《项目工程管理手册》

内部资料（注意保密，不得外传）新城地产流程管理体系文件项目工程管理手册文件编号：XCDC-YY-SC-01版本：VA.1编制：孙峰、陆建中日期：2014年7月31日审核：裴建东日期：2014年7月31日审批：王晓松日期：2014年7月31日发布日期：2014年7月31日实施日期：2014年8月1日房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY–SC-01项目工程管理手册版本/修订VA.02/178目录1总则2基础性管理工作流程3过程管理流程3.1工程策划阶段管理3.2工程准备阶段管理3.3工程实施阶段管理3.4项目验收阶段管理4工程实施各阶段表单房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY–SC-01项目工程管理手册版本/修订VA.03/1781总则房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY–SC-01项目工程管理手册版本/修订VA.04/1781）本手册使用应结合公司发布的《权责手册》、《组织管理手册》、《项目管理手册》。2）本手册如涉及营销、技术、财务等内容与其专业管理做法有冲突，应以各专业的流程、指引为主。1.1.3应用本手册注意事项1)从房地产项目管理角度对工程管理各阶段的重点工作进行归纳、梳理，提示每个阶段通常涉及到的管理工作、技术与质量要点。2）从公司管理角度，将工程实施各阶段的流程、指引等具体内容加入手册。3）不便于在手册中大量展开的内容以文件发布编号、文件名称为标识，以便于在公司文件体系内查询为原则。1.1.2编制原则：通过《项目工程管理手册》将公司在项目开发过程中的工程管理要求、实施方法进行归纳，便于项目管理人员系统了解、查询项目实施过程中应该遵循的制度与流程，从而提高项目团队整体协作效率。1.1.1编制目的1.1手册编制说明房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY–SC-01项目工程管理手册版本/修订VA.05/178验收交付：项目竣工验收、备案；内部预验收；交付预验收；物业接管验收；项目后评估施工阶段：开工（取得施工许可证）；基础施工完成±0；施工样板确定；水电定位验收样板区（房）毛坯作业结束；样板区（房）验收；主体施工达到预售条件；主体验收脚手架拆除功能试验（通球、通水、蓄水、淋水）完成土建与精装交接（六方签字）完成精装修施工样板精装修房内部验收配套施工完成；景观施工完成准备阶段：项目开发计划；项目主项计划；项目全景计划；合约规划、材料设备采购分判表；项目总体采购控制计划；项目施工规划大纲；现场三通一平1.2各阶段管控成果房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY–SC-01项目工程管理手册版本/修订VA.06/1782基础性管理工作房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY–SC-01项目工程管理手册版本/修订VA.07/178详见《现场签证管理流程》施工过程中的各类签证执行《现场签证管理流程》参见公司内网-知识管理：规范制度1项目运营篇1.7项目工程《XCDC-YY-ZD-03临时电缆使用办法》按照《临时电缆使用办法》对工程中的临时电缆进行管理；参见公司内网-知识管理：规范制度1项目运营篇1.7项目工程《XCDC-YY-ZD-04自来水工程签证办法》项目运作开始至项目交付期间按照《自来水工程签证办法》对项目现场自来水费用进行管理；参见公司内网-知识管理：规范制度1项目运营篇1.7项目工程《XCDC-YY-LC-02水电费管理流程》项目运作开始至项目交付期间按照《现场水电费管理流程》对项目现场发生的各类临水、临电费用进行管理；2.1.2成本控制运营管理中心跟踪项目节点计划及工程形象进度，分析统计形成当月进度评价信息工程部每月25日前向运营管理中心反馈各项目节点计划的达成情况；项目公司每周三，通过线上系统反馈工程形象进度；2.1.1工程进度管理2.1基础性管理工作要点房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY–SC-01项目工程管理手册版本/修订VA.08/178详见《供应商管理流程》运营管理中心每月进行项目检查，形成项目巡检报告，同时作为对供应商进行二次评价的主要依据。