房地产工程部施工管理手册

xx地产工程施工管理手册（试用版）目录总则：...........................................................................2第一章：房建防渗抗漏特殊规定.....................................................3第二章：砼楼板裂缝防治技术要求...................................................6第三章：防治楼板面不平整技术要求.................................................9第四章：确保回填土质量密实度技术要求............................................10第五章：住宅电梯前室装饰工程质量特定要求........................................14第六章：工程质量、安全管理的特殊规定............................................16第七章：住宅一户一验的标准......................................................22第八章:文明施工特定要求........................................................25第九章：电梯的土建配合事项......................................................27第十章:引用太阳能及其他养护混凝土的技术规定和要求..............................29第十一章:建筑工程质量通病防治要求..............................................30第十二章：装修、装饰工程施工质量通病防治要求....................................43第十三章：建筑电气与水暖设备质量通病防治要求....................................53第十四章：总承包人职责条款......................................................55总则：1、本《工程施工管理手册》针对目前普遍存在质量通病和管理问题而编制，手册中各分部分项工程描述不足或欠缺部分，应执行国家和地方现行的规范、标准。2、凡是参与工程建设的管理人员无论是施工方、监理方、建设方均必须严格执行本《工程施工管理手册》。3、未按本规定执行的建设方员工予以辞退，并在就业证明给予载明。4、未按本规定执行的监理单位，发包人相关审核、审批部门应第一责任拒付监理费。5、未按本规定执行的施工单位，监理单位应第一责任拒签发工程款，建设方项目部拒审核工程进度款。6、未按本规定程序检查、隐检签字确认，若发生徇私舞弊、弄虚作假行为（除特殊情况举证被认可），一经发现的处理措施：6.1.建设方员工不论职务高低，一律取消年终奖及升职加薪，情节严重的呈报公司处理；6.2.对监理单位没收投标保证金，并支付给建设方2～10万元违约金；6.3.对施工单位处以10-20万元违约金。7、在实施过程中，若发现本《工程施工管理手册》与国家法律法规相违背，与国家规范、标准相矛盾或与鑫达地产的规章制度不相符，请函告鑫达地产工程部。8、由于编制时间仓促，本《工程施工管理手册》难免有瑕疵，敬请同仁们予以指正。第一章：房建防渗抗漏特殊规定房屋的外墙、门窗、屋面、卫生间、厨房、阳台、地下室渗漏是工程质量的大敌，它严重损害了建设、监理、施工单位的信誉，给业主带来了严重危害和后期物业管理带来很多困难。渗漏源于技术和管理不到位，只要思想重视、责任到人、严谨工序、精心管理是可以避免的。