2018嘉兴市城市规划管理技术规定

1  第一章总则第一条为加强城市建设规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》及《嘉兴市城乡规划管理办法》等法律法规、行政规章及相关技术规范，结合本市实际，制定本规定。第二条本规定适用于嘉兴市市区城市（镇）的规划建设用地范围内的各项建设，市域内各县（市）可参照执行。第三条各项建设工程的建设和管理应当按经批准的控制性详细规划执行，控制性详细规划中未予规定的，按本规定执行。控制性详细规划的编制一般应符合本规定的要求，城市有机更新范围内、历史街区、新区核心区域等对用地和建设管理有特殊要求的，控制性详细规划可以突破本技术规定，但应专题论证说明，并随控制性详细规划一并报批。2  第二章用地管理第一节城市用地分类和建设分区第四条用地分类包括城乡用地分类和城市建设用地分类两部分，具体分类和代码按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011)（附表一、附表二）执行。第五条各类建设用地的划分和使用应符合经批准的控制性详细规划。用地相容性要求应在控制性详细规划中予以明确。鼓励合理的土地混合使用，以促进土地集约使用和提升城市活力，并应符合以下原则：（一）保证城市用地结构平衡；（二）满足城市公共设施的配套要求；（三）不对城市环境产生负面效应；（四）不对城市交通产生较大影响；（五）不影响公共安全；（六）不影响周边建设用地的利用效率。第六条建设单位按照控制性详细规划的用地划分要求在建设用地之外带征、带拆迁的用地面积不计入建设用地面积，不纳入建设用地控制指标核算范围。3  第七条中心城区城市规划建设用地范围内划分为二类建设区，以不同的控制指标进行规划、建设和管理。具体划分如下：（一）旧城区：中环路以内的地区。（二）新区：中环路以外的地区。第二节建筑容量控制指标第八条新建、改建、扩建的建设项目，其建筑容量控制指标，应根据已批准的控制性详细规划执行。编制控制性详细规划和地块前期研究与评估报告时，应加强建筑高度、容积率和建筑密度三大技术经济指标对地块利用及空间形态的引导性和约束力。建设用地的建筑容量控制参照表2-1《建筑密度和容积率控制指标表》的规定执行。超高层建筑的建筑容量控制及建设要求由城乡规划主管部门根据地块评估报告具体核定。表2-1建筑密度和容积率控制指标表旧城区新区DFARDFAR居住建筑3层（10米以下）40%＞1.045%＞1.04  4-8层（24米以下）35%1.3-2.030%1.3-2.09-18层（60米以下）25%1.8-2.525%1.8-2.519-33层（100米以下）————20%2.5-4.0U商业服务业建筑UH＜24米≤55%1.5-2.5≤50%1.5-2.024米≤H＜50米≤50%2.0-3.5≤45%2.0-3.550米≤H＜100米≤45%2.5-6.0≤40%2.5-5.0U行政办公建筑UH＜24米≤40%1.3-1.8≤35%1.3-1.824米≤H＜60米≤35%1.5-3.0≤30%1.5-3.060米≤H＜100米≤35%2.0-4.5≤30%2.0-4.5U工业（一般通用厂房）、仓储用地UH＜24米————U60%U0.5-1.6H≥24米————U50%U1.6—3.0注：1.本表的建筑密度为上限、容积率为区间值。 2.容积率的控制指标应同时符合国家、省相关土地使用政策的要求。 3.D—建筑密度，FAR—容积率，H—建筑高度 第九条表2-1规定的指标中的建筑高度、容积率、建筑密度适用于单一功能、空间形态和建筑类型的建设用地。5  对混合形态和类型的建设用地，其建筑容量控制指标应按不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。第十条历史街区、公共管理与公共服务设施用地、公用设施用地等表2-1未予列入的建设用地控制指标，应按经批准的控制性详细规划和有关专业规划执行。第十一条原有建设项目用地范围内的建筑，其建筑容量综合指标已达到或超出控制性详细规划确定的建设强度上限或相关规定限值的，不得再在原有建设用地范围内进行扩建、加层。原有建筑的建筑容量综合指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原有总平面布局及空间结构有较大改变的亦不得建设。