资产评估课件(最新版)

LOGO重庆财经职业学院陈祥碧1资产评估22020/8/24课程内容资产评估方法机器设备评估房地产评估建筑物及在建工程评估土地使用权评估无形资产评估长期投资及其他资产评估流动资产评估企业价值评估资产评估报告32020/8/24资产评估含义（重点）是指由专门机构和人员，依据国家法律和有关资料，遵循评估原则，选择适当价值类型，依照法定程序，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的过程（资产价值鉴证行为）。（重点掌握资产评估组成）（P1），1、评估主体——即谁承担评估工作的主体——受托方（评估机构、评估人员）2、评估客体——即对什么对象进行评估——评估对象（机器设备、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等）；3、评估目的——即委托方基于什么目的委托评估机构评估，如转让房地产、收购企业等；（资产交易业务目的）资产评估基本要素（即组成要素）（重点）42020/8/244、评估价值类型：市场价值、在用价值（使用价值）、投资价值等（13页）（后面讲）5、评估程序、方法：依据《评估规程》，依据法定程序，选择评估方法：成本法、市场法、收益法等；52020/8/24资产评估的基本要素（小结）评估主体资产评估机构和相关人员评估客体被评估的资产评估依据对被估资产定价的依据评估原则内在行为规范评估目的资产交易业务本身经济行为的特征评估价值类型对资产价值的质的规定评估方法具体技术和手段评估程序工作顺序62020/8/24例题、资产评估主体是指（）（2011年4月）A、被评估资产占有人B、被评估资产C、资产评估委托人D、从事资产评估的机构和人员例题：资产评估的主体是指()（2012年4月）A.被评估资产B.被评估资产占有人C.从事资产评估的机构和人员D.资产评估委托人72020/8/24资产评估的特点（重点）(P2)1、现实性——即评估价值对应于评估基准日，即评估价值是在基准日、资产实际状况下的价值；形式：时点，×年×月×日；说明：（1）资产评估是以资产现实状态为基础反映出来。（2）资产评估价值是针对具体时间而言。（3）评估基准日可以：过去（如保险赔偿资产价值评估）、现在、未来（如股票价值评估）。2、市场性——强调评估价值客观性、准确性，能以市场价值（价格）作为目标和判断；这里强调：评估价值能够得到市场检验！3、预测性；是指资产现实价值（即评估价值）的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。82020/8/24资产评估的特点（重点）(P2)4、公正性：评估应根据统一的法律规定和估价规程，不同估价机构（人员）均应按上述规定进行评估；说明：（1）对同一资产同一类型价值，不同评估机构、评估人员评估结果相差不大；（2）评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者；（3）评估结论对双方当事人来讲是公正的；5、咨询性：即委托人委托评估机构评估资产价值，以帮助其决策；（评估结论是一种专业化的估价意见）说明：评估结论仅作委托人决策参考，评估机构并不对其决策结果负责，只对评估价值客观性、准确定负责！92020/8/24例题：资产评估的独立性原则保障了资产评估的()（2011.7）A.现实性特点B.咨询性特点C.预测性特点D.公正性特点例题：评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责，这表明评估结论具有（）（2009.7）A．市场性B．咨询性C．公正性D．现实性例题：资产评估强调确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（）A．预测性B．公正性C．咨询性D．现实性（2009.7真题）例题：一般说来，资产评估是指对资产在某一（）价值的估算。A、时期B、时点C、时段D、时间（2010.4）102020/8/24资产评估对象（各种资产）的特点（理解）1、资产是一种权利——所有、占有、使用、收益、处分权利；各种权利是有价值的，且各种权利的价值大小不同；2、资产价值的体现：是一种获利能力；资产价值可以通过交换价值体现；3、资产必须为某一主体所拥有和支配——即物权；补充：物权包括所有权和用益物权；前者为完全物权、绝对物权！后者为有限物权、部分物权（如土地使用权、房屋租赁权等）！说明：资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样，如资产评估中：商誉属于无形资产；企业价值在会计中不属于资产，在评估中则属于！“会计学角度的资产”与“资产评估角度的资产”112020/8/24资产评估对象（资产）的分类1、分为有形资产（房屋等不动产、机器设备等动产）、无形资产（专利权、商标权、土地使用权等）（注：商誉也属此列）；2、分为单项资产、整体资产（分类标准：获利能力）（重点）单项资产：单台机器设备、一栋厂房等；（单独获利）整体资产：如一个企业、一个车间等；（综合获利）3、分为可确指资产、不可确指资产（分类标准：是否独立存在，即能够进行分离）；（重点）商誉为不可确指资产，其价值依附特定企业，不能独立企业存在，不能转让！区别与转让商标权等无形资产！注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；如商誉属于无形资产、整体资产、不可确指资产；122020/8/24例题：下列选项中，属于不可确指资产的是()（2011.7）A.商标B.商誉C.专有技术D.计算机软件例题：下列资产中，属于不可确指的资产是（2012.07）A．商标B．商誉C．专有技术D．专利132020/8/24资产评估价值类型（重点）一、资产评估目的（了解）•1、资产转让：出售、转让等•2、企业兼并：兼并买价、卖价等•3、企业出售：卖价•4、企业联营：投资者出资验资（价值评估）•5、企业清算等：确定企业净资产价值等；•6、抵押：确定抵押价值（如抵押贷款中）；•7、租赁：确定租赁价格（即租金）等等一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值；特殊目的：满足不同的经济业务的要求；142020/8/24资产评估价值类型（重点）(P12-)二、资产评估的价值类型（一）市场价值—是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易的客观、公平、公允价值；（重点）正确理解市场价值：（重点）（P12）（1）公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，众多买家（卖家））；（重点）（2）交易双方都是理性经济人；（3）市场价值是价值估计数额；（4）市场价值是最为理想价值类型（资产最大价值）；（二）市场价值以外的价值类型后2类—7类价值类型统称为“市场价值以外的价值类型”，属于特定条件、或特定目的下的价值类型！