为将此项工作落到实处，保证今后项目不再发生渗漏，特制定本规定，并严格执行。1、外墙：1.1砌体：1.1.1外墙应采用外架砌外墙施工方法（特殊情况应经审批）保证砌体砂浆饱满度，外墙灰缝必须压缝处理，确保灰缝密实度。1.1.2外架的连墙点及支撑点原则上不设于墙位上，若特需必须有专题连墙点及支撑点防渗抗漏措施，并提交监理及建设方项目部认可，否则外脚手架按该栋建筑面积每平米25元扣款。1.1.3外墙的水电预留管必须不损伤砌体，个别错位必须有专题处理方案。1.1.4外墙底皮砖必须坐浆饱满，板面浮浆、杂物必须凿除、清扫干净，经认可方可砌筑。1.1.5砌体与框架柱（墙）必须设置拉结筋，且采用‚挤浆法‛砌筑，不允许有‚瞎缝‛、‚通缝‛。1.1.6砌体与框架梁（板）的顶皮砖，必须于砌体完成一周后砌筑，采用‚斜砌法‛顶紧，砂浆必须饱满，砌体与墙柱梁底交接处必须做甩浆处理。1.1.7砂浆严禁用手工搅拌，外墙粉刷严禁使用砂浆王等外加剂。1.1.8与屋面板、露台交接处、卫生间的墙脚应浇灌200mm以上的素砼反梁。1.1.9架空层为住宅的外墙体应为砼反口，高度在±0.00以上30cm。架空层花池部位应为砼反口。1.2外墙抹灰打底：（外墙抹灰砂浆严禁掺用外加剂）1.2.1打底之前应进行全面隐检，且冲水检查，处理至不渗不漏。1.2.2板材饰面无论是干挂、湿贴均必须打底。1.3拆架：1.3.1拆除前外墙连墙点、支撑点必须有专人、专职按方案进行处理，且经认可后，方可进行拆除。1.3.2拆除前必须提前1天以上用高压水进行冲淋，墙面冲淋时间不得少于半个小时，（淋水量不小于规范要求）经检查无渗漏后方可同意拆除。1.3.3所有外墙面水平线条和空调板严禁积水，窗台面应有坡度，窗顶要做鹰嘴，外露阳台梁底应做滴水线和墙面挡水线。1.4外墙饰面施工：1.4.1无论任何赶工，外墙饰面施工必须在外墙打底（包括线条、构件）完成三层以上，且有保障该工作面的组织措施及门窗框安装完成塞缝后方可进行。1.4.2饰面施工前应先冲水检验外墙防渗抗漏能力且隐检后方可进行。1.4.3高出阳台楼板面的混凝土线条，严禁二次浇捣。2、门窗2.1.门窗洞必须同步打底，原则上转进洞口的宽度不少于6cm。2.2.个别门窗洞口预留错误，在打底之前必须呈报专题处理方案，严禁随意敲打或补砌。2.3.外挑构件与墙体的上部阴角做成不少于10cm圆弧角，且必须有向外排水坡度。2.4.窗台必须留有低于窗框5～10mm的高度，且有泄水坡道，多孔砖上应浇细石砼窗台，其厚度≨100mm，窗台内墙粉刷面比外墙装修面高出3～5mm。2.5.外墙打底厚度≨15mm,若＞20mm，应加设钢丝网。2.6.垂直运输洞口位置原则上设于非直接暴露于室外的位置。2.7.外墙体若为水泥多孔砖或水泥空心砌块，应有防水措施。3、屋面（天沟）：3.1.屋面的结构层必须先灌水48小时，达到不渗不漏并办理隐检后方可进行下道工序施工。3.2.进、出屋面的管、构件必须进行周边50cm范围内48小时灌水试验，水深应超保温层5～10cm高，不渗不漏后方可办理隐检施工保温层。3.3.天沟（或女儿墙）必须进行24小时灌水试验不渗不漏且办理隐检后方可进行面层施工。3.4.雨水管必须进行通水、闭水试验（用于隐藏）并办理确认或隐检。3.5.屋面机房门必须有雨披且设置砼反口拦水坎。3.6.屋面混凝土必须原浆压光。结构应具备自防水。3.7.管道穿越屋面板应设置钢套管。套管和止水环必须连续满焊且与结构施工时预埋。3.8.突出屋面的排烟管道及构件应采用砼反口，高度应比饰面层高出100mm。3.9.斜屋面应采用高压枪冲水试验，无渗漏方可进行防水下一道工序。4、卫生间、厨房：4.1.结构层必须进行灌水48小时，卫生间蓄水应高出室内地面10cm、厨房间为不低于10cm，不渗不漏且办理隐检后方可行进防水基层施工。成品排气道周边有防水处理，成品排气道的接头位置应高于楼板20cm。4.2.墙面若预埋通气、排气管，其必须做到内高外低。4.3.嵌墙管道必须进行试压，办理隐检不渗不漏方可隐蔽。