工程部每月进行项目检查，作为供应商评价的主要依据项目公司进行日常检查，填报“过程检查表”，形成供应商评价的基础信息；2.1.7月度工程检查详见《施工样板作业指引》通过对重点工序实施样板做法，强化重点工序的质量控制标准，使后续施工作业质量得到有效控制2.1.6工序样板评审项目公司每月20日前填报月度付款计划，报城市公司专业负责人（工程）、（财务）2.1.5月度付款计划详见《项目材料设备类采购管理流程》项目公司每月20日前填写月度采购计划。项目总经理（审核）-项目采购PM-城市公司专业负责人（采购合约）-城市公司管理负责人（采购合约）（审批）-运营管理中心采购总监（备案）2.1.4月度采购计划详见《项目招投标管理流程》项目公司每月25日前填写月度招标计划，提交城市公司工程部协调汇总后报城市公司总经理审批2.1.3月度招标计划房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY–SC-01项目工程管理手册版本/修订VA.09/178系统将对应各个标段自动连续编号，上传的签证单附件编号需与系统中的编号一致，否则审核人将退回，以保证签证编号的连续。1、签证单的签核依据：相对应的“通知单”和合同2、作为上传附件的签证单，需是经过专业工程师、工程PM和成本部共同签核完成后的签证资料。2.2.5签证在信息平台上填报的要求1、需计量签证的工程应在每道工序完工后48小时内，须隐蔽工程项目必须在下道工序前完成工程计量签证，需要提前的应提前24小时提交报告。2、若需计量工程为最后一道工序，要求施工单位最迟在工程完工7日内完成工程签证。2.2.4签证申报时间具体要求特急事件不能及时提供书面文件的，应在相关部门负责人口头通知后由项目公司整理后及时补发正式的书面文件。所有涉及变更的事项，由项目公司统一在网上平台上发起《变更通知单》审批。《变更通知单》应扼要阐述其原因，并注明施工部位、内容等要求。2.2.3变更及签证的审批本着事前有约束，事后可追溯的原则对变更、增减的提出必须有书面的正式文件2.2.2变更及签证的操作原则现场签证：是指对施工管理中发生的零星事件的确认。例如：因设计变更引起的拆除、地下障碍的清除迁移、销售通道的搭建、临时用工、各种技术措施处理、施工过程中出现的奖励和索赔问题、发包单位委托承包单位施工的零星工程（在施工合同之外）等。2.2.1术语和定义2.2现场签证管理流程房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY–SC-01项目工程管理手册版本/修订VA.010/178砼工程签证：注明施工部位、工作量的标号、种类（自拌、商品砼）、外加剂品种、输送方式（泵送、塔吊吊运、人工运输等）挖方工程签证：建设方有指定土方堆放回填地点的，施工方应按建设方指定地点回填，此工作不得计量回填工作量。零星的土方工程以及抽水等适合以台班计量的项目签证：可以采用机械台班计量签证。（附：《每日机械台班使用记录表》）土方工程签证：必须在签证正文后附有以下材料：1、土方施工的“现场平面图”应根据施工现场的场地自然情况合理的设置标高测量点，并在图上编号标明。2、标高测量点在土方施工前后的三方测量记录（施工单位、监理单位、建设单位）。3、土方工作量计算书。2.2.7签证注意事项1、根据需要，可通过摄影、照相等方式形成影像资料作为签证附件。2、一般签证计量本着以图纸计算为原则，对于以图纸计算有难度的亦可以采用现场实量。1、正确完整填写办理签证的项目名称、施工单位名称、施工日期、签证依据等自然情况。2、在签证正文栏内简单扼要阐述时间、地点、施工部位、内容、数量、是否使用甲供材、完成情况等，能以图示表示的必须画示意图，并标明相关尺寸。