华泰联合-电子城-600658-另类城市更新-100805

另类城市更新—公司研究/深度研究房地产业/房地产开发与经营2010-08-05谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准电子城(600658)增持/首次评级股价：RMB10.06分析师鱼晋华SAC执业证书编号:[e-mail]分析师肖肖SAC执业证书编号:[e-mail]基础数据总股本（百万股）580流通A股（百万股）167流通B股（百万股）0.00可转债（百万元）N/A流通A股市值（百万元）1699相关研究y公司前身为兆维科技，2009年完成重大资产重组，更名为北京电子城投资开发股份有限公司，主要负责科技园区的开发和经营。截至2009年末公司未结权益建筑面积为103.5万平方米，包括建面为99万平方米的科研办公及工业厂房项目，和建面为4.5万平方米的住宅开发项目。园区地产主要包括建面为49万平方米的IT产业园和建面约50万平方米的国际电子总部。y由于公司的土地储备绝大多数由老工业用地升级改造而来，受益于城市化进程的推进和北京市CBD东扩及中关村科技园区建设国家自主创新示范区的实施，公司的土地储备具备突出的区位优势。更重要的是公司项目的前期成本较低而预计销售均价较高，我们预测IT产业园和国际电子总部的销售均价将分别达到8000元/平米以上和18000元/平米以上，综合来看，考虑到地价、建安成本的变化以及目前的市场销售价格，我们预测公司开发项目储备的平均毛利率将达到45%以上。y除电子城的园区开发之外，公司已与平谷区政府签订了关于“北京电控（马坊）科技产业园”的合作开发协议。预计将可获取马坊科技产业园700亩产业、科研用地和200亩配套住宅用地。此外根据实际控制人北京电控在公司重组上市时的承诺：若北京电控下属企业总建面79.5万方的旧厂房出租业务存在转型的情况，并适宜注入电子城的，在电子城的要求下将以公平、公正、合理的价格优先注入该公司。y电子城作为中关村科技园区的重要组成部分，销售对象大多为国内外电子信息类高科技企业，其入驻园区企业享受电子信息产业政策支持。园区地产的开发受政策支持，楼市调控对公司基本无影响。随着产业向中西部转移，以及旧厂房向城市郊区转移，我们认为电子城通过老工业基地改造而形成的以发展电子信息产业为主导的科技园区的成功复制将可能成为公司未来的最大看点。使得公司异地外延式扩张和复制具备可能。y预计公司2010年的结算收入约为13.2亿元，归属母公司净利润4.91亿元，EPS为0.85元，2011年的结算收入约为18.4亿元，归属母公司净利润5.67亿元。EPS为0.98元。NAV为9.3元/股，首次覆盖给予增持评级。最近52周与沪深300对比股份走势图-80%-40%0%40%80%120%160%09-0809-1009-1210-0310-06电子城沪深300经营预测与估值2009A20101Q2010E2011E2012E营业收入(百万元)1291.5249.61323.41835.52155.2(+/-%)288.5452.12.538.717.4归属母公司净利润(百万元)317.273.4490.6567.1693.2(+/-%)595.7618.854.715.622.2EPS(元)0.550.130.850.981.19P/E(倍)17.676.011.610.08.2资料来源：华泰联合证券资料来源：公司数据，华泰联合证券预测公司研究/深度研究2010-08-05谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准2目录公司沿革............................................................................................................4以北京电子城科技园区的开发为主，项目前期成本较低.....................................4租金水平不高，但租赁收入稳定..................................................................6租赁物业质量将有计划的提高.....................................................................6预计将获得北京电控（马坊）科技产业园，可再造一个电子城...................7实际控制人旗下部分工业用地有升级改造需求...................................................7园区地产的开发受政策支持，楼市调控对公司基本无影响.................................8作为中关村科技园区的重要组成部分，享受国家、北京市和中关村国家自主创新示范区的优惠政策................................................................................8销售对象为国内外电子信息类高科技企业，入驻园区企业享受电子信息产业政策支持.....................................................................................................8两个项目均进入北京市绿色审批通道，园区的建设周期将大大缩短............8电子信息类公司陆续挂牌上市也使得企业的购买力得到明显提升................8电子信息产业市场规模巨大，外延式扩张具备可能............................................8建设电子信息产业基地将成为公司对外扩张的重要看点..............................8外延式复制采用“联合出击，组团发展”的扩张策略.