茶分别完成B轮和A+融资，前者2018年新店数量同比增加近30%，并由2017年覆盖13个城市扩充至2018年的17城；而奈雪的茶同年新店数量较2017年增加2.2倍，由原先的9城拓展至25城。在城市层面，杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、长沙、西安为品牌在一线城市外的重点拓展区域，而宁波、无锡、天津、沈阳、福州、珠海、厦门、郑州等地亦在2018年迎来品牌首店。与此同时，资金还支持了品牌持续丰富门店类型和单品研发。全渠道战略催生餐饮新型门店需求。体验的本质，让外卖回归实体商业。近年来，中国整体餐饮市场保持较为稳健的增速，而餐饮外卖服务发展迅速，显著快于整体餐饮业，外卖占整体餐饮收入的比重亦在逐年提升。随着外卖业务的不断扩容，一些外卖平台和由外卖起家的餐饮品牌开始寻求线下的发展机遇，从外卖到堂食，从效率到服务，逐步升级品牌。我们看到，智慧餐饮服务商“美味不用等”在上海日月光广场开出全国首家不设厨房的“共享餐厅”，餐厅面积400平方米，消费者可在餐厅内通过“美味不用等”APP订购商场内近10家餐厅的餐品。该“共享餐厅”计划开设更多门店，主要选址国内各大城市的核心商圈。阿里旗下“筷马热食”在上海陆家嘴开业，餐厅面积100平方米。与前者不同的是，筷马热食设有简单的烹饪设施，根据饿了么平台的大数据选取外卖热门单品，并提供简单加热服务和堂食。该模式未来3年内计划开出万家门店，选址区域为写字楼或社区集中的零售物业内。新项目品质和招商看好，现有项目压力增大。2018年，中国17个主要城市预计将迎来740万平方米的新增供应，尽管供应总量较2017年的940万有所减少，但绝对量依然庞大。加之，前续几年新增项目仍有部分面积有待去化，整体2018年供应压力犹存。新项目的入市对现有项目，尤其是老旧物业产生较大的压力，歇业改造案例频发。根据相关数据监测，2018年中国17个主要城市零售歇业面积超过90万平方米，2019年第一季度，亦有接近50万平方米的零售项目6歇业改造。但值得看好的是，前期进行闭店调改的项目陆续入市，录得满租或接近满租开业，且租户质量提升明显，市场反馈向好，比如上海世茂购物中心、长风大悦城、新天地广场、北京房山天街等。图表3：全国17个主要城市供应风险预测来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕从城市层面的供需关系来看，17城中除苏州、无锡以外，其余15个城市均维持了与2018年相当的风险等级，苏州和无锡的供应风险均有所下降。一方面，苏州整体购物中心供应不多。另一方面，苏州成为活跃品牌在华东地区继上海、杭州、南京之后的又一个拓展热门城市。无锡亦受惠于优质项目调改完成。与此相反，我们对重庆仍然维持较高的供应风险评级。2019年，重庆将迎来逾86万平方米的新增供应。尽管新供应有包括来福士广场在内的优质项目，并有更多品牌借此契机入渝，但整体而言，全年较大体量的新增供应势必将加剧项目间的品牌争夺压力。同时，重庆特殊的多山地形给运营提出更高要求。整体租金表现平平，但优质项目优势显现。2018年，中国17个城市购物中心可比项目租金增速录得1.2%，增速较弱，整体市场租金进一步上涨势能相对疲软。但运营经验对购物中心租金收入提升的作用明显。根据世邦魏理仕的统计，2018年全年，主要上市购物中心开发商（经验开发商）在可比项目上继续保持两位数的租金收入增长（14.7%），其中一线、二线和三线城市项目的租金收入增长分别为13.8%、15.8%和22.1%。综上所述，2018年，国内消费增长有所7放缓，但对中国经济的拉动作用进一步提升。二、中国购物中心发展力分析（一）发展力综述中国购物中心发展力，是在宏观经济大势，购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面的综合作用下的表现。此前已发布的报告包括2016年度、2017年度分季度，以及2018年第一季度的发展力分析报告。本次发布的为2018——2019年度购中国物中心发展力分析报告。（二）样本范围中国购物中心发展力分析的样本主要来自中国连锁经营协会的购物中心会员企业、各地商务主管部门推荐的120个有效样本项目，覆盖了中国大陆地区24个省、自治区、直辖市范围内的65个城市。在区域分布上，分别为东北（8.4%）、华北（18.7%）、华东（34.9%）、华南（17.3%）、华中（7.8%）、西北（3.2%）和西南（9.7%）。在城市能级分布上，一线和二线城市占比分别为10.2%和50.2%，其余39.6%的项目面积分布在三线及以下城市。按购物中心类型分类，都市型、地区型、社区型和奥特莱斯型购物中心占比依次分别为44.3%、41.2%、12.8%和1.6%。（四）发展力分析路径和编制方法中国购物中心发展力分析通过综合加权后的单项发展力与区间综合发展力均值对比法，发展力评判区间为0至100，以50为荣枯线。高于荣枯线为积极区间，低于荣枯线为防御区间；其中，单项发展力主要通过宏观经济大势，购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面进行分析。单项发展力指标计算采用扩散指数法，并经由城市（社会商品零售总额）和区域（社会商品零售总额）两级加权计算所得。综合发展力则由各单项发展力按以下公式综合计算得出。综合发展力=宏观市场*5%+租赁活跃度*8%+运营表现*22%+成本支出*25%+预期市场*40%8第二部分2018中国购物中心发展力基本情况一、总体发展力和分项现状1.2018总体发展力仍处于积极区间，但同比小幅回落数据统计显示，2018年全国购物中心综合发展力指数录得64.5，同比下降4.0，但仍高于荣枯线14.5。2018年