房地产开发管理手册

1第一篇项目土建施工管理规程第一章四标段1.开工前的准备工作：1.1.清障工程、三通一平（时间：2003年12月6日至2004年3月28日）会同监理公司根据原建筑物设计图，地质勘测报告对现场实际情况进行测量，测出障碍物工程量计算出清障工程总价。报经济管理中心进行审核，工程部选择施工单位一次性包干。要求监理单位对清障工程全过程监理，结合总平面图进行施工道路，施工临时排水管线和清障物的堆放布置。工程部画出清障工程网格图控制清障工程土方量。施工用电：事业发展部邀请电力局到现场勘察，工程部根据标段划分确定电杆、电箱位置。安排人员配合电力局进行电杆、电箱安装，并进行验收，验收合格后向监理单位、施工单位办理移交手续，并填写移交表格。施工用水：事业发展部邀请自来水公司到现场查看，根据标段划分确定水表位置。安排人员配合自来水公司水表安装，并进行验收，验收合格后向监理单位、施工单位办理移交手续，并填写移交标格。1.2.溶洞处理（时间：2004年2月28日至2004年3月28日）由于本工程现场局部存在土洞及溶洞，经专家论证，须对压缩土层范围内的土洞及溶洞进行填充加固。根据场地工程地质情况，结合相关工程经验，从经济、技术角度考虑，溶洞填充加固采用压密注浆方案。并由工程部选择加固单位，签订合同。由监理公司对材料进场、溶洞定位、施工操作、制浆注浆等各道程序，严格把关。加固方案施工结束后，工程部委托专业检测单位进行检测，检测数据请设计院、监理单位、加固施工单位及业主四方共2同认证并签字。1.3.工程测量定位（杭州市勘测设计研究院）（时间：2004年3月2日）事业发展部请杭州市勘测设计研究院于2004年3月2日进行工程定位，安排施工单位、监理单位、工程部人员共同参加，并由杭州市勘测设计院出具勘测成果报告及定位记录。在收到设计院的成果报告后，建设单位与施工单位进行勘测成果报告的资料移交，并填写资料移交表。1.4.图纸会审（时间：2004年3月2日）首先熟悉施工图纸，查出施工图纸中存在的问题，工程部着重结合以往工程管理中存在的在产品使用功能上的不合理与投资成本控制，监理公司着重结构安全提出调整意见。定于2004年3月18日进行施工单位、监理单位、建设单位内部图纸预审，把有关问题汇总上报设计院，并通知设计院于2004年3月22日进行正式图纸会审。1.5.灰线验收（时间：2004年3月25日）要求施工单位、监理单位根据勘察成果报告进行工程测量定位，并做好工程测量定位的记录，事业发展部邀请杭州市规划局、上城规划局定于2005年3月25日进行灰线验收。验收时施工单位、监理单位、工程部人员必须参加。1.6.其它邀请下城区质监站于2004年4月1日进行质监交底，工程部对监理公司进行交底，审核监理大纲并存档，进行工程管理三个管理办法的学习，与各个标段的总包签订消防、安全协议。要求监理对施工方案进行审批，并对施工单位进行监理交底。（根据施工单位编制的施工现场总平面布置图，会同监理单位进行审核后报送事业发展部申报临时用房。）32.地基与基础工程2.1.打桩工程管理流程（时间：2004年4月至2004年5月）2.1.1.试桩（时间：2004年4月11日）组织设计、勘察单位到现场，进行试桩工作，以确定各种施工参数。2.1.2.委托试桩静载桩基测试并签订合同。2.1.3.组织试桩静载试验单位、施工单位、监理单位进行桩静载试验相关工作的协调，确定5月20日至5月30日进行桩静载试验。2.1.4.要求监理公司对打桩中的原材料、成孔、放置钢筋笼、灌注混凝土等进行全过程监理。2.1.5.桩基施工时碰到地下障碍物时应及时采取处理措施，要求监理单位对每个地下障碍物的深度、用工量、方量都有详细的记录资料，工程部针对障碍物的深度确定是否与清障单位结算相关费用。2.1.6.由监理公司根据建筑工程施工质量验收规范要求进行验收，并整理好相关资料报送工程部。由桩基测试单位将测试成果上报监理公司、工程部、设计院。