城市土地市场管理

城市土地市场管理本章内容：城市土地市场管理概述城市土地市场供需调控与管理城市土地市场价格管理城市土地市场微观管理第一节城市土地市场管理概述一、城市土地市场的基本概念(一)市场、土地市场和城市土地市场市场：商品交换的场所(狭义)商品交换关系的总和(广义)土地市场:狭义:以土地作为交易对象进行交易的场所;广义:土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和.城市土地市场第一节城市土地市场管理概述2、城市土地市场层次结构城市土地一级市场城市土地一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与使用者之间的经济关系，我国城市土地归国家所有，城市土地市场是一种垄断型市场。城市土地二级市场是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场，反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。第一节城市土地市场管理概述3、城市土地市场组织结构城市土地市场主体组织产权独立、自主进行市场决策和追求自身最大经济利益市场主体内在的、不可缺少的规定性，三者共同构成了市场主体的内涵。城市土地市场中介组织城市土地市场调控组织政府是市场调控主体，城市土地市场调控组织就是指各级政府。第一节城市土地市场管理概述(四)城市土地市场运行机制1、城市土地市场机制所谓市场机制，“是对市场经济体制中基于经济活动主体的自身经济利益，在竞争性市场总供给、需求与价格之间相互依存和作用，连锁互动所形成的自组织、自耦合机能的理论概括。包括：供需机制、竞争机制、价格机制，其核心是竞争机制。2、城市土地市场宏观调控机制为了维护城市土地市场秩序，政府必须对城市土地市场进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。第一节城市土地市场管理概述二、城市土地市场管理概述(一)城市土地市场管理的必要性1、城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的土地是有限的、不可再生资源，并且是基本物质条件土地产权流转必须在国家法律确认和保护下才能实现土地市场与其他市场相比具有更大的投机性第一节城市土地市场管理概述2、城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理由于缺乏有效的宏观调控和管理，土地开发和供给存在一定的盲目性。城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失城市土地资源配置不合理第一节城市土地市场管理概述(二)城市土地市场管理的原则1.整合性利益原则2.平等对待原则3.控制与弹性管理原则4.依法管理的原则5.(三)城市土地市场管理的内容6.城市土地市场宏观管理7.城市土地市场微观管理第二节城市土地市场供需调控与管理一、城市土地市场供需平衡模型与调控机制(一)城市土地市场供需平衡的含义城市土地供需平衡是指城市土地供需运动的趋势－从非均衡趋向于均衡。(二)城市土地市场供需平衡模型第二节城市土地市场供需调控与管理(三)城市土地市场供需平衡调控机制1、对一级市场土地供过于求的调控控制城市土地增量供给，包括，加强城市规划管理、提高农地特别是耕地的价格、建立耕地用途管制制度刺激开发公司开发闲置的城市土地，包括，对城市土地价格实行“最高限价”管制，降低开发公司的土地成本，对土地开发给与适当的优惠，降低有关税费征收标准，开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准第二节城市土地市场供需调控与管理2、对一级市场土地供不应求的调控建立城市规划的反馈机制，及时修编城市规划，适度扩大规划限额。在新编规划的范围内，适时、适度降低农地价格，使供应有计划的增加。3、对二级市场土地供过于求的调控控制供给进一步扩大的趋势刺激居民对商品住房的需求1.控制一级市场土地增量供给2.适度降低商品房价格3.加快住房改革进程，扩大二级市场有效需求，加快建立现代企业制度第二节城市土地市场供需调控与管理3、对二级市场土地供不应求的调控(1)因为一级市场土地供不应求而导致二级市场土地供不应求(2)由于房价偏低，开发贷款利率较高而购房贷款利率较低导致供不应求政府放松对土地价格管制，使房价随行就市；适度降低土地开发贷款利率，提高购房贷款利率。第二节城市土地市场供需调控与管理二、城市土地市场供需调控的“三维立体结构”(一)城市土地市场供需调控的方向包括：选择调控目标，确定调控措施的作用方向(二)城市土地市场供需调控的时间(三)城市土地市场供需调控的力度确定力度时需要考虑的因素有：土地经济波动的幅度、调控手段从使用到产生效应的滞后时间、调控效应惯性大小、调控环境。第二节城市土地市场供需调控与管理三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具(一)发展计划和规划A，发展计划；B，土地利用总体规划和城市规划(二)财政政策A，地租政策；B，税收政策；C，财政投资政策(三)金融政策A，直接调控；B，间接调控第二节城市土地市场供需调控与管理四、城市土地市场供需调控与管理创新－土地储备制度(一)土地储备制度的作用1.培育和规范土地市场2.盘活企业存量土地资产3.落实城市总体规划，加快市区旧城改造4.增加政府土地收益(二)土地储备制度的组织体制一般来说，土地储备制度的组织体制实行分层次的两级管理模式：1.土地收购储备管理委员会2.土地储备中心第二节城市土地市场供需调控与管理(三)土地储备制度的内容运作程序1、土地收购土地收购的对象土地收购的程序土地收购补偿费的计算2、土地储备3、土地供应第三节城市土地市场价格管理一、城市土地市场价格管理的目的、意义和作用城市土地市场价格管理是指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。包括：1、对土地价格及土地价格体系进行管理2、对土地价格评估工作进行管理3、对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理第三节城市土地市场价格管理(一)地价管理的目的1.