郑州顺驰CBD写字楼产品力提升报告

郑州顺驰CBD写字楼产品提升报告凌峻（中国）房地产策划代理机构2005年2月前言：第一部分：郑州写字楼市场分析一、郑州写字楼市场整体情况分析1、写字楼市场销售价格水平偏低，专业和非专业写字楼物业销售价格出现明显的分界线。郑州写字楼整体销售价格相对偏低。部分质素较高的代表郑州写字楼开发目前最高水平的甲级写字楼价格逐步走高，如信息大厦达到均价4500元/平方米，国际企业中心均价达4300元/平方米，两者在外立面全部完成后价格将继续推高。而中低档写字楼大部分则由于自身为商住楼而受自身配套条件限制及全市商住楼物业投放量占总投放量比例较大等因素影响，因而价格处于低位水平，如金成国际商住楼部分均价为3300元/平方米，而CBD区域内环的商住楼均价普遍为3400元/平方米左右。可以看出，不同质素的写字楼物业有着明显的价格差距，随着写字楼物业市场的发展和企业对写字楼质素要求的不断提升，高端写字楼销售价格会逐渐提升，而中低档写字楼销售价格将出现相对平稳的走势。2、步形成区域性的办公气氛。郑州写字楼办公气氛正逐渐形成，在经三路上出现了“金融街”类型的金融服务业集中的区域，“金融街”分布有银行、保险、会计等类型的金融服务性企业，更容易形成企业聚集的气氛，并将进入良性发展的阶段，逐渐有更多的企业进入这一区域。众多企业的集中分布，从长远上看，有利于带动郑州写字楼市场的整体发展。3、市场情况良好，未来市场前景难以合理预测。郑州写字楼市场的整体供需增大，情况良好。根据顺驰公司统计数据,2004年郑州市共投放办公物业70.78万平米，销售量约为61.52万平米；其中市区内投放量约32.56万平米，销售量约为28.83万平米。按照预计的2005年写字楼物业投放量，将维持2004年相约规模，考虑2004年已消化大部分投放量和部分过往的空置量，市场是否还能继续接受相约规模的投放量难以合理预测。写字楼的市场情况和郑州经济发展有重大关系，尤其是第三产业的发展，预计随着郑州经济及CBD区域的发展带动，各行业的写字楼需求会有所增加。4、高端市场存在市场机会。从目前写字楼市场情况专项调查可以发现，具有自身形象特色，同时硬件设施配套相对良好的写字楼项目销售情况良好，随着销售期的推移，销售量也将逐步的提高，如，信息大厦销售率达70%，国际企业中心A座销售率达75%，B座也达到50%。说明目前写字楼市场存在相应的购买力，只是没有相对良好质素的产品，在相应的产品投入市场后，高端市场的消费力逐渐释放。可以看出，郑州写字楼高端市场存在着市场机会。5、写字楼使用现况分析：（1）从企业现有使用写字楼物业情况来看，闲置单位应受到关注。由于总价相对较低，企业通常以自购的形式添置办公场地，从现已投入使用的写字楼的企业进驻情况来看，很多企业购买场地后除自行使用的外，还有部分空置或另行出租于其他公司，从而从销售上看，反映了目前市场的写字楼已是超额消化。（2）目前使用写字楼办公的企业行业分布主要为：网络电脑技术、工程建筑装修、金融保险会计。根据本次写字楼专项调查的河南报业大厦、索克大厦、金成国际广场D座、广汇国际大厦、思达数码大厦企业进驻情况，共录得企业142家，其中网络电脑技术类企业占24.6%,工程建筑装修类企业占15.5%,金融保险会计类企业占14.1%。通过实地了解，从行业使用面积需求上看，金融保险会计类企业使用面积为最大，其次为网络电脑技术类企业。6、郑州写字楼物业管理目前仍处于起步阶段，专业写字楼物业管理水平存在较大的提升空间。郑州现有的物业管理只是提供基本的物业管理服务，例如，公共空间的日常卫生、物业的管理维修等方面的内容，真正为使用者提供周到，符合个性化需要的服务较少。由于目前郑州整体的写字楼发展自身水平相对较低及政府对写字楼物业管理收费进行统一规定，使物业管理水平发展受到局限。预计随着更专业的写字楼的出现及企业对物业管理服务要求提高的情况下，郑州物业管理服务水平将得到较大提升。市场小结：在郑州经济高速发展、CBD新区规划落实及快速开发建设、郑州城市化进程的利好带动下，均在不同程度上影响了郑州市写字楼的开发、成交趋势，导致其呈快速发展之势。