TJ-WI-SB机电设备管理工作手册(1稿)

深圳市天健物业管理有限公司作业指导书编号TJ-WI-SB版号A机电设备管理工作手册发放编号编制：体系编写小组审核：物业监管部批准：生效日期：2004/8/1深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB目录版号：A修改号：0页码：1/11、值班管理标准作业规程TJ-WI-SB-012、供水供电管理规定TJ-WI-SB-023、二次供水管理标准作业规程TJ-WI-SB-034、供配电设备设施安全操作规程TJ-WI-SB-045、供配电设备设施运行管理标准作业规程TJ-WI-SB-056、供配电设备设施维修保养标准作业规程TJ-WI-SB-067、柴油发电机操作标准作业规程TJ-WI-SB-078、柴油发电机运行管理标准作业规程TJ-WI-SB-089、柴油发电机维修保养标准作业规程TJ-WI-SB-0910、中央空调操作标准作业规程TJ-WI-SB-1011、中央空调运行管理标准作业规程TJ-WI-SB-1112、中央空调维修保养标准作业规程TJ-WI-SB-1213、排水设备设施维修保养标准作业规程TJ-WI-SB-1314、给排水设备设施操作标准作业规程TJ-WI-SB-1415、给排水设备设施运行管理标准作业规程TJ-WI-SB-1516、消防系统操作标准作业规程TJ-WI-SB-1617、消防系统运行管理标准作业规程TJ-WI-SB-1718、消防系统维修保养标准作业规程TJ-WI-SB-1819、火警火灾应急处理标准作业规程TJ-WI-SB-1920、弱电系统操作标准作业规程TJ-WI-SB-2021、弱电系统运行管理标准作业规程TJ-WI-SB-2122、弱电系统维修标准作业规程TJ-WI-SB-2223、避雷设施管理程序TJ-WI-SB-23深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-01值班管理标准作业规程版号：A修改号：0页码：1/21.0目的规范值班管理，确保值班质量。2.0适用范围适用于物业管理公司管理处机电维修人员值班工作。3.0职责3.1.1机电主管负责对值班工作的监控。3.1.2机电维修组长负责值班工作的具体安排和检查。3.1.3机电维修人员负责按此规程进行值班工作。4.0程序要点4.1.1交班人员提前30分钟做好交班准备。检查设备并确保运行正常。4.1.2搞好值班室和设备房的卫生工作。4.1.3接班人员提前15分钟到达值班岗位，认真仔细地检查各设备的运行情况。发现异常情况立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助。4.1.4确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。4.1.5交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项，接班人员应认真聆听，如有疑问可向交班人员提问，直至双方清楚。4.1.6接班人员查看上班设备运行和值班记录，（包括仪器工具齐全完好）4.1.7交接班人员双方认为无误后，在交接班记录上签名确认。4.1.8交接班后所发生的问题由接班人负责。4.1.9坚守岗位，不得串岗。4.1.10各类设备有关运行、维修保养按照标准作业规程操作。4.1.11如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-01值班管理标准作业规程版号：A修改号：0页码：2/24.1.12值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电主管同意并签字方可调班。5.0有下列情况之一不能交接班5.1.1上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，值班室、设备间不清洁。5.1.2接班人未到岗，交班人不准下班。5.1.2在倒闸操作和事故处理过程中。5.1.3交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人处理事故，接班人协助。6.0正常情况下的倒闸操作6.1.1机电主管提前两天书面通知停电情况，（包括变压器的报停和启用）；6.1.2维修人员接到停电通知后，根据用电负荷考察其可行性；若可行，应公布停电、送电时间和范围，填好操作单由领导审批。6.1.3提前一天通知住户，广而告之。若因特殊情况不能停电，说明原因，调整自惫电源供电。6.1.4倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备，检查电梯是否有人，发电机的双电源转换开关是否可靠。7.0紧急情况下的倒闸操作7.1.1发现配送电设备、线路有冒烟或温升过高，发现短路等异常情况，或发7.1.2生火警，运行人员应立即进行全部或部分停电操作，根据情况立即短开低压开关，必要时短开高压开关。停电后立即通知机电主管，机电主管立即到现场检查事故原因，在检查出确定的原因后，可部分或全部供电。对事故部位立即抢修，直至恢复正常供电。做好各种检查记录，重大事故应立即报告领导。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-02供水供电管理规定版号：A修改号：0页码：1/21.0目的规范供水供电管理，执行国家水电的相关法规，提高供水电供质量。2.0适用范围物业管理辖区内供水供电管理。3.0职责机电主管负责供水供电实施管理。4.0程序要点4.1供水、供电、相关手续办理及业务联系。4.1.1申报用水、用电、居民/商业指标，了解收费标准，提供水电移交资料。4.1.2与供方业务联系：遇到急难之事有联系人（电话），为水电抄表人员提供方便。4.1.3核对每月“水费单”“电费单”，水电成本收支损耗系数是否合理。4.2抄水电表与核算4.2.1每月定期抄录“水表、电表”并做月报表，居民/商业水电费核算。4.2.2给用户提供“水费”“电费”通知单。4.2.3解答用户水电费存在疑难问题。4.2.4每月给管理处财务提供“公共用水、用电”报表。4.3供水、供电系统管理维修4.3.1电脑自动抄表系统设专人管理，并设密码保护数据库。4.3.2人工抄水电表时，做好校对水电表的准确度，计量表是否已坏的确认。4.3.3所有用水电用必须装表计量，公共水电无法计量的应在1‰内。4.3.4发现水电表失灵或准确度有问题应及时换表，并补收相应水电费。4.3.5机电主管，进行季度节电节水技术培训，禁止长明灯长流水浪费资源。4.4水电表检查与违规处罚4.4.1公司机电维修中心，季度检查时对管理处水电表进行检查核对。4.4.2水电表坏了一个月以上不换的，按年度最高月份收取水电费。