通过地价管理，使土地价格合理化；2.通过地价管理，使土地价格在一定时期内保持稳定；3.通过地价管理，是土地价格与国家地价政策一致。(二)地价管理的意义1.宏观上看，地价管理是国民经济健康发展的保证2.中观上看，地价管理是土地市场管理的核心3.微观上看，地价管理直接关系到土地产权交易双方的切身利益第三节城市土地市场价格管理(二)地价管理的作用1.调解土地供求关系，抑制土地投机，保证土地市场均衡、平稳发展2.促进土地资源合理配置，充分有效利用土地3.为土地市场管理提供依据4.规范土地市场中交易各方行为5.规范土地估价方法，培养土地估价人才，不断提高估价水平6.防止国有土地收益流失7.通过地价管理，合理分配社会财富第三节城市土地市场价格管理二、城市土地市场价格管理的依据(一)土地利用计划和出让计划(二)国家有关法律(三)国家地价政策(四)行业标准第三节城市土地市场价格管理三、城市土地市场价格管理政策和制度(一)土地使用权协议出让实行最低限价制度(二)土地价格定期公布制度(三)政府按经济和城市建设的需要，提前收回以出让土地的土地使用权的补偿(四)政府对土地使用转移有优先购买权(五)政府对地价上涨可采取必要行政手段，进行干预(六)征收土地增值税(七)土地价格评估制度(八)土地登记和土地价格申报制度(九)土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度第三节城市土地市场价格管理四、土地价格的监测系统－地价指数(一)地价指数的定义地价指数是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合品均变化趋势的相对数。(二)地价指数的分类地价指数分为综合地价指数和分类地价指数第三节城市土地市场价格管理(三)地价指数计算的工作程序1.地价指数测算的设计方案2.地价指数的资料调查3.资料的整理及样点地价修正4.各级别分类平均地价计算5.平均地价权重值的确定6.城镇分类平均地价计算7.城镇平均地价计算8.城镇地价指数和城镇分类地价指数指数9.地价指数成果验收10.地价指数成果应用第三节城市土地市场价格管理(四)城镇地价指数编制1.地价指数资料的调查2.地价样点资料的整理、修正和检验3.平均地价的求取4.平均地价的权重值的确定5.定基、环比、分类地价指数的计算第三节城市土地市场价格管理(五)地价指数的应用是土地估价、城市基准地价调整以及土地增值税测算的重要依据；是政府进行土地市场管理和地价管理的重要依据通过地价指数可以了解地价变化趋势和幅度有利于提高市场透明度，引导市场参与者合理交易，减少土地开发投资的盲目性，促进土地市场健康发展。第三节城市土地市场价格管理五、城市地价动态监测(一)开展城市地价动态监测的意义和作用1.通过城市地价动态监测及时更新城市基准地价2.通过城市地价动态监测建立地价信息发布及查询系统，提高土地市场地价信息透明度3.城市地价动态监测工作是测算、编制地价指数的基础第三节城市土地市场价格管理(二)城市地价动态监测的工作步骤1.开展城市土地价格基础调查2.市场样点资料调查3.设立地价监测点4.地价监测点资料的采集5.地价资料的整理和录入6.地价资料的传输7.地价分析与地价公布8.成果整理、归档和验收9.地价监测点的长期维护与资料采集第三节城市土地市场价格管理(三)地价监测点的设立原则和标准数量：一类城市50个左右，二类及三类城市30个左右1.代表性原则2.稳定性原则3.一般性原则4.合理分布原则5.易操作性原则6.动态性原则7.动态性原则8.另外需要考虑的因素有：土地面积、地块形状、土地权利状况、土地开发程度、临界状况第三节城市土地市场价格管理六、我国台湾省及国外城市土地市场的价格管理简介(一)我国台湾省的地价管理1.公告低价2.公告低价现值第三节城市土地市场价格管理(二)日本的地价管理1.限制区域内土地交易许可制度2.大规模土地交易申报劝告制度3.土地交易监视区制度4.土地交易事前确认制5.空闲地制度第三节城市土地市场价格管理(三)英国的地价管理1.土地开发与许可2.土地征用3.土地权属登记4.地产估价局第四节城市土地市场微观管理所谓土地市场的微观管理，是指国家通过法律的、行政的等手段对土地市场运行进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能一、对土地市场客体的管理我国城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，，对土地市场可以的管理主要是限制允许进入市场的土地产权的范围。第四节城市土地市场微观管理二、对土地市场主体的资质审查1、土地使用权出让任何转让人的资格土地使用权人只能是国家，其代表是经国家授权的各级政府。凡是因土地使用权的出让、转让而享有土地使用权的境内外的公司、企业、其他组织各个人，均可成为城镇国有土地使用权的转让人。2、土地使用权受让人的资格正当的用地理由，支付土地出让、转让费用的能力或筹资能力相应的经营管理能力第四节城市土地市场微观管理三、对土地市场交易程序的规范(一)土地使用权出让程序(二)土地使用权转让程序1.申请2.批准3.签约4.公正5.登记第四节城市土地市场微观管理(三)土地使用权出租程序土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附属物租赁给承租人使用，由承担人向出租人支付租金的行为。1.签约2.登记第四节城市土地市场微观管理(四)土地使用权抵押程序土地使用权抵押是城市土地使用权受让人为借贷或偿还债务将土地使用权及其地上的建筑物或其他附着物向一定的金融机构或债权人提供的财产保证。土地使用权抵押的手续较为简单，一般只需要出示土地使用权证，证明其土地使用权的真实性，并签订土地使用权抵押合同。第四节城市土地市场微观管理四、土地市场中介管理(一)对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查1、土地市场中介服务企业必须具备的资质条件必须是具有法人资格的经济实体；必须有健全的管理机构；必须具有与经营规模、内容相适应的自有资金必须建立符合财政部门和建设银行规定的财务管理制度必须有固定的办公地点和合法的经营方式和手段第四节城市土地市场微观管理2、土地经纪人必须具备的资质条件要具有一定的经营能力；要有一定的经营方向和经