郑州写字楼市场在2004年表现活跃，情况良好，虽然整体价格仍处于低水平，但存在着市场机会。二、郑州CBD核心启动区情况分析郑州CBD面积3.45平方公里，是郑东新区的核心区和郑州市的商务中心区。CBD是由两圈高层楼群组成的环形城市，内环建筑高度80米，地块规划为多功能复合的综合性地区。外环建筑高度120米，是以办公功能为中心的立体型（高层）土地利用区。两环之间是繁华舒适的商业步行街。CBD中心规划有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”和五星级宾馆——新郑州饭店三座标志性建筑。国际会展中心：由展览中心、会议中心两部分组成，总占地面积68.57公顷，一期工程总建筑面积21.44万平方米，总投资15.39亿元人民币。是集展览、会议、商务、餐饮、休闲为一体的现代化特大型公共和公益性建筑。与会展中心相连的会展宾馆高360米，呈六棱塔状，是一座集商务、办公、饭店、宾馆、多媒体传播等多项功能为一体的综合性建筑。总高度360米，占地面积6495平方米，建筑面积167804平方米。该建筑地下6层，地上68层，其中12层以下为商务办公层；12层至49层为客房层；50层到63层提供租约套房（高级公寓）；63~68层以餐饮和观望台为主；塔顶安装数字电视发射台，塔高69.2米。河南省艺术中心总面积5万多平方米，包括一座1800座的大剧院、300座的小剧场、一座800座的音乐厅、约9000平方米的美术馆和800平方米的艺术馆以及其他配套设施。根据郑东新区规划局的数据统计，CBD内性质为办公、商业的土地总数约为17.3公顷，未来CBD的办公、商业用房市场投放总量约为113万平方米，而这其中办公用房大约占有80%，即90万平方米。以下是根据现已确定的项目分布位置表：名称地块建设规模（万㎡）用地性质CBD内环奥园世贸大厦A-53A-546办公、商业奥园国际公寓A-50A-51A-529住宅郑州广电中心A-55A-5610办公、商业众和国际大厦A-673办公、商业郑州移动通信A-683办公、商业世华豪庭A-60A-61A-629住宅未来国际A-63A-64A-659住宅宏远商住楼A-665.5住宅五行嘉园A-41A-42A-43A-44A-4517住宅财智广场A-462.54住宅龙湖大厦A-472.7住宅金成高层住宅楼A-48A-49A-57A-58A-5918住宅CBD外环房地产博览中心A-356.6办公、商业蓝码大厦A-26办公、商业顺驰大厦A-15A-16A-17办公、商业省银监局A-36办公、商业郑东办公楼A-19办公、商业中国网通A-9A-8办公、商业根据由郑州市房管局信息中心提供的关于2002年、2003年郑州办公用房的数据，郑州市在2002年和2003年，每年的办公用房仅仅消化不到6万平方米，市场的供应量远远超出市场的需求量，在CBD内环有一部分住宅的项目会分流办公、商业的一部分市场需求。因此在未来CBD内的办公、商业项目会存在激烈而且残酷的竞争。综上所述：郑州此次新区的开发，在规划时充分考虑了郑州城市定位，即要把郑州建设成一个全国区域性中心城市。通过会展经济和物流经济，在最短的时间内带动CBD区域的经济发展和商业氛围，从而带动了郑东新区的区域发展。虽然随着CBD区域经济的发展和商业氛围的增长，CBD内对办公、商业用房的需求会极大的增长，但CBD内办公、商业用房的市场会长时间处在一个供应远远大于市场需求的状态。而且内环中一部分以住宅用地建设的项目会在价格和付款方式会吸引一部分中小型公司的办公用房需求，从而对纯商务办公项目有较大的冲击。第二部分：市场机会发现一、郑州写字楼市场特征：1、写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，商住楼长期活跃在郑州的写字楼市场。2、写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。