4.4.负责对燃气管道孔洞进行封堵，确保不渗不漏。5、阳台：5.1.穿阳台的管道周边15cm范围内必须进行24小时灌水试验，不渗不漏后方可下道工序施工（或预验收）。5.2.阳台地漏安装高度应考虑面层未施工前排水（禁止阳台交房时积水）。5.3.阳台的门框必须有防倒水、溅水的高度。5.4.高出阳台楼板面的混凝土线条，严禁二次浇捣。6、地下室：6.1配电室地面必须高于地下室地面5～15cm且有20～30cm拦水门坎。6.2电梯基坑必须有排水及防倒水的技术措施。6.3地下室外露顶板必须灌水试验48小时，不渗不漏且隐检后方可下道工序施工。6.4进出地下室顶板的管道、构件其周边50cm范围内必须进行灌水试验，灌水高度为管道不低于20cm；构件为覆土层高度。6.5地下室的出入口必须有拦水及排水措施。6.6地下室结构完后，应全部清扫干净，后浇带及出入口应有拦水措施，每次大（暴）雨后项目负责人组织监理、施工单位进行不少于3次检查，若渗漏应制定相应整改技术措施，直至不渗不漏且办理隐检方可进行下道工序施工。6.7后浇带施工必须严格按已审批方案，且每道工序应办理隐检。6.8负责电力管道穿墙孔洞封堵，确保不渗不漏。6.9地下室外剪力墙与地下室底板交接处应采用防水砂浆抹成圆弧形或三角形，防止积水渗透。7、梯间（用于明室）7.1楼梯间平台采光窗宜为上悬窗。7.2楼梯间地面必须低于电梯间20～30mm。7.3电梯出入口地面标高应高于梯间进出门地面标高5～10mm。7.4有精装修的内窗边的涂料腻子必须采用外墙专用腻子，保证腻子不受潮脱落。实施原则：7.4.1以上条款由建设方项目负责人落实与实施，建设方项目经理（工程部经理）进行督导与检查，于每个分项施工后本月内专题汇报分管领导和鑫达地产工程管理部。7.4.2建设方分管领导（工程总监）依工程实际情况在符合满足以上条款的前提下，可补充技术细则（技术交底）和加大执行力度。7.4.3每次大（暴）雨过程中，应进行全面检查，做好记录，制定整改措施且于天晴后第二天呈报建设方分管领导和鑫达地产工程管理部。7.4.4施工单位应服从建设方项目经理的布置与要求。第二章：砼楼板裂缝防治技术要求1、混凝土原材料质量方面的要求1.1水泥：水泥宜选中热或低热的水泥品种（如矿渣硅酸盐水泥），严禁使用安定性不稳定的水泥。1.2骨料：①粗骨料宜用表面粗糙、质地坚硬的石料、级配良好、空隙率小、无碱性反应；有害物质及含泥量不超过规定；②细骨料；宜用颗粒较粗、空隙较小、含泥量较低的中砂，禁止使用海砂。③外掺加料：宜采用减水剂、粉煤灰等外加剂，以改善砼工作性能，降低用水量，减少收缩。减水剂、粉煤灰的用量要严控。1.3碱-骨料反应：尽量采用低碱水泥和非活性集料。根据规范规定，要求施工单位对于粗、细集料，必须进行碱集料反应试验，且经碱集料反应试验后，试件应无裂缝、酥裂、胶体外溢等现象，在规定试验龄期的膨胀率应小于0.10％。1.4砼的现场质量控制：①严格控制配合比设计a、控制水灰比、塌落度过大，避免产生局部粗骨料少，砂浆多的现象；b、配制砼时计量应准确，要严格控制水灰比和水泥用量，搅拌均匀，离析的砼必须重新拌匀后，方可浇筑。②严格控制商品混凝土的坍落度检查，确保商品混凝土的半成品质量。要求监理单位严格督促施工单位做好逐车检查商品混凝土坍落度，禁止随意往搅拌车里加水，一经发现支付500元/次的违约金。2、施工方面的技术要求2.1施工工艺技术要求①砼浇筑时应防止离析现象，振捣应均匀、适度。浇筑前2小时应对模板和基层进行充分浇水湿透，并保持模板在砼浇筑时有足够的湿度。②混凝土楼板浇筑振捣完毕后，在砼初凝前应对其表面进行二次压光处理，清除多余浮浆，板面局部凹陷处采用同标号细石砼填补，禁止在混凝土表面撒干水泥刮抹，一经发现支付500元/次的违约金；③严格控制板面负筋的保护层厚度（不应大于1.5cm）。采用φ8@600mm的铁架子来固定负筋的位置，保证在施工过程中板面钢筋不下沉,确保钢筋（负筋）的有效高度：a、尽可能合理