我国住房租赁市场的问题与对策建议

环渤海经济瞭望│2019.248产业经济一、前言2015年以来，住房租赁作为房地产市场运行的一种长效机制应运而生。党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，强调要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。各地也从培育住房租赁市场主体、鼓励租赁消费、倡导租售同权、完善政策机制等方面出发，不断促进房地产业健康发展。二、存在的问题长期以来我国居民一直存在着“重售轻租”思想。当前中国住房租赁市场规模大概为1.1万亿元，而房屋交易总额为15万亿元。但是同期美国的租赁金额为5千亿美元，房屋交易总额为1万亿美元。中国目前的租房比例大约在11.6%，而发达国家一线城市的租房比例大多在50%以上。由此可见中国的房屋租赁市场容量仍有巨大的增长空间。同时，租房市场上还存在着供给不足、市场秩序混乱等问题。（一）供需失衡。目前我国约有1.6亿人在城镇租房，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学毕业生和外来务工人员为主。这部分人群居住需求大多面积20平米左右的单间。然而就供给方面来看，住房租赁市场的房源供给大多出自居民的多余住房，主要是80平米以上的二居室、三居室，难以满足租户需求。（二）供给结构单一。我国房地产租赁市场上主要供给主体为个人，专业机构和政府保障房租赁比例较低，结构单一。通常租客与房东的房屋租赁通过中介机构进行，专业租赁机构的缺少导致住房租赁混乱，难以保障租客合法利益。政府保障性租赁比例较低无法给予消费者租住福利。（三）市场秩序混乱。在房地产租赁市场上，房东对租客不加识别、私自涨价、私改水电线路、拒绝续约、扣留押金等事例屡见不鲜，虽然目前租赁平台设有举报反馈系统，也有住建局等相关部门和行业协会进行调节，但因为体制不健全，监管不到位，租户在租赁过程中始终处于弱势一方。三、问题产生原因造成我国租赁市场发展不健全的原因很多，首先，没有盘活住房和土地存量是供给不足的主要原因。其次，市场缺乏有效的监管政策和法律体系。最后，租售同权并没有真正实行。（一）存量利用不到位。目前，我国城镇家庭户均住房已经达到1.14套，但每个家庭户实际在使用的住房套数仅为0.94套，18%的存量房被空置。由于目前租金较低，出租管理困难且成本高，房屋面积较大不符合租户要求，很多业主宁愿房屋空置也不对外出租，导致房源浪费。其次，我国城市中有大面积城中村、棚户区尚未得到拆迁改造，由于设施落后、交通不便，难以出租。还有一个重要的原因就是虽然政府近几年推出了许多租赁住房用地，要求开发商加大自持比例，但是与商品房建设用地相比，租赁地块面积仍较小。（二）法律制度体系不完善。虽然国家已经颁布了《商品房屋租赁管理办法》等一系列法规维护房屋租赁市场秩序，但是关于住房租赁的专项法律较少，对于房屋租赁的乱象也未给出明确的治理条款。另外，虽然有登记备案制度，由于缺乏强制性和诚信体系，缺乏专业管理部门，大部分的租房仍然是房东直接出租或者通过中介交易，很少接受监管。（三）租售同权未广泛推行。2017年以来，广州、上海等地相应推出“租售同权”政策，倡导租户在教育、医疗等方面享受市民待遇，但还未在全国推广，实行过程中也出现较多问题。整体来看，房屋租赁者依然面临着子女教育、医疗资源、住房公积金等一系列难题，“租售不同权”是房屋租赁市场发展缓慢的重要原因。四、对策建议（一）加推租赁房屋与土地供给。一方面，逐渐加大空置税的征收来降低房屋空置率，同时进行税收优惠和资金补贴，鼓励个人业主出租空置房，增加市场上可租赁房屋数量。另一方面，政府进行城中村和棚户区改造，改善居住环境，整合各项资源，增加保障房和公共租赁房供应。在土地出让方面，对于企业自持地块建设租赁住房给予优惠政策，增加租赁地块的推出，提高租赁房屋建设面积。（二）健全法律监督体系。加快推出房屋租赁专项法规，设立专门的政府行政监督机构对住房租赁行业进行管理，强制推行登记备案制度，对于出租者和租赁者建立双向诚信体系和信息公开透明体系，增强市场参与者的契约精神。（三）加快推行“租购同权”政策。通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等制度，依据各地实际情况，逐步在全国范围内使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇与发展红利。参考文献[1]杨现领.住房租赁市场的问题与应对[J].中国金融,2018(16):40-41.[2]黄燕芬,王淳熙,张超,陈翔云.建立我国住房租赁市场发展的长效机制——以“租购同权”促“租售并举”[J].价格理论与实践,2017(10):17-21.（作者单位：中南财经政法大学）田瑶瑶◆ 摘要：新常态下我国住房结构发生了巨大转变，大力发展住房租赁市场是目前房地产政策的主要导向。然而当前我国住房租赁市场存在着供需失衡、市场机制不健全、法律体系不完善等问题，严重阻碍了市场发展。应加强市场监管，实现人民住有所居，租售同权。关键词：住房租赁；房地产市场；租售同权我国住房租赁市场的问题与对策建议