物业管理项目负责人操作手册

管理项目负责人操作手册1/40人力资源管理★人力资源管理框架图熟悉管理服务区域，合理设计组织架构和人员编制招聘到合适的人员，合理安排岗位组织架构编制各岗位说明书培训计划的制订、实施和效果检查签定劳动合同，购买社会保险做好个人，帮助下属进行职业生涯规划员工转职工，职工转职员及职务晋升根据能力，结合部门经营情况确定薪酬招聘录用培训开发考核晋升考勤，请假制度根据业绩考核、等级考核，调整薪酬员工月考核，职员工季度考核，年终考核员工关系定期面谈，处理好员工申诉定期开展有特色的员工活动根据员工满意度调查，采取措施建设优秀的团队，培养合作精神培养良好的员工关系，关心员工生活做好在职辅导和对下属的培养工作辞退不合格员工，末位淘汰率5%人力资源管理管理项目负责人操作手册2/40★管理项目负责人人力资源工作的权限和程序序号工作内容部门经理权限工作程序办理期限1部门组织架构和职务说明书的制订和调整。承办根据本部门情况编制，主送人力资源部经理，抄送分管总助。变动后15日内2人员编制的制订与修改承办根据实际情况制订和更改部门编制，主送人力资源部经理，抄送人力资源部招聘管理员。根据实际情况调整3人员招聘与录用审核部门根据岗位空缺情况，将招聘条件主送人力资源部招聘管理员，抄送人力资源部经理。所有人员由人力资源部统一招聘、调配。部门如有关系需要安排人员就业，需通过公司统一考核，同等条件下可照顾优先录用。根据岗位空缺情况4劳动合同审核所有员工到岗一个月内须签定劳动合同。审核《签定劳动合同审批表》，主送招聘管理员。每月25日前5职员入册承办职员到岗一个月内根据工作表现决定是否填写《员工登记表》（俗称大表）。如填写需在《员工登记表》上加签部门经理意见（不签名字），资料统一上交人力资源部薪酬福利管理员。每月20日前6职员转正承办新职员接受公司强化培训与集团NEO培训后具备转正资格。根据职员表现确定转正时间，在《万科企业股份有限公司职员转正审批表》填写意见后（不签名字），将资料上交薪酬福利管理员。每月20日前7职工转正审核部门人事管理员填写《转正审批表》，部门经理审核签署意见，主送薪酬福利管理员。每月25日前8员工转正审核员工主管上级填写《转正审批表》，部门经理审核签署意见，主送人力资源部。每月25日前9部门月培训计划审批主送内部培训管理员，抄送培训组。每月3日前10在职辅导承办按层阶培训体系的要求，针对部门基层员工的状况进行在职辅导。管理项目负责人操作手册3/4011主管级人员任免承办根据日常表现，部门经理提出主管任免，主送人力资源部经理。免职人员部门提出免职理由，主送人力资源部经理。根据岗位空缺情况12主办、员工班长级人员任免审批对拟升职人员进行培训、考核及班组内满意度测评，签发人事任命，同时主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。免职人员部门经理要进行面谈，签发免职决定，主送薪酬福利管理员，抄送人力资源部全体。根据岗位空缺情况13加薪承办审核（员工加薪）根据工作业绩，确定加薪后填写《薪金调整表》，主送人力资源部经理。每月25日前14办理保险审核审批《办理社会保险审批表》，主送薪酬福利管理员。所有员工转正后须办理社会保险和人身意外保险。每月10日前15加班汇总表考核汇总表审批根据实际情况审批后，部门备案。制订工资前15工资审批审批工资表签字。每月5日前17暂住证审批审批《办理暂住证审批表》，主送招聘管理员。办理月份15日前18考勤汇总表审批审批《考勤汇总表》，主送薪酬福利管理员。职员每月30日前，员工、职工每月5日前19岗位证书检查检查部门人员的持证上岗情况每月20请假审批员工15日内病、事假、探亲假管理人员、技术员7天内的假主送薪酬福利管理员审核员工15日以上的病、事假管理人员、技术员7天以上的假主送薪酬福利管理员21员工面谈承办每年一次，面谈内容包括工作生活中的收获及疑问、职业生涯规划等内容22处理员工申述承办对员工申述的问题，三个工作日内给予答复，答复的内容包括事情调查结果、拟采取的措施等，鼓励员工提出中肯意见。