工程部组织设计单位、监理单位、施工单位、地质勘察单位、质监站进行桩基工程验收。2.1.7.达不到设计要求的桩及时与设计单位联系并明确处理方案。2.2.地下室基坑维护工程及结构工程施工管理流程（时间：2004年5月至2004年8月）2.2.1.要求监理单位对施工单位提交的地下室基坑维护及地下室结构施工方案进行认真审查，按照设计及建筑工程施工质量4验收规范要求对工程进行验收，并整理好相关资料报送工程部审查。2.2.2.组织施工单位、监理单位、基坑支护设计单位、基坑监测单位进行地下室围护及结构工程施工方案论证。2.2.3.土方开挖完成后，工程部组织施工单位、监理单位、设计院、质监站、地质勘察单位进行基槽验收，并做好验收记录。钢筋绑扎完成后，组织施工单位、监理单位、设计院、质监站进行钢筋隐蔽工程验收。2.2.4.8月20日±0.000完成后，待土建地上一层完成由事业发展部邀请杭州市规划局进行±0.000验收。2.2.5.7月至8月进行地下室防水材料的选定，8月25日通知白蚁防治单位进行白蚁防治工作。2.2.6.9月18日组织施工单位、监理单位、设计院、地质勘察单位进行±0.000结构验收。3.主体工程施工管理流程（时间：2004年8月至2005年1月）3.1.要求监理单位做好各施工方案的审查工作，并根据建筑工程施工质量验收规范要求对钢筋工程（如钢筋的规格、数量、位置、接头及焊接、绑扎方式等）、混凝土工程（如砼的振捣质量、坍落度等）、模板工程（如模板的几何尺寸、标高及垂直度和平整度、模板的固定是否牢固、模板拆除时间等）进行严格检验，关键部位旁站监理，整理好相关资料，报送工程部审查。3.2.工程部对工程使用的钢材、砼厂家予以审核，根据建筑工程施工质量验收规范进行商品砼质量的控制，认真审核工地各项原材料的合格证，并部分抽检进行试验。3.3.工程部负责在施工过程中碰到设计、施工技术、工程质量、工程进度等问题时，及时组织相关单位进行协调并采取措施予以落5实。3.4.做好各班组、各专业单位与总包单位之间的相互协调工作，以确保工程质量进度的提高。3.5.要求监理单位对每层钢筋、模板、砼工程进行质量检查，工程部分层进行验收。3.6.进行轻质隔墙的材料的选定，此项工作8月30日前完成。（参见甲定乙供材料流程）3.7.组织各标段施工单位、监理单位对于安全文明生产、实测实量、工程资料等进行互检。3.8.2005年1月25日组织监理单位、施工单位、设计单位、质监站、地质勘察单位进行中间结构验收。4.屋面工程施工管理流程4.1.要求监理单位做好屋面施工方案的审查工作并报工程部同意，根据建筑工程施工质量验收规范要求对屋面工程进行质量验收，整理好相关技术资料报送工程部审查。4.2.进行屋面保温材料、防水材料的选定，此项工作2005年1月15日前完成。4.3.工程部组织施工单位、监理单位对隐蔽工程进行验收，并做好蓄水试验。5.装饰工程施工管理流程（时间：2005年1月至2005年7月）5.1.要求监理单位做好装饰施工方案的审查工作，并根据建筑工程施工质量验收规范要求对装饰工程进行质量验收，整理好相关技术资料报送工程部审查。5.2.在装饰阶段要求施工企业进行样板先行。首先，按规范要求做出一套样板房，样板房包括铝合金窗、进户门、楼地面、内墙粉刷、6阳台地砖等各个方面。完成后，工程部、监理公司进行检查并作为项目今后装饰工程的验收标准。5.3.对阳台栏杆、楼梯栏杆、屋顶组合栏杆、铝合金门窗等材料的厂家进行考察，并进行方案的确定，做好样板施工，组织监理单位、施工单位进行质量验收。此项工作2005年2月前完成。5.4.对外墙外保温材料厂家进行考察，2005年1月底前选定外墙保温材料。5.5.对防火门厂家进行考察，2005年4月前选定。5.6.对外墙涂料厂家进行考察，在2005年3月前选定。5.7.对防霉涂料厂家进行考察，在2005年3月前选定。5.8.