物业管理手册_131页_管理指导书

----------------------------------------------------------------------------1529358732614-1-第一章组织架构工作职责一、组织架构二、编制说明建立科学合理的组织机构是高效率地开展物业管理服务的组织保证。遵循的原则是:1、实行商场总经理领导下的物业部经理负责制，物业部受商场和集团物业管理中心共同领导，行政隶属于商场，业务接受集团物业管理中心的指导。2、精兵简政的原则。物业管理工作是综合性的、动态随机性的管理,在人员配备方面,要求一专多能。3、合理分工原则。由于物业管理工作内容多，涉及专业领域广，因此能由社会承担的工作,尽量委托专业厂家承担。4、职责职权对应分明的原则。物业管理中的每一个岗位都有各自明确的职责范围。为了履物业部经理电工主管品质管理设备主管电工班长高压值班电工楼层维修电工空调工弱电工综合维修工电梯操作工----------------------------------------------------------------------------1529358732614-2-行这些职责,拥有在自己职责范围内作出决定和取消决定的职权。5、最佳管理幅度的原则。管理幅度一般是指某一个管理人员所直接控制的人员的数目。管理幅度大小通常以4-8人为宜。若管理幅度太宽,很可能使管理工作失去控制,管理机构的运行背离总目标。若管理幅度太窄,在被管理的人数相同的情况下,必然出现管理层次多、命令链长的局面。6、信息反馈和调控的原则。为保证物业管理的最优运转状态,信息反馈和调控机能是十分重要的。信息反馈是把服务现场的情况及时送达物业部,物业部必须设立收集和处理这些信息,并按程序发出工作指令的岗位,例如物业总值班。三、工作职责在商场总经理和分管副总经理的领导下，在集团物业管理中心的指导下，采取科学合理有效的措施,为商场提供优质高效的物业管理服务,为顾客提供安全舒适清洁便利的购物环境，具体如下：1、负责商场的建筑和设备设施的运行管理、维修维护和保养更新工作，确保商场的房屋建筑、公共设施设备、能源供应等时刻处于良好的工作状态。2、严格执行安全消防各项规章制度，确保商场安全无隐患。3、负责商场内及其周边环境保洁管理和绿化养护管理工作。4、负责商场二次装修工程的监督管理工作。5、负责商场厂家租户的报修服务工作。6、负责部门员工的安全教育和业务培训工作。7、定期进行安全检查，保证安全生产。8、负责设备设施的外协维保管理工作，配合公司有关部门做好商场的基建、改造等工作。----------------------------------------------------------------------------1529358732614-3-第二章岗位职责岗位职责说明书（物业部经理）单位：职位名称：物业部经理编号：部门：任职人：任职人签字：生效日期：直接主管：物业副总/总经理直接主管签字：直接下属：电工主管、设备主管、品质管理员职位等级：薪资等级：岗位目的及目标确保商场物业管理的正常进行，为经营管理提供可靠保证。组织结构图（此图只表示工作汇报的隶属关系，不表示部门的层级关系）岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的各项技术和安全规定。全责2、负责商场设施设备的日常运行、维护保养及故障处理。全责3、负责改善商场设施设备的运行性能，降低运行成本，控制能源消耗。全责4、负责商场装修过程的监督与指导。全责5、负责商场环境保洁绿化工作。全责物业部经理电工主管品质管理设备主管----------------------------------------------------------------------------1529358732614-4-6、配合公司有关部门做好商场的基建、改造和维修等工作。部分7、负责安排、指导、监督本部门的各项工作，依据公司的工作要求和标准进行考核和奖惩，做到月初有计划、月末有总结。全责8、负责处理商场租户的报修投诉并安排维修，为租户提供相关服务。部分9、负责部门培训计划的拟订、落实及相关安全事件、案例的分析学习。部分岗位权限任职要求教育背景□初中及以下□高中/中专/职高□大专□本科□硕士□博士及以上专业：工程类相关专业，大专以上学历专业知识工作经验岗位特征所需能力专业知识：商业物业设施设备运行维护专业知识工作经验：8年以上工作经验，其中3年以上中型以上商业物业工程部经理工作经验，接受过“三标一体化”认证体系培训岗位特征所需能力：有较强的专业技术，有组织协调能力和管理经验其他工作地点□办公室□室外工作工作性质□偶尔出差□经常出差□其他（请注明）工作时间特征□正常工作时间□偶尔加班/值班□经常加班/值班□其他（请注明）----------------------------------------------------------------------------1529358732614-5-岗位职责说明书（电工主管）单位：职位名称：电工主管编号：部门：物业部任职人：任职人签字：生效日期：直接主管：物业部经理直接主管签字：直接下属：电工班长职位等级：薪资等级：岗位目的及目标确保商场电气设备安全可靠运行岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的各项电气安全规程。全责2、负责制定、修订有关电气设备运行规范和安全操作规程、维护保养制度，并对其执行情况进行监督、检查、评定。全责3、根据电气设备实际技术状况制定大中小修计划，确定修理方案。修理中监督、指导实施过程，完成后按有关技术标准验收。全责4、负责制定电气系统的运行方案并审阅运行记录，保证设备的正常运行。全责5、负责电工班的日常工作安排，负责日常工作中的现场技术指导，解决技术难题。