住宅小区设备设施的管理制度

住宅小区设备设施的管理制度本物业项目的居住群体主要是高层次的企业白领，即社会的中坚阶层，是一个空间变化丰富、亲切、温馨的社区，物业作为本物业项目的物业管理单位，依托社区良好的基础和硬件设施，更应该保证为本区优秀业主提供更高质量的服务和更丰富的服务内容。由于小区面积巨大、居住人员众多，也存在着不同产权性质的住宅在物业管理上的侧重点不同。小区的物业管理在运行中要涉及到市政、供水、供电、公安、街道等多个部门和单位，因此如何针对产权的多元化，实行统一的物业管理具有一定的复杂性。如何明确各自的职责范围和管理范围，协调好相互的关系和利益，对搞好小区物业至关重要。维护保养服务工作的发生是在物业验收接管并投入使用之后，物业运行阶段的维护保养服务贯穿于物业管理的全过程。只有物业的运行才会发生维护保养，而只有维护保养才能保障物业的正常运行，二者相辅相成。维护保养服务的主要内容有：（一）房屋、设备、设施运行中的管理保障房屋、设备、实施的安全正常运行，是维护保养服务的主要任务，也是物业管理的目标之一，它是业主工作、生活秩序正常的保障。为此，在房屋、设备、设施运行中要建立一些列的安全操作制度，定期巡视检查，发现问题及时处理，用质量来控制操作，用制度来约束规范。（二）房屋、设备、设施运行中的保养这是维护保养服务工作中的重点工作，这工作可分如下几项1、三级保养制日常维护保养，是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，及时做好紧固工作以及文字记录存档等。一级保养，是由设备操作人员与设备维修人员按照计划进行保养维修工作。主要包括对设备局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养。二级保养，是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。2、房屋、设备、设施的点检房屋设备的点检是指根据要求用检测仪器、仪表或人的经验判断。对房屋、设备、设施运行的关键部位进行定点检查。通过日常点检和定期点检可及时发现房屋、设备、设施的隐患，避免和减少突发故障，提高房屋、设备、设施的完好率。正确使用、合理养护，革新改进，以降低维修率，增加使用功能，延长使用寿命，提高经济效益。3、在房屋、设备、设施运行中的修理（含业主自管设备设施的维修）由于各种因素的存在，房屋、设备、设施在运行中总会发生破损，修理工作就是要将所发生德破损进行修复或更换零件，排除故障，使其恢复原有使用价值和功能，消除隐患，切实保障人身和设备安全。根据房屋、设备、设施的故障及损坏情况，维修可分为如下几类。（1）零星维修工行工程。零星维修工程是指对房屋、设备、设施进行日常养护、检修，以及为排除运行故障而进行的局部修理。零星维修通常只要修复、更换少量易损零件，调整某些部件工况和精度。（2）中修工程。中修工程是指对设备进行正常及定期的全面检修，对房屋、设备、设施部分拆卸修理和更换少量易损部件，使设备恢复和达到应用的标准和技术性能，并维持正常运转到下一次小修。（3）大修工程。大修工程是指对设备进行定期的全面检修，将设备（构件）全部（部分）拆卸，更换不合格的主要部（构）件及零部件，使设备基本恢复原有性能。（4）更新和技术改造。当房屋、设备、设施使用到一定年限后，技术性能落后、效率低，能耗大或污染环境日益严重或已失去了修缮的价值，则必须淘汰更换和更新更高技术性能的设备，提高和改善技术性能。4、房屋、设备、设施突发性事故的应急处理意外事故的发生总难预料，这就要求物业管理人员平时要有忧患意识，防患于未然。在管理上要拟出各种突发事件应急处理预案，在制度上要制定严格的巡回检查制度，将事故隐患消灭在萌芽状态。在人员技术上要常举行各种应急处理模拟演练，强化员工应变处理能力。在物质上要储备好各种处理突发事件的应急器材。5、