建筑的维修和装修工程，不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线，且不得超出原有建筑面积。否则，应视为加层或扩建。第十二条零散用地一般应根据控制性详细规划进行调整、合并，与周边地块统一开发，无法统一纳入物业管理的零散用地不宜单独作为居住用地进行开发，确实无法调整、合并的，宜作为公共绿地、停车场、广场等公共开放空间，6  社区配套用房、公厕、变配电房、泵站等公益性用地。但特殊情况下，且不妨碍城市规划实施的，可由城乡规划主管部门经专题论证后审定。第三节其他建设用地的管理要求第十三条工业用地的建设应符合以下原则：（一）新增工业应布置在城市、镇总体规划确定的工业用地范围内。占地面积大于10万平方米的成片工业用地，应在控制性详细规划的指导下编制修建性详细规划或进行地块前期研究，经批准后实施。（二）工业用地应提倡建设多层通用厂房，并在规划条件中规定容积率下限；有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况经专业评估确定。（三）工业项目所需行政管理及后勤服务设施的总建筑面积不应超过工业项目总建筑面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。第十四条加强城市地下空间的合理开发利用，同时应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，7  坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合，综合考虑防灾和人民防空等需要。（一）地下空间的开发应遵循整体考虑的原则，鼓励竖向分层立体开发和横向连通开发。（二）地下空间开发利用应当优先发展地下交通、垃圾处理、电力设施等城市基础设施和公共服务设施，应优先满足对应的地面建筑相关配套功能的需求。（三）地下空间的开发应充分考虑周边建筑质量安全等要求，同时应预留或避让市政管线、交通等基础设施的规划建设空间，不得影响现状城市地下管线的安全使用。（四）独立开发的地下停车场、商业、交通、仓储、管线、人防工程等设施以及相邻地下空间的贯通，应经城乡规划主管部门批准；与地面建筑配套开发的地下空间，应随地面建筑一并经城乡规划主管部门批准。8  第三章建筑管理第一节建筑间距第十五条建筑间距除必须符合消防、卫生、环保、防灾、管线、历史文化保护等要求外，还必须符合本节的规定。第十六条居住建筑的建筑间距应满足国家有关日照间距的规定。根据日照、通风的基本要求和本市用地的实际情况，低、多层居住建筑的建筑间距必须符合下列规定：（一）低、多层居住建筑平行布置时的建筑间距:1．受遮挡建筑朝向为南北向的［指正南向和南偏东（西）45°以内（含45°），下同］，其间距在旧城区不小于产生遮挡建筑的建筑高度的1.2倍；在新区不小于1.3倍。2．居住建筑一般不宜采用东西向[指正东西向和东（西）偏南45°以内（不含45°），下同]布置，确实无法避免时，其间距在旧城区不小于较高建筑的建筑高度的1.0倍；在新区不小于1.2倍。（二）低、多层居住建筑垂直布置时的建筑间距在旧城区不小于产生遮挡建筑的建筑高度的0.8倍；在新区不小于1.0倍。9  垂直布置的居住建筑的山墙宽度必须小于或等于16米；山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。低、多层建筑在已建南北向布置的居住建筑东（西）侧的，且为东西向布置的，其间距按东（西）侧建筑高度的0.8倍控制，且最小间距不小于8米。（三）低、多层居住建筑既非平行布置也非垂直布置时的建筑间距。1．当两幢建筑的夹角小于或等于45°时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制。2．当两幢建筑的夹角大于45°时，其最窄处间距按垂直布置的居住建筑控制。（四）新建居住建筑底层为架空层、自行车库的，其南侧的遮挡建筑在计算建筑高度时允许扣除受遮挡建筑的底层高度（只限一层，室内地面至楼板面），且最高限扣3.6米，但北侧为现状居住建筑时（不包括同步规划先行建造的居住建筑）不得扣除底层任何非居住建筑高度。第十七条低层居住建筑与低、多层居住建筑的山墙间距不小于6米，多层居住建筑间的山墙间距不小于8米。