管理项目负责人操作手册4/4023落实员工满意度调查需整改的内容承办按公司每年两次的员工满意度调查情况进行整改，监督整改计划的落实情况24监督部门各人员直属上级的工作方法与状态监控定期了解部门内部班长、主办、主管的工作方法与工作状态，并进行必要的指导与改进。25辞退各类人员已转正并由部门提出辞退的，必须符合以下条件：1、试工期内的；2、严重违反劳动纪律；（对于不属于严重违反劳动纪律情况地，一般按先发过失通知书→警告通知书→辞退流程逐级处理）3、劳动合同到期。对于不符合以上情况的，部门经理在辞退时必须提前一个月通知员工，否则要发一个月的代通知金及每年司龄一个月的补偿金。对已转正辞退的人员填写《离职手续表》，签字后主送薪酬福利管理员。进行离职面谈。26各类人员辞职审核审批《离职手续表》，进行离职面谈，主送招聘管理员，抄送人力资源部经理。主管人员离职主送人力资源部经理。管理项目负责人操作手册5/40★职业生涯规划流程根据个人及公司发展需求，发展途径，对员工的能力进行分析与员工进行一对一的面谈或有效的沟通，确定发展目标，寻找差距。确定发展途径和方向。根据设计的方向，提供个性化的培训和锻炼机会，缩小差距。不断调整以达到目标，进入下一阶段的职业生涯规划。管理项目负责人操作手册6/40品质管理★品质管理框架图文件控制文件的编制、更改、报废体系文件的培训体系文件的保管和保密外来文件的控制质量记录控制管理评审纠正内外审现场质量记录的管理质量记录的归档质量记录的借阅和报废每半年一次内审外审每半年一次（抽检）每年一次内外审不合格各类检查中的问题顾客有效投诉供方的不合格产品和服务突发事件和质量事故失效的检测仪器顾客意见调查中急需解决的顾客反映比较集中的需求其它潜在不合格预防品质改善QCC活动品质管理管理项目负责人操作手册7/40财务和经营管理★财务和经营管理流程图说明：1、严格控制成本是管理处经营工作的重心，向全员灌输成本理念。2、合理维护各类设备，降低运行成本。3、考虑将客户资源转化成经济效益。Y了解管理处各年度经营情况保证大项收入合理控制成本盈？分析亏损原因开展多种经营严格控制降低成本定期进行财务分析，采取措施N争取收支平衡管理项目负责人操作手册8/40★管理项目负责人财务和经营管理的权限和程序序号项目内容权限主送附件/备注1付款单审核2停车场发票使用情况不定期抽查3拖欠款减免承办总经理4季度管理报告财务部分审批重大调整须经财务部同意5日常经营性费用2000元以下审批2000-5000元审核相关职能部门5000-10000元承办相关职能部门审核，分管总助审批10000元以上承办相关职能部门，分管总助审核，总经理审批65000元以下的非经营性费用会务、培训、员工活动、员工福利费承办人力资源部审批仪器仪表、品质活动费承办品质管理部审批书报费、社区文化费用承办总经理办公室审批75000元以上的非经营性费用承办相关职能部门审核，总经理审批8工程劳务合同2000元以下审批2000-5000元审核相关职能部门审批5000-10000元承办相关职能部门审核，分管总助审批10000元以上承办相关职能部门、分管总助审核，总经理审批9交际费1000元以内审批1000-2000元承办相关职能部门审批2000元以上承办相关职能部门审核，总经理审批10差旅费承办总经理审批说明：1、监控出纳建立拖欠款明细帐、预收款明细帐、现金日记帐，押金备查簿、停车场发票登记簿、资产手工明细台帐、交际应酬费台帐。2、保管好部门历任财务人员交接单。