企业价值评估报告

南京耐力健身有限公司—股东全部权益评估报告书江苏新华联资产评估有限公司编制南京耐力健身有限公司股东全部权益评估报告书江华评报字[2007]第225-L号（第1卷/共1卷）委托方：南京耐力健身有限公司评估机构名称：江苏新华联资产评估有限公司报告日期：二00七年十月三十一日南京耐力健身有限公司—股东全部权益评估报告书江苏新华联资产评估有限公司编制2目录Ⅰ评估报告摘要……………………………………………………………………3Ⅱ评估报告正文……………………………………………………………………5一、绪言……………………………………………………………………………5二、委托方及资产占有方…………………………………………………………5三、评估目的………………………………………………………………………5四、价值类型及其定义…………………………………………………………………五、评估范围和对象………………………………………………………………6六、评估基准日……………………………………………………………………10七、评估原则………………………………………………………………………10八、评估依据………………………………………………………………………10九、评估方法………………………………………………………………………11十、评估过程……………………………………………………………………11十一、评估假设与限制条件…………………………………………………………十二、评估结论……………………………………………………………………12十三、特别事项说明………………………………………………………………12十四、评估基准日期后重大事项…………………………………………………13十五、评估报告法律效力…………………………………………………………14十六、评估报告提出日期…………………………………………………………14十七、尾部…………………………………………………………………………15Ⅲ评估报告备查文件南京耐力健身有限公司—股东全部权益评估报告书江苏新华联资产评估有限公司编制3南京耐力健身有限公司股东全部权益评估报告书摘要江华评报字[2007]第225-L号重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。并请特别关注资产评估书正文中“特别事项说明及重要申明”所述事项对评估结论的影响。一、资产评估委托方为：南京耐力健身有限公司。二、评估目的：股权转让。三、评估范围与对象：股东全部权益。四、评估基准日：2007年9月30日。五、评估原则：遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则，以及资产继续使用、替代性、公开市场等操作性原则，公正、客观、科学地反映评估对象在评估基准日之公允价值。六、评估方法：评估人员根据资产的性质及评估目的，采用了收益法。七、评估结论：经评估，2007年9月30日，南京耐力健身有限公司股东全部权益评估值为4158万元人民币，大写人民币肆仟壹佰伍拾捌万元整。八、报告提出日期：2007年10月31日。南京耐力健身有限公司—股东全部权益评估报告书江苏新华联资产评估有限公司编制4（此页无正文）评估机构法定代表人：马宝舫中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：江苏新华联资产评估有限公司二OO七年十月三十一日南京耐力健身有限公司—股东全部权益评估报告书江苏新华联资产评估有限公司编制5南京耐力健身有限公司股东全部权益评估报告书正文江华评报字[2007]第225-L号一、绪言江苏新华联资产评估有限公司接受南京耐力健身有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对因企业股权转让并列入评估范围的股东全部权益进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产相关文件及其他证明文件实施了必要的审阅，为合理确定资产所带来的收益进行了必要的市场调查，对委评资产在2007年9月30日所表现的市场价值作出了反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：二、委托方与资产占有方简介：委托方与资产占有方：南京耐力健身有限公司住所：南京市白下区八条巷2号法定代表人：王和平注册资本：1130万元人民币企业类型：有限责任公司经营范围：健身服务；服饰、百货、冷热饮、定型包装食品销售；健身教练培训；投资顾问、服务；文化、体育咨询；经济信息咨询；体育相关产业咨询、服务。登记机关：南京市工商行政管理局南京耐力健身有限公司成立于2003年11月，注册号：3201032304556。南京耐力健身有限公司最初成立时注册资本为100万元，2005年6月，增资到1130万元。现股东包括王和平，占有44.12%的股权；江超，占有15%的股权；陈笑一、陈建春和王迎华，分别占有10%的股权。目前公司有员工200多人，其中技术教练60多人，占总员工人数的32%，管理人员20多人，占总员工的11%。南京耐力健身有限公司—股东全部权益评估报告书江苏新华联资产评估有限公司编制6公司董事长、总经理王和平女士，南京大学、清华大学MBA研究生，多年在大型国有企业任职，从事过近三十年的管理及经营工作，曾先后任公司副经理、经理、副总经理等职。1996年起，开创体育产业项目的经营，成为南京跨行业经营体育产业的拓荒者。凭借其多年对体育产业市场的把握，经过历时三年对健身市场的深入跟踪调研，于2003年发起成立了南京耐力健身有限公司。公司主要服务产品为健身、健美、跳操、形体塑造、健康咨询、瑜伽健身等多项专业健身服务项目。公司按国际健身俱乐部标准进行经营管理，采用连锁健身（瑜伽）俱乐部经营方式，目前在南京地区已经拥有连锁健身（瑜伽）俱乐部4个：洪武路旗舰店、城开（家园）店，经营面积近5500㎡，可容纳会员8000余人；耐力那玛瑜伽馆新街口旗舰店、湖南路店，经营面积近2000平方米，可容纳会员3000人。