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-02供水供电管理规定版号：A修改号：0页码：2/24.4.3未经管理处，机电主管允许私自接通水电的用户，按原价三倍数收取并处罚金。4.4.4用户私自“破坏表封”进行盗窃水电的处3—10倍罚款。4.4.5盗窃水电数量较大，不接受处罚的没收其供水供电设施，并立即停止水电供应。4.5水电外送的管理4.5.1建筑工地、暂住房、商业用水电等，在原价格基础上浮10—20﹪的线路损耗费。4.5.2用水用电押金制度，单相电表20A以内，收500—1000元押金，三相电表30A以上的收3000元押金。用电量50KW以上的，向用户收取KW/25元增容费。4.6员工用电用水的管理4.6.1管理处制定内部员工用电用水定量交费制度，集体宿舍每人每月/10度电，超出部份个人支付交费。4.7停水的管理4.7.1蓄水与通知用户蓄水4.7.2停水前蓄水池应备够用24小时水量，水箱要备满够12小时用水量，4.7.3临时停水、洗水箱，要提前通知住户蓄水，4.7.4突然停水要协助住户解决生活食水。4.8停电的管理与通知，4.8.1停电提前12小时通知用户，特别是有冷库的商户、酒楼等。4.8.2电梯、公共通道、地下停车场，做好备用电源按《发电机运行管理规程》处理。4.8.3突然停电应立即出通知，住户做好冰箱、金鱼缸的保护。4.8.4突然停电应立即对设备进行检查处理，避免发生危险事故。5.0记录深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-03二次供水管理标准作业规程版号：A修改号：0页码：1/21.0目的保证小区二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。2.0适用范围适用于小区二次供水的管理。3.0职责3.1维修部长负责组织水池（箱）清洗及消毒工作，并组织好清洗过程，确保住户的正常时间用水。3.2管理处主任负责批准水池（箱）清洗及消毒计划，并监督实施。3.3专业技术人员负责水池（箱）清洗及消毒工作的实施及水样抽取和送检工作。3.4客户服务中心负责出停水告示，并通知用户单位。4.0程序要点4.1水池（箱）清洗及消毒计划管理处的二次供水水池（箱）必须保证每年清洗2次，维修部长在每次清洗水池前，将清洗计划报告给主任。二次供水清洗消毒需聘请具备资质的专业清洗消毒单位实施。4.2二次供水清洗消毒分包商的选择及确定4.2.1由管理处提出计划并报公司审批，并按照《物业管理分包方控制程序》进行分包商的选择及确定。4.2.2被选聘的清洗消毒单位在签订承包合同后，需向管理处提供《营业执照》、《清洗消毒许可证》、操作人员健康证等复印件备案。4.3清洗过程4.3.1停水通知管理处应于每次水池（箱）清洗及消毒计划实施前两天，通知客户服务中心，并张贴停水通知。4.3.2实施过程1、放水为确保用户的正常供水，放水工作必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前一天晚上开始进行。2、清洗消毒及安全注意事项深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-03二次供水管理标准作业规程版号：A修改号：0页码：2/2清洗消毒作业由专业技术人员负责全过程的实施，管理处应督促清洗消毒单位作好操作人员的安全措施的检查。并作好有关安全预防措施，具体包括：-水池内作业光源要备好应急灯或手电筒。-有些水池长期封闭，空气流通差，水池内缺氧，可在水箱底部出水口处连接鼓风机吹风约3小时，也可把燃烧的蜡烛放入水池内，如不熄灭，即可以开始清洗作业。-在清洗水箱过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，这时就要马上停止工作，离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。-抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠。3、注水清洗消毒工作完成，为确保用户的正常用水，必须在用户使用水前3个小时使水达到标定的水位高度。4.3.3取样送检1、水样抽取及送检工作由维修部派人协助清洗消毒公司共同完成。水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱各抽样一支。盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶，盛容量为500ml的水，盛水前应将水瓶清洗干净，并在瓶外贴送样单位及送样日期。2、取回卫生防疫站的《水质监测报告》，原件在管理处存档。3、如“监测报告”结果为不合格时，应由管理处主任安排最近一个双休日，重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至监测合格为止。5.0记录和报告《水池（箱）清洗消毒记录表》TJ-R-OP07-11深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-04供配电设备设施安全操作规程版号：A修改号：0页码：1/31.0目的规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。2.0适用范国适用于天健物业管理公司辖区内供配电设备设施的操作。3.0职责3.1机电维修班主管负责检查《供配电设备设施安全操作标准作业规程》的执行情况。3.2值班电工负责供配设备设施的操作。4.0程序要点4.1安全操作注意事项4.1.1操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。4.1.2操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作盘。4.1.3严禁带电工作，紧急情况须带电作业时，需具备如下条件：1、必须有监护人在场；2、工作场地空间足够，光线足够；3、所用工具材料准备齐全且工具绝缘良好（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等）；4、工作时必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。4.1.4自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，才能恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-04供配电设备设施安全操作规程版号：A修改号：0页码：2/34.1.5电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体。4.1.6变配电房拉、合闸时，应一人