（即不能完全满足公开市场条件下价值类型）152020/8/24资产评估价值类型（重点）(P12-)二、资产评估的价值类型（重点3种）1、在用价值—指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值，其实就是该资产对该使用者的使用价值；（属个别价值）2、投资价值—是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值；（属个别价值）例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途）162020/8/24资产评估价值类型（重点）(P12-)3、持续经营价值—指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等；4、清算价值—是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值；由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！（二）市场价值以外的价值类型（重点1、2、4）（续）5、保险价值—指企业为其某资产投保，保险公司对其价值作的评估，以确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托评估机构来评定！6、课税价值—指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估；一般由税务机关委托评估机构来评定！172020/8/24例题.价值类型主要有以下哪几种（）A.投资价值B.最低成本价C.市场价值D.持续经营价值E.清算价格（2011年10）例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是()（2009.7真题）A．交易双方都是经济人B．市场存在一定程度的垄断C．交易双方拥有较充裕的时间了解信息D．交易双方地位平等例题：评估资产的“在用价值”依据的是资产评估的()（2011.4）A、供求原则B、替代原则C、贡献原则D、最佳使用原则例题：下列选项中，不符合公开市场内涵的是(2012.04)A.交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度的追求经济利益B.交易各方掌握必要的市场信息C.交易各方具备较为充裕的时间D.交易条件公开且具有排他性182020/8/24资产评估价值类型（续）三、评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点）1、评估目的（是评估的核心问题）；评估目的：资产转让、投资、清算等目的；2、评估基准日市场条件；评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开市场；如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国家宏观调控政策等相关；3、评估资产功能及状态；包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等；192020/8/24例题：决定和影响价值类型的因素主要有（）（2009.4真题）A市场条件B评估的特定目的C资产的功能D评估方法的选择E资产的状态例题：下列因素中，决定和影响价值类型的有（2012.07）A．评估的特定目的B．评估的方法C．市场条件D．评估主体E．资产功能及其状态202020/8/24资产评估的假设（P15-）（重点）一、继续使用假设即评估资产对委托人现在及以后（剩余寿命期），具有有用性、有价值性；这样，评估才有必要性；如几近报废的资产就不符合本假设！二、公开市场假设是指在评估时，资产市场完善，不存在影响评估资产价值公允的干扰因素；如垄断，买方急于出售等；三、清算（清偿）假设——针对清算价值指企业在破产清算时特定条件下，假设（法院主持）以拍卖方式在公开市场出售其资产而评定的价值（清算价值）；但这种情况下，由于属于清算处置资产、快速变现等原因等，往往使清算价值要低于公开市场下评估价值！212020/8/24资产评估评估的原则（重点经济原则P19）一、贡献原则：资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性；例如，一写字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响，共同决定写字楼价值；二、替代原则：不同资产在功效上可相互替代的特征；例如，生产产品，既可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙设备可以相互替代；三、预期（收益）原则：即资产价值有否、价值大小，取决于该资产预期未来获利能力及获利的有效期限；如投资商铺就是基于未来收租等收入预期等；222020/8/24例题：下列不属于资产评估假设的是（）（2011.10）A.继续使用假设B.清算假设C.公开市场假设D.企业主体假设例题：下列各项中，属于资产评估经济原则的有（）（2009.7）A．贡献原则B．替代原则C．客观性原则D．预期原则E．科学性原则例题：下列各项中，符合资产评估科学性原则的有(2012.4)A.价值类型必须与评估目的相匹配B.评估方法对价值类型具有约束性C.价值类型对评估方法具有约束性D.评估方法具有多样性和可替代性E.价值类型确定后评估方法具有唯一性例题：下列原则中，不属于资产评估工作原则的是(2011.7)A、独立性原则B、客观性原则C、预期性原则D、科学性原则232020/8/24资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25）一、明确资产评估程序（了解）1、明确资产评估业务基本事项（重点）（见后详细）；2、签订资产评估业务约定书；3、编制资产评估计划；4、资产勘查与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评定估算（即进行评估，确定评估价值）；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档；242020/8/24资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25）三、资产评估业务约定书（即合同）内容（见书）（重点）二、明确资产评估业务的基本事项内容（重点前6个）1、委托方及相关当事人基本情况；2、