南京耐力健身有限公司是全国首批申报国家五星级健身场馆的试点单位，也是江苏省唯一一家申报五星健身场馆的俱乐部，是全国首家参与ISO9000体系认证的健身俱乐部，也是江苏省首家完全按照国际标准、商业化运作的健身机构。公司定位于中高端市场，倡导“健康需要运动、运动需要耐力”，具有明确的经营理念：专业、品质、服务、效果。经过4年的努力，公司基本形成了初具规模的专业健身、专业瑜伽健身以及专业健身培训等三大服务产品体系，同时，“耐力”品牌已得到了市场和消费者的充分认可，目前四店已拥有会员近8000名，在南京乃至江苏省地区的健身业内享有较高的美誉度，尤其是在南京市中高档健身俱乐部中独树一帜。2005年、2006年公司连续两年被南京市体育局授予“十佳体育场馆”，2006年被江苏省发展体育基金会授予“先进单位”。公司为江苏省体育基金会和江苏省名营企业发展促进会理事单位，是江苏省体育健身行业协会第一任常务副理事长单位。至评估基准日，公司的主要财务情况如下：单位：万元项目2004年2005年2006年2007年1-9月金额金额增长率金额增长率金额增长率主营业务收入58586247.35%111429.23%125650.33%净利润38176363.16%140-20.45%254141.90%资产1259173437.73%206719.20%258766.88%负债1121389-65.30%58249.61%84894.27%所有者权益1381345874.64%148510.41%173956.14%南京耐力健身有限公司—股东全部权益评估报告书江苏新华联资产评估有限公司编制7注：以上财务数据除2007年为未经审计，其余均为审计数据；2007年全年数据为2007年1-9月数据除以9乘12并以此估算增长率。三、评估目的现南京耐力健身有限公司拟转让股东部分权益，根据资产业务约定书，评估目的是为该公司的股东部分权益转让提供价值参考依据。四、价值类型及其定义根据《国际评估准则》(IVS)，价值类型分为市场价值类型和市场价值以外的其他价值类型，评估的价值类型实际上是评估行为所基于的一系列可能存在的各种明显的或隐含的假设及前提，这些假设及前提往往决定了评估方法的选择和运用以及对评估结果的正确理解。根据本次评估的目的和评估对象，我们选用的价值类型为市场价值。《国际评估准则》中，市场价值定义为：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。其涵义主要有以下三点：（1）公开和公平的市场条件；（2）当事人是理性的；（3）市场价值是价值估计数额。五、评估范围和对象纳入本次资产评估范围的资产为南京耐力健身有限公司所申报的南京耐力健身有限公司股东全部权益。至评估基准日，该公司资产负债表反映的净资产为1739.35万元人民币，其中：流动资产1099.80万元人民币，长期投资10.0万元人民币，固定资产1323.31万元人民币，总资产2586.83万元人民币；流动负债251.32万元人民币，长期负债596.16万元人民币。纳入评估范围的资产与委托评估时及申报确定的评估范围一致。六、评估基准日本项目资产评估基准日为2007年9月30日。评估基准日是根据业务约定书约定及为满足评估目的需要而确定。确定的评估基准日与评估工作日及评估目的实现日较接近，一般不会对评估南京耐力健身有限公司—股东全部权益评估报告书江苏新华联资产评估有限公司编制8结果产生非正常影响。评估中所采用的计价标准为评估基准日的有效价格标准。七、评估原则本次评估主要遵循独立性、客观性、科学性、专业性等工作原则以及贡献原则、替代原则、预期原则等经济原则。独立性、客观性、科学性、专业性原则独立性原则是指本评估机构和本次评估人员与被评估资产各方当事人没有利害关系，不受被评估资产各方当事人利益的影响；客观性原则是指评估人员从实际出发，认真进行调查研究，在掌握详实可靠资料的基础上，采用符合实际的评估标准和方法，得出合理、可信、公证的评估结论；科学性原则是指在具体评估过程中，根据特定目的，制定科学的评估方案，采用科学的评估程序和方法，用资产评估基本原理指导评估操作；专业性原则则要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术机构。贡献原则贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体资产价值下降的影响程度来衡量确定。替代性原则替代性原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。预期原则预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。资产评估价值的高低，取决于现实资产的未来效用或获利能力。八、评估依据我们在本次资产评估中所遵循国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：（一）评估法规依据1.国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；南京耐力健身有限公司—股东全部权益评估报告书江苏新华联资产评估有限公司编制92.原国家国有资产管理局国资办发（1992）36号《国有资产评估管理办法施行细则》；3.原国家国有资产管理局国资办发（1996）23号文转发的《资产评估操作规范意见（试行）》；4.财政部财评字（1999）91号文关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；5.《企业价值评估指导意见（试行）》；6.财政部财企[2004]20号文：财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知。（二）评估工作经济行为依据1.资产评估业务约定书。（三）评估工作中的产权依据1.企业法人营业执照复印件；2.重大固定资产原始凭证复印件等3．其他相关资料。（四）评估工作的取价依据1.现行市场价格信息，如银行利率、证券市场国债交易价格等；2.委托方提供的收益预测；3.其他相关取价标准。（五）参考资料及其它委托方提供的与资产评估有关的其它信息资料。九、评估方法根据《企业价值评估指导意见（试行）》，评估股东全部权益有三种方