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首创置业股份有限公司公司债券上市公告书2009年10月20日来源:上海证券报作者:证券简称:09首置债证券代码:122025发行总额:人民币10亿元上市时间:2009年10月21日上市地:上海证券交易所上市保荐人:中国国际金融有限公司债券受托管理人:中国国际金融有限公司2009年10月20日第一节绪言重要提示发行人董事会成员已批准该上市公告书,保证其中不存在任何虚假、误导性陈述或重大遗漏,并对其真实性、准确性、完整性负个别的和连带的责任。上海证券交易所对公司债券上市的核准,不表明对该债券的投资价值或者投资者的收益作出实质性判断或者保证。因公司经营与收益的变化等引致的投资风险,由购买债券的投资者自行负责。发行人债券评级为AA;发行人最近一期末净资产为43.56亿元人民币(合并报表中归属于母公司所有者的权益);发行人最近三个会计年度实现的年均可分配利润为3.88亿元(合并报表中归属于母公司所有者的净利润),是本期债券一年利息的6倍。发行人近期财务指标符合相关标准。第二节发行人简介一、发行人法定名称名称:首创置业股份有限公司二、发行人注册地址及办公地址注册地址:北京市怀柔区迎宾中路1号五层501室办公地址:北京市西城区广宁伯街2号金泽大厦15层三、发行人注册资本注册资本:2,027,960,000元四、发行人法定代表人法定代表人:刘晓光五、发行人基本情况(一)发行人经营范围房地产开发;销售、出租自有商品房;房地产信息咨询服务;物业管理;房地产展览展示;酒店管理;旅游信息咨询。(二)发行人业务简介首创置业股份有限公司(以下简称“首创置业”、“公司”或“本公司”)是全国领先的大型地产综合营运商,以中、高档住宅专业开发为核心业务,以商业地产投资与运营为辅助业务。截至2009年6月30日,本公司已累计开发项目19个,正在开发项目16个,拟开发项目7个,累计开发面积482万平方米,积累了丰富的房地产开发经验。目前,本公司已形成以环渤海经济圈、成渝特区和长三角为重点发展区域的全国均衡布局,形成以“低密度人文社区”、“多元化复合社区”、“国际化高档社区”为核心的标准化产品线。依托于控股股东北京首都创业集团有限公司(以下简称“首创集团”)的长期支持、本公司管理团队的务实创新及全体员工的努力拼搏,经过多年积累,本公司房地产业务的规模及运营能力不断提升,经营业绩逐年稳步上升。本公司最近三年的营业收入、营业利润和归属于母公司股东的净利润年均复合增长率分别达到57.85%,151.60%和13.13%,2008年度实现营业收入516,770万元,归属于母公司股东的净利润为36,134万元;2009年1-6月实现营业收入245,419万元,归属于母公司股东的净利润为24,559万元。截至2009年6月30日,本公司拥有的土地储备总未售楼面面积662万平方米,其中权益未售楼面面积348万平方米。从未售楼面面积的区域分布看,北京占6.4%,天津占20.4%,沈阳占20.2%,成都占16.1%,重庆占12.2%,西安占19.7%及无锡占5.0%;从未售楼面面积的土地用途看,约88%为住宅用地,9%为商业用地,1%为写字楼用地,2%为酒店用地。现有的土地储备足以满足公司未来四至五年发展需要,规模适中。(三)发行人设立情况于2002年7月23日,首创集团将房地产开发及经营的核心业务及与此业务相关的资产和负债作为出资,与北京阳光房地产综合开发公司、北京首创阳光房地产有限责任公司、北京首创科技投资有限公司、北京首创建设有限公司(原公司名称为:北京首创航宇经济发展有限公司)、中国物产有限公司、亿华国际企业有限公司签订发起人协议,并经原中华人民共和国对外贸易经济合作部的外经贸资一函[2002]1344号《关于设立首创置业股份有限公司的批复》的批准,于2002年12月5日共同发起设立首创置业股份有限公司。(四)发行人股票公开发行与股本变化情况1、本公司设立时股本结构本公司设立时的总股本为110,000万股,每股面值为1.00元,均为人民币普通股,发起人以各自出资按81.14%的比例折合为各自对股份公司持有的股权,根据财政部的财企[2002]419号《财政部关于首创置业股份有限公司(筹)国有股权管理有关问题的批复》,公司的股本结构如下表:股份类别股份性质股份数量(股)股权比重(%)首创集团(SS)国家股81,158,8007.38阳光综合(SLS)国有法人股83,862,9007.62首创阳光(SLS)国有法人股286,225,70026.02首创科技(SLS)国有法人股172,006,70015.64首创建设法人股118,747,60010.80中国物产外资股275,236,20025.02亿华国际外资股82,762,1007.52合计-1,100,000,000100.00注:SS指国家股股东(State-ownShareholder);SLS指国有法人股股东(State-ownLegal-personShareholder)2、本公司H股首次发行情况本公司于2003年6月19日首次公开发行H股,以每股1.66港元发行每股面值1.00元的H股51,330万股,并于2003年6月19日在香港成功挂牌上市,同时根据《减持国有股筹集社会保障资金管理暂行办法》(国发[2001]22号)有关规定及国务院有关批示,按照本公司H股发行股份的10%,将发起人首创集团和阳光综合所持有的5,133万股股票划拨给全国社保基金持有并于境外公开募集时出售。此外,本次发行引入了RecoPearl作为战略投资者,H股上市后直接持有本公司158,102,000股H股。RecoPearl是GICRealEstatePte.Ltd.的联属公司,为新加坡政府投资有限公司(GovernmentofSingaporeInvestmentCorporationPte.Ltd.)的房地产投资机构。