2.2.6签证单内容填写具体规定房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY–SC-01项目工程管理手册版本/修订VA.011/1781、合同中约定的施工单位现场代表、监理工程师、项目专业工程师和工程PM、城市公司成本部相关人员。2、城市公司专业负责人（成本）对签证单复核确认。2.2.8签证人员组成规定确实无法采用计算工作量的：必须采用点工计算的可采用一次性点工包干的方式，以防止施工人员的消极工作。点工签证：点工数量必须现场按实估算，当需要签证补贴性质的点工必须经过项目总经理同意。园林绿化工程签证：注明施工部位、工作量、使用材料的品种规格、种植密度。机电工程签证：注明施工部位、工作量、使用材料的品种规格、等级和厂家。脚手架或其他架设工具签证：注明施工部位、工作量、使用或租赁的周期。防水工程签证：注明施工部位、工作量、防水材料的名称品种和施工工艺，防水层的厚度。脚手架或其他架设工具签证：注明施工部位、工作量、使用或租赁的周期。砌体工程签证：注明施工部位、工作量、砌体的材料、规格以及砌筑砂浆的标号。内、外墙粉刷（含保温）工程签证：注明施工部位、工作量、施工厚度、粉刷材料的配合比及外加剂的品种和掺量。内、外墙面砖、地砖和石材工程签证：注明施工部位、工作量、面砖的名称、品种规格、铺贴工艺。外墙涂料工程签证：注明施工部位、工作量、涂料的名称、品种和颜色代号。钢筋工程签证：1、基础底板马凳：画出马凳大样图，细部尺寸，标注出钢筋规格、间距，并且注明按矩形布置。2、后浇带两侧固定网片：画出大样图，钢筋规格、长度、间距。3、塔吊基础、人货电梯基础：提供塔吊基础大样图，需要在大样图上签字确认。房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY–SC-01项目工程管理手册版本/修订VA.012/178对重大的、典型的签证，由公司运营管理中心组织，相关部门参与编制形成案例。1、签证单应保留两份原件，一份项目公司保留，一份交城市公司成本部/财务管理中心（未设城市公司成本部的）。2、涉及反签证的事项，在流转中要说明原由、反签单位和反签金额，并提供必要的现场证据资料。3、一份变更通知单关联多份工程签证情况下，当工程签证的累计金额超过变更通知单的预估金额时，项目公司经办人应当说明原因。2.2.11其他规定1、签证单内容不允许涂改（特别是数量），否则为无效签证不予结算，公司审核人员需要修改的应在意见栏内说明（数字应用大写标注）。2、未按公司规定办理的变更、签证一律无效。1、签证单在审批未完成前不得签发到施工单位。2、书写字迹必须端正清晰，由于书写字迹不清晰，造成最终无法结算或多方理解不一致的，一律按财务管理中心的意见确定。3、签证单内的最终结果数量必须由阿拉伯数字和中文大写文字标注组成，由于阿拉伯数字和中文大写文字标注数量不统一的，一律按财务管理中心的意见确定。2.2.10城市公司成本部/财务管理中心审核规定1、设计单位签署的设计交底、设计变更、图纸版本调整，甲方要求的统一做法及客户提出并经甲方确认的变更按实结算，效力视同图纸，可不办理签证。2、同一施工单位在同一单位工程办理的签证单不能发生重号签证，若出现同编号签证单则较后办理的签证单为无效签证不予结算。1、所有签证单必须对应合同条款、各类经审核确认的通知单等有效书面正式文件作为签证依据，并在审批系统中进行链接，否则为无效签证。2、项目公司对办理的签证应以承接项目单位工程（即按标段按幢号）为单位进行统一按序编号。3、在签证单正文最后一条内容下应注明“以下无内容”字样。2.2.9城市公司审核规定房地产业务流程管理手册文件编号XBDC-YY–SC-01项目工程管理手册版本/修订VA.013/178目的：1、维护公司利益、推进项目有序进行，规范反索赔管理流程。2、加强反索赔的及时性和准确性。适用范围：1、适用于公司所有开发项目的现场反索赔管理工作。2、不适用于第三方维修导致的反索赔质保金扣款。3、适用对象包括但不限于施工单位、设计单位。2、加强反索赔的及时性和准确性；反索赔是指：1、因乙方责任未能按合同约定执行，导致甲方开发项目的工程质量、工期、成本发生损失时，由甲方直接委托第三方介入完成相关内容，同时对乙方实施的反索赔管理。2、因乙方责任未能按合同约定执行，导致其他项目参建方施工范围内的工程质量、工期