管理项目负责人操作手册9/40★租售管理流程指定租售负责人安排其接受租赁中心的培训设立年度租售目标组织实施提取佣金：租赁为月租的50%转让为交易价的1.5%，最低不低于5000元减免佣金，报租赁中心佣金分配：出租业务租售中心提10%转让业务租售中心提50%租赁业务管理处独立操作转让业务管理处负责现场接待和委托书签定订金、房款、佣金及其他租售款项均须由财务人员经手，并出具公司正式收据发挥属地优势，控制和拓宽房源及时上报租赁信息保存租售资料至少2年管理项目负责人操作手册10/40信息管理★管理项目信息报送方式和时限序号信息类别内容描述经理职责主送抄送报送时限报送方式1信息半月报部门主要工作完成情况及计划描述审批2日、17日PM17：30前上载内部网2信息快报重要性较高，部门正面事件审阅总经理办公室分管领导1个工作日内邮件3突发事件体系文件规定的内容审阅品质管理部分管领导总经理办公室1小时内邮件电话4投诉信息各类服务、管理投诉审阅品质管理部分管领导总经理办公室1小时邮件5入住信息统一入住楼盘审阅当天网上公告6租售信息租赁、转让信息审阅租赁中心当天邮件7管理报告管理处季度管理报告或周工作简报审批分管领导总经理办公室季度首月20日前上载内部网8会议纪要部门级重要会议审批分管领导总经理办公室会议结束3日内上载内部网、邮件9小区荣誉国优、省优、市优及其它各种奖励、称号审阅总经理办公室分管领导获得荣誉当日信息快报10工作计划月工作计划审批分管领导每月1日前信息网工作计划管理系统11工作计划完成情况上月工作计划完成情况审批分管领导每月1日前信息网工作计划管理系统12媒体采访采访要点、报道全文审阅总经理办公室分管领导采访2个工作日内邮件13媒体曝光即将或已发生的媒体负面报道审阅总经理办公室品质管理部分管领导事发1小时内邮件电话说明：1、部门经理是本部门信息管理第一责任人，对部门发出的信息负有直接责任。2、重要信息必须以邮件形式按限定级别发送，不得通过信息网络发布；3、报送时限如遇节假日顺延，重要信息除外。管理项目负责人操作手册11/40行政后勤管理★资产管理N按照审批权限购置资产填写《资产情况审核单》接受捐赠资产资产调拔资产报废填写《资产情况审核单》房产后勤部办理登记手续更改资产管理台帐低值易耗品？部门经理审批Y总经理或授权人审批报废管理项目负责人操作手册12/40工作服领用权限序号项目内容权限报送方式注意事项1各岗位服装的领用和换新审批《物资领（借）用单》主送房管部后勤主办抄送房产部主管和金色家园注明领取种类数量，工作服穿着人员；确保工作服按规定穿着满2年2领用本岗位以上的工作服审核申请《物资领（借）用单》主送分管总助抄送房管部后勤主办和主管，金色家园管理项目负责人操作手册13/40业务管理★管理项目负责人例行工作表序号工作内容月季半年年1管理服务报告首月20日前2顾客恳谈会半年一次3业委会会议每季至少一次4外包保洁巡查及评估报告5日前5保洁现场巡查和记录每月一次6机电设备年检计划12月15日前7设备检查及记录每月一次8职员工面谈半年一次9员工面谈每年一次10B级查岗计划12月31日前11安全消防检查及记录每月一次管理项目负责人操作手册14/40★设备设施管理熟悉管理服务区域的设备设施情况分布位置设备工作原理常见故障及排除办法了解对设备设施的维修及保养要求程序文件作业指导书各类检查标准熟悉管理处技术人员的专业特长合理配置设备、设施责任人了解设备设施维修及保养的要求，设备操作保养应编写作业指导书日常监督、指导，每月至少一次指导编制设备设施年度、季度检修计划并监督执行保养维修改造更新设备设施管理设备图纸资料的保存考核和公司检查管理项目负责人操作手册15/40★安全管理熟悉管理服务区域安全管理状况消防管理治安管理停车场管理人员进出管理装修管理物资放行管理安防设备管理出租户管理明确安全管理的重点、难点合理配置安全岗位及布防完善安全管理相关制度和作业指导书制定消防、治安和交通等紧急事件的处理预案安全员的培训思想教育业务知识军事训练岗位礼仪各类演习班长日巡查主办周例会经理月检查公司各类检查内务检查紧急集合ABC级查岗安全管理评估日常监督检查和指导、考核安全管理管理项目负责人操作手册16/40★保洁管理了解公司对保洁程度的要求熟悉管理服务区域的保洁状况公共区域保洁四害消杀泳池消杀程序文件作业指导书各类检查标准根据实际情况确配置保洁员根据实际情况确定外包日常监督指导日常保洁消杀泳池消杀培