第十八条在符合第十六条和第十七条规定的前提下，低层居住建筑与低层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距10  为6米。低层居住建筑与多层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为8米，多层居住建筑与多层居住建筑主要朝向间的最小建筑间距为13米。第十九条高层居住建筑对其它低、多、高层居住建筑产生遮挡的，必须保证受遮挡的居住建筑每套住宅至少有1个居室达到大寒日有效日照时间不少于3小时，当一套住宅中超过（含）4个居室时，其中应有2个居室达到上述日照标准。受拟建（或已建）高层建筑的日照影响（或叠加日照影响）的低、多、高层居住建筑，应进行日照分析。被遮挡建筑应符合上述日照标准。 被遮挡的已建住宅未达到上述日照标准的，拟建建筑不得加剧对其的日照影响。 旧城区建设项目用地范围内可适当降低日照标准，但最低不得低于大寒日有效日照时间2小时。 第二十条高层居住建筑的建筑间距在满足第十九条日照标准的同时还须符合下列规定：（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的建筑间距：1．南北向的，不小于南侧建筑的建筑高度的0.5倍，且不小于30米。11  2．东西向的，不小于较高建筑的建筑高度的0.4倍，且不小于24米。（二）高层居住建筑与低、多层居住建筑平行布置时的建筑间距：1．高层居住建筑与其北侧低、多层居住建筑的建筑间距不小于高层建筑的建筑高度的0.5倍，且不小于30米。2．高层居住建筑与其东（西）侧低、多层居住建筑的建筑间距，不小于24米。3．高层居住建筑位于低、多层居住建筑北侧的，其建筑间距按第十六条有关规定控制，且不小于15米。（三）高层居住建筑与低、多、高层居住建筑垂直布置时的建筑间距不小于较高建筑高度的0.4倍，且不小于20米。第二十一条高层居住建筑与低、多、高层居住建筑的山墙间距应不小于13米。第二十二条非居住建筑（居住建筑的配套建筑值班室、自行车库等除外）与居住建筑的建筑间距，必须符合下列规定。（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按第十六条至第二十一条的规定控制。12  （二）非居住建筑（第二十三条所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距按第二十四条的规定控制。（三）非居住建筑与居住建筑的山墙间距，按居住建筑的山墙间距控制。第二十三条医院病房楼、敬（养）老院、休（疗）养院住宿楼、幼儿园（托儿所）的活动室、卧室和大、中、小学的教室应达到冬至日有效日照时间3小时；在旧城区不少于2小时。第二十四条非居住建筑（第二十三条所列的非居住建筑和居住建筑的配套建筑除外）间的建筑间距，除工业生产性用房和仓储用房的间距可按消防间距的规定控制外，必须符合下列规定。（一）高层非居住建筑之间平行布置时的建筑间距：1．南北向的，不小于较高建筑的建筑高度的0.4倍，且其最小值24米。2．东西向的，不小于较高建筑的建筑高度的0.3倍，且其最小值18米。（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的建筑间距最小值15米。13  （三）多层非居住建筑之间平行布置时的建筑间距最小值13米。（四）低层非居住建筑与低、多、高层非居住建筑平行布置时的建筑间距按消防间距的规定控制，但最小值为6米。（五）以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制，并由城乡规划主管部门核定。（六）非居住建筑间的山墙间距按消防间距规定控制并由城乡规划主管部门核定。第二十五条值班室、自行车库等附属建（构）筑物与相邻建筑的间距，在满足建筑日照间距的前提下，按消防间距的规定控制，并由城乡规划主管部门核定。第二十六条由低、多、高层组合成的综合体建筑之间，或低、多、高层组合成的综合体建筑与低、多、高层建筑的建筑间距计算，按低层、多层、高层的有关建筑间距规定分别计算，并由城乡规划主管部门核定。第二十七条当界外为规划中、小学和居住等有日照要求的待建设用地时，应对该规划用地做大寒日（冬至日）3小时等时线分析。对北侧界外日照受