................................9盈利预测及估值..................................................................................................9附录：电子城发展历程及规划位置图...............................................................11公司研究/深度研究2010-08-05谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准3图目录图1目前公司的股权结构图..........................................................................................4图2IT产业园和国际电子总部各地块具体位置图.........................................................5图3公司主要项目09年末未结权益建面占比...............................................................5图4公司主要项目分布在东北四五环之间近CBD的核心区域.....................................6图5电子城周边重点工业园区分布图............................................................................7图6丽水嘉园（丽水园小区）楼盘位置图..................................................................10图7丽水嘉园（丽水园小区）楼盘实景图..................................................................10图8电子城科技园规划范围示意图..............................................................................11表目录表110-11年预计结算的开发类项目..........................................................................10表2NAV估值表.........................................................................................................10盈利预测表....................................................................................................................12公司研究/深度研究2010-08-05谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准4公司沿革公司前身为兆维科技，2009年完成重大资产重组，更名为北京电子城投资开发股份有限公司。重组后公司实际控制人并没有发生改变，仍为北京电控。图1目前公司的股权结构图数据来源：华泰联合证券研究所以北京电子城科技园区的开发为主，项目前期成本较低公司全资子公司北京电子城有限责任公司（以下简称：“电子城有限”）主要负责北京电子城科技园的开发和经营。不同于一般的新兴科技产业园区的开发，北京电子城科技园由北京酒仙桥老电子工业基地演化而来。该基地曾是我国“一五”期间的重点项目，主要由一些以代码命名的国营军工厂组成。尽管成立之初曾历经辉煌，但是随着计划经济向市场经济转型大潮的来临，曾驻扎在电子城的一批老的军工企业普遍面临发展的压力，电子城老工业基地本身也面临升级改造为高科技园区的迫切需求。为满足这一需求，电子城有限于1994年成立，并于成立之初就承担了电子城老工业基地升级改造的规划、投资、开发建设的使命。截至2009年末公司未结权益建筑面积为103.5万平方米，其中包括规划建面为99万平方米的科研办公及工业厂房项目，和建面为4.5万平方米的住宅开发项目。公司的科研办公项目由IT产业园和国际电子总部构成。IT产业园总建面49万平方米，包括4个区域，将建为21栋工业厂房。国际电子总部也分为四块用地，计划建设11栋科研办公楼，总建面达50万平方米，建成后将是东北四环体量最大的以电子信息研发为主的建筑群体。公司研究/深度研究2010-08-05谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证券股票和行业评级标准5图2IT产业园和国际电子总部各地块具体位置图数据来源：公司公告，华泰联合证券研究所图3公司主要项目09年末未结权益建面占比(丽水嘉园)丽水园小区8号、9号楼4.2%IT产业园47.0%国际电子总部47.7%M3西侧1-4层1.0%数据来源：公司公告，华泰联合证券研究所由于公司的土地储备绝大多数为老的工业用地升级改造而来，受益于城市化进程的推进和北京市CBD东扩进程，电子城已成为距CBD最近的高科技园区。公司所在区域东邻首都机场，西连奥运村，南接朝阳CBD、燕莎使馆区，与四环路、京顺路、机场高速路、京承高速路、五环路毗邻相连，与中关村科技园中其他几个园区相比具有突出地位优势。更重要的是公司的项目前期成本较低而售价较高，如公司的工业厂房项目IT产业园和科研办公项目国际电子总部的预计销售均价将分别达到8000元/平方米以上及18000元/平方米以上。综合来看，考虑到地价、建安成本的变化以及目前的市场销售价格，我们预测公司开发项目储备的平均毛利率将达到45%以上。公司研究/深度研究2010-08-05谨请参阅尾页重要申明及华泰联合证