本公司本次H股发行前后股本结构变化如下:股份类别股份性质H股上市前H股上市后持股数量(股)持股比例(%)持股数量(股)持股比例(%)首创集团(SS)国家股81,158,8007.3856,007,1003.47阳光综合(SLS)国有法人股83,862,9007.6257,684,6003.58首创阳光(SLS)国有法人股286,225,70026.02286,225,70017.74首创科技(SLS)国有法人股172,006,70015.64172,006,70010.66首创建设法人股118,747,60010.80118,747,6007.36中国物产外275,236,20025.02275,236,20017.06资股亿华国际外资股82,762,1007.5282,762,1005.13RecoPearlH股--158,102,0009.80其他流通股H股--406,528,00025.20合计-1,100,000,000100.001,613,300,000100.00注:SS指国家股股东(State-ownShareholder);SLS指国有法人股股东(State-ownLegal-personShareholder)3、2005年第一次增发H股前后股本结构2005年1月27日,本公司以每股2.16港元向H股股东发行10,266万股H股,同时根据《减持国有股筹集社会保障资金管理暂行办法》(国发[2001]22号)有关规定及国务院有关批示,按照本公司H股增发股份的10%,即本公司发起人阳光综合所持1,026.60万股股票划予全国社保基金。本公司接受全国社保基金委托,在配售过程中将此部分H股一并出售。配售完成前后股本结构变化如下:股份类别股份性质H股配售前H股配售后持股数量(股)持股比例(%)持股数量(股)持股比例(%)首创集团(SS)国家股56,007,1003.4756,007,1003.27阳光综合(SLS)国有法人股57,684,6003.5847,418,6002.76首创阳光(SLS)国286,225,70017.74286,225,70016.68有法人股首创科技(SLS)国有法人股172,006,70010.66172,006,70010.02首创建设法人股118,747,6007.36118,747,6006.92中国物产外资股275,236,20017.06275,236,20016.04亿华国际外资股82,762,1005.1382,762,1004.82RecoPearlH股158,102,0009.80158,102,0009.22其他流通股H股406,528,00025.20519,454,00030.27合计-1,613,300,000100.001,715,960,000100.00注:SS指国家股股东(State-ownShareholder);SLS指国有法人股股东(State-ownLegal-personShareholder)4、2006年第二次增发H股前后的股本结构2006年10月26日,本公司按照每股2.80港元向H股股东发行31,200万股H股,同时根据《减持国有股筹集社会保障资金管理暂行办法》(国发[2001]22号)有关规定及国务院有关批示,按照本公司H股增发股份的10%,即本公司实际控制人首创集团所持3,120万股股票划予全国社保基金。本公司接受全国社保基金委托,在配售过程中将此部分H股一并出售。配售完成前后股本结构变化如下:股份类别股份性质H股配售前H股配售后持股数量(股)持股比例(%)持股数量(股)持股比例(%)首创集团(SS)国家股56,007,1003.2724,807,1001.22阳光综合(SLS)国有法人股47,418,6002.7647,418,6002.34首创阳光(SLS)国有法人股286,225,70016.68286,225,70014.11首创科技(SLS)国有法人股172,006,70010.02172,006,7008.48首创建设法人股118,747,6006.92118,747,6005.86中国物产外资股275,236,20016.04275,236,20013.57亿华国际外资股82,762,1004.8282,762,1004.08RecoPearlH股158,102,0009.22165,070,0008.14其他流通股H股519,454,00030.27855,686,00042.20合计-1,715,960,000100.002,027,960,000100.00注:SS指国家股股东(State-ownShareholder);SLS指国有法人股股东(State-ownLegal-personShareholder)5、2008年首创阳光将所持首创置业全部股份转让与首创集团前后的股本结构2008年,首创集团收购首创阳光所持本公司286,225,700股股票,已完成股权过户登记手续,首创集团直接持有本公司311,032,800股股票,直接持股比例上升至15.34%,首创阳光不再直接持有本公司股份。股权转让完成前后股本结构变化如下:股份类别股份性质股份转让前股份转让后持股数量(股)持股比例(%)持股数量(股)持股比例(%)首创集团(SS)国家股24,807,1001.22311,032,80015.34阳光综合(SLS)国有法人股47,418,6002.3447,418,6002.34首创阳光(SLS)国有法人股286,225,70014.11--首创科技(SLS)国有法人股172,006,7008.48172,006,7008.48首创建设法人股118,747,6005.86118,747,6005.86中国物产外资股275,236,20013.57275,236,20013.57亿华国际外资股82,762,1004.0882,762,1004.08RecoPearlH股165,070,0008.14165,070,0008.14其他流通股H股855,686,00042.20855,686,00042.20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