组织调查、分析设备事故，提出处理意见，制定整改措施并组织实施。部分6、对商场二次装修方案提出专业审查意见，并参与组织施工现场的视察检查、监督和验收。部分7、负责处理商场租户的报修投诉并安排维修，为租户提供相关服务。部分8、负责本专业业务培训计划的拟订、落实及相关安全事件、案例的分析学习，本专业员工及商场其他相关人员的安全用电培训工作。部分任职要求教育背景□初中及以下□高中/中专/职高□大专□本科□硕士□博士及以上专业：电气类中专以上学历（说明：有同等学历的能力和经历也可）专业知识工作经验岗位特征所需能力专业知识：电气类等相关专业。工作经验：5年以上工作经验，其中3年以上中型以上商业物业相同岗位工作经验所需能力：有较强的专业技术知识，有组织协调能力和管理经验。----------------------------------------------------------------------------1529358732614-6-岗位职责说明书（设备主管）单位：职位名称：设备主管编号：部门：物业部任职人：任职人签字：生效日期：直接主管：物业部经理直接主管签字：直接下属：空调工、综合维修工、弱电维修工、电梯操作工职位等级：薪资等级：岗位目的及目标确保商场空调电梯等设备安全可靠运行岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的各项技术安全规程。全责2、负责制定、修订空调电梯等设备的运行规范、安全操作规程和维护保养制度，并对其执行情况进行监督、检查、评定。全责3、根据空调电梯等设备实际技术状况制定大中小修计划，确定修理方案。修理中监督、指导实施过程，完成后按有关技术标准验收。全责4、负责制定空调电梯等系统的运行方案并审阅运行记录，保证设备的正常运行。全责5、负责设备运行维护的日常工作安排，负责日常工作中的现场技术指导，解决技术难题。组织调查、分析设备故障，提出处理意见，制定整改措施并组织实施。全责6、负责改善所属专业设施设备的运行性能，降低运行成本，控制能源消耗。部分7、负责处理商场租户的报修投诉并安排维修，为租户提供相关服务。部分8、负责所属专业培训计划的拟订、落实及相关安全事件、案例的分析学习。部分任职要求教育背景□初中及以下□高中/中专/职高□大专□本科□硕士□博士及以上专业：空调类中专以上学历（说明：有同等学历的能力和经历也可）专业知识工作经验岗位特征所需能力专业知识：空调类等相关专业。工作经验：5年以上工作经验，其中3年以上中型以上商业物业相同岗位工作经验所需能力：有较强的专业技术知识，有组织协调能力和管理经验。----------------------------------------------------------------------------1529358732614-7-岗位职责说明书（品质管理员）单位：职位名称：品质管理员编号：工作部门：物业部任职人：任职人签字：生效日期：直接主管：物业部经理直接主管签字：直接下属：职位等级：薪资等级：岗位目的及目标为协助作好商场物业管理和品质管理。岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、协助物业部经理做好文件的起草、收发、传阅、打字、复印、归档保存等工作。全责2、按照图纸档案的管理要求，做好物业各类文件做好图纸资料的保管工作，并做好档案借阅管理工作。全责3、负责集团有关物业工作的各种报表、计划和总结的上报工作，做好上传下达的工作。全责4、负责三标一体管理文件的修订、汇总、记录和保管工作。全责5、负责商场环境保洁绿化的监督、管理和评价工作。部分6、负责部门办公用品、工程工具、低值易耗品管理工作，做好物品的发放、统计工作；并负责工程设施设备固定资产实物的登记审核工作。全责7、负责工程设施设备固定资产实物的登记工作。全责8、协助做好上级交办的其它工作。全责任职要求教育背景□初中及以下□高中/中专/职高□大专□本科□硕士□博士及以上专业：管理类专业大专以上学历（说明：有同等学历的能力和经历也可）专业知识工作经验岗位特征所需能力专业知识：熟悉办公软件的使用，熟悉档案管理程序工作经验：2年以上工作经验，接受过“三标一体化”认证体系培训岗位特征：所需能力“----------------------------------------------------------------------------1529358732614-8-岗位职责说明书（电工班长）单位：职位名称：电工班长编号：部门：物业部任职人：任职人签字：生效日期：直接主管：电工主管直接主管签字：直接下属：电工职位等级：薪资等级：岗位目的及目标确保商场电气设备安全可靠运行岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、熟悉国家有关安全法规和行业技术规范，掌握公司各项安全规章制度，严格执行国家及公司的各项电气安全规程。全责2、负责安排本班组员工的日常工作，指导下属员工严格执行操作规程，保证设备的正常运行。全责3负责检查分管设备设施的开启关闭和安全运行情况。全责4、负责根据电气设备大中小修计划，组织员工具体落实。全责5负责对各楼层电工的抄表数进行抽查核对。部分6、对商场二次装修方案提出专业意见，并参与组织施工现场的检查、监督和验收工作。部分7、负责处理商场租户的报修投诉并安排维修，为租户提供相关服务。部分8、负责本专业业务培训计划的落实及相关安全事件、案例的分析学习，本专业员工及商场其他相关人员的安全用电培训工作。部分任职要求教育背景□初中及以下□高中/中专/职高□大专□本科□硕士□博士及以上专业：电气类职高/中专以上学历（说明：有同等学历的能力和经历也可）专业知识工作经验岗位特征所需能力专业知识：电气类等相关专业。工作经验：3年以上工作经验，其中2年以上中型以上商业物业相同岗位工作经验所需能力：有较强的专业技术知识，有一