铝合金工程部确定型材厂家→确定铝合金施工方案→由施工单位上报铝合金制作厂家（不少于3~4家）及铝合金玻璃五金等配件品牌→工程部进行考察→确定铝合金窗制作厂家及铝合金配件厂家→施工单位根据确定材料进行铝合金窗的组价→工程部、经管中心对组价进行签复。5.9.工程部负责住宅底层大厅、消防楼梯、电梯厅等的装饰方案并落实相关材料的样品。5.10.工程部联系设计院（指程大师）对外墙涂料色彩进行确样，并上报集团公司。5.11.工程部负责确定外墙石材的样品，并报经管中心确价。5.12.确定进户门、商铺门生产制作厂家。5.13确定厨房、卫生间墙面拉毛做法。6、竣工验收（时间：2005年7月至2005年8月1日）6.1.组织施工单位进行项目自检，对项目自检过程中发现的问题进行整改。6.2.组织工程部全体成员及监理公司全体成员对项目进行第二次自7检，检查要求逐户进行，并详细记录检查中存在的问题，要求施工单位限期落实整改。6.3.邀请物业公司人员对项目进行检查，并对存在的问题逐一记录，交工程部后，工程部书面通知施工单位进行整改。6.4.2005年8月1日邀请质监站、设计院、监理单位组织项目的正式竣工验收。8第二章小学1.开工前的准备工作：1.1.清障工程、三通一平（时间：2003年12月6日至2004年3月28日）会同监理公司根据原建筑物设计图，地质勘测报告对现场实际情况进行测量，测出障碍物工程量计算出清障工程总价。报经济管理中心进行审核，工程部选择施工单位一次性包干。要求监理单位对清障工程全过程监理，结合总平面图进行施工道路，施工临时排水管线和清障物的堆放布置。工程部画出清障工程网格图控制清障工程土方量。施工用电：事业发展部邀请电力局到现场勘察，工程部根据标段划分确定电杆、电箱位置。安排人员配合电力局进行电杆、电箱安装，并进行验收，验收合格后向监理单位、施工单位办理移交手续，并填写移交表格。施工用水：事业发展部邀请自来水公司到现场查看，根据标段划分确定水表位置。安排人员配合自来水公司水表安装，并进行验收，验收合格后向监理单位、施工单位办理移交手续，并填写移交标格。1.2.工程测量定位（杭州市勘测设计研究院）（时间：2004年3月2日）事业发展部请杭州市勘测设计研究院于2004年3月2日进行工程定位，安排施工单位、监理单位、工程部人员共同参加，并由杭州市勘测设计院出具勘测成果报告及定位记录。在收到设计院的成果报告后，建设单位与施工单位进行勘测成果报告的资料移交，并填写资料移交表。1.3.图纸会审（时间：2004年3月2日）首先熟悉施工图纸，查出施工图纸中存在的问题，工程部着重结9合以往工程管理中存在的在产品使用功能上的不合理与投资成本控制，监理公司着重结构安全提出调整意见。定于2004年3月18日进行施工单位、监理单位、建设单位内部图纸预审，把有关问题汇总上报设计院，并通知设计院于2004年3月22日进行正式图纸会审。1.4.灰线验收（时间：2004年3月25日）要求施工单位、监理单位根据勘察成果报告进行工程测量定位，并做好工程测量定位的记录，事业发展部邀请杭州市规划局、上城规划局定于2005年3月25日进行灰线验收。验收时施工单位、监理单位、工程部人员必须参加。1.5.其它邀请下城区质监站于2004年4月1日进行质监交底，工程部对监理公司进行交底，审核监理大纲并存档，进行工程管理三个管理办法的学习。要求监理对施工方案进行审批，并对施工单位进行监理交底，与各个标段的总包签订消防、安全协议。（根据施工单位编制的施工现场总平面布置图，会同监理单位进行审核后报送事业发展部申报临时用房。）2.地基与基础工程2.1.打桩工程管理流程（时间：2004年4月至2004年5月）2.1.1.试桩（时间：2004年4月11日）组织设计、勘察单位到现场，进行试桩工作，以确定各种施工参数。2.1.2.委托试桩静载桩基测试并签订合同。2.1.3.组织试桩静载试验单位、施工单位、监理单位进行桩静载试验相关工作的协调，确定5月20日至5月30日进行桩静载试验。102.1.4.要求监理公司对打桩中的原材料、成孔、放置钢筋笼、灌注混凝土等进行全