3、国内甚至国际大公司不断进驻郑州和郑州本地一批已经发展壮大的企业，正在寻求“与自身品牌含金量相吻合的办公场所”。4、郑州写字楼市场，已进入产品形态和服务理念“革命”的十字路口。二、核心思考：1、如何选择竞争策略？由于区域内将有众多写字楼项目加入竞争，写字楼容易从项目规模、产品创新、配套设施等方面被后来者超越，建议项目抓紧机遇，以先入为主的“阶段性”领导者策略和鲜明的项目形象，一举奠定项目在郑州市场的地位。2、如何构筑核心竞争力？写字楼产品同质性较为严重，要在产品上有较大突破将大大增加发展商的投资成本，以凌峻操作写字楼的成功经验，写字楼项目构筑核心竞争力，必须超脱项目产品本身或简单的地段优势，需从项目整体定位方面寻求突破。因此，项目的核心竞争力的构筑，需从产品优势，至项目的附加值方面着力。针对目前市场上商住楼、写字楼产品，我们必须拒绝商住混合，提倡专业化办公，形成产品优势；针对CBD众多项目的竞争，项目必须优化配套设施，强调适度超前，同时设计创意、创新服务，提升产品附加值。3、如何实现市场突围？区域价值已得到市场认同，整合“顺驰·中国”的品牌力，整合区域资源，提升项目投资价值：CBD+会展中心+最高档的产品+合理的价格=投资价值短平快、多渠道、快速渗透、强势入市；重点启动投资市场。三、机会点浮现：以傲视群雄的视野抢占郑州写字楼高端市场以超越郑州写字楼现有水平的国际顶级产品形态与服务环境立足市场以打造郑州与国际接轨的5A智能化甲级写字楼确立市场的旗舰地位第三部分：项目定位确定一、项目定位：（一）产品定位：中原创意产业总部（二）市场定位：中小企业总部基地（三）形象定位：中原商务硅谷——新生代商务中心领导者二、项目目标客户需求分析1、跨国企业驻郑州代表处或者办事处；如通用电气、诺基亚、索尼、伊莱克斯、西门子、爱立信、ABB电子等；这类企业十分注重企业形象，注重大厦的整体品质，租用面积约150—200平米，一般以租赁为主，郑州经济的发展潜力及CBD的影响力和资源整和，跨国企业将会在郑州设立总部。2、国内知名企业郑州分公司；北京浪潮、用友软件、联想电子、厦门中桥、TCL空调、华润电力等这类企业以分公司的机构形式，看好郑州未来的发展潜力，租用面积200---600平米不等，随着本地化程度的加深和发展，这些公司将会在CBD拥有独立的办公空间。3、河南省国有大中型企业，如：莲花味精、金粮集团、保监局，国家发展银行等；4、金融、证券、保险行业；如招商银行、平安保险、天安保险、太平保险等；招商银行郑州分行设在金成国际广场，租用面积约5600平米，天安保险在思达租用1600平米，这类行业一般选址都在商业氛围较为浓厚的成熟区域，但可以预见这类行业在未来将集聚CBD。5、发展较好的成长型公司，如咨询服务类、律师、会计、IT行业、装饰、工程等；这类企业大都是本地公司，公司发展壮大需要改善办公环境，就会选择档次较高区位较好的写字楼，这部分客户是我们潜在客户群。需求特征：⑴、注重企业形象，对与自身品牌含金量相吻合或能提升自身形象的办公场所有极大需求。⑵、注重写字楼的整体品质，对写字楼的硬环境（配套设施）及软环境（服务品质）有极大需求。⑶、不同客户对空间的要求不一，写字楼的灵活空间分割能迎合其大小不一的面积需求。三、国际5A写字楼阐速“5A”智能化，一般是指OA（办公智能化）、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA（安保智能化）。通过5A智能化系统的实施，使各类高科技产品与建筑有机集合,从而实现大厦水、电、空调等设备和消防、安保的监测和控制，而且通过数据的高速通讯接入，使大厦内办公的企业能真正完成与世界各地的快速沟通和信息传输，实现企业的办公自动化，从而大大提高企业的办公效率和与世界接轨，真正做到领先一步，商机无限。另外，智能化的配置还能节约办公成本和维护费用，是一举多得的好事。四、优化产品积极对接市场面对竞争日趋激烈的市场形势，写字楼产品除了应该向综合性、智能化发展以外，也因差异化竞争的需要，在产品层面、在开发及设计环节切实提升