第一太平戴维斯物业管理质量手册-工程部手册-138页

1FPDSavillsQMSMANUAL第一太平戴维斯物业管理质量手册工程部手册2目录0.目录I-III1.目的1.1工程部的作用12.职责2.1工程部的职责2-32.2各班组职责4-73.组织架构3.1建立组织机构的原则8-93.2工程部组织机构的设计103.3工程部组织机构的设置方式11-134.岗位职责4.1总工程师的岗位职责14-154.2副总工程师的岗位职责164.3工程部秘书的岗位职责174.4值班工程师的岗位职责184.5空调采暖专业的岗位职责19-284.6强电专业的岗位职责29-354.7弱电专业的岗位职责36-424.8机械、给排水、燃气、土木维修专业(机木组)岗位职责43-534.9仓库材料员的岗位职责545.前期管理5.1规划设计的参与555.2物业施工的参与565.3物业监理的参与57-585.4竣工接管验收59-655.5物业移交66-945.6交楼流程95-1065.7二次装修107-12936.基础管理6.1用户报修及投诉处理130-1336.2紧急应变措施134-1416.3月报告、周报告制度142-1436.4能源管理144-1516.5设备技术档案管理152-1546.6新增、改装及报废设备管理制度1556.7零件、耗材采购、库存及领用管理156-1576.8工具管理1586.9人员管理1596.10外包招标制度160-1646.11报告制度165-1667.设备运行管理7.1工业安全167-1697.2安全用电制度170-1717.3防火制度172-1737.4值班及交接班制度174-1757.5机房管理制度176-1817.6设备故障处理1827.7运行事故分析1838.设备维修管理8.1设备维修管理1848.2维修方式与RCM185-1898.3修理类别1908.4设备修理计划的编制191-1948.5设备维修制度的实施195-1968.6计划的变更、检查与考核1978.7影响正常营业时的施工及设备维修保养1988.8公共部位巡检制度19948.9年度维修计划200-23951.工程部的作用物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为物业提供一流服务的物质基础。工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用户服务；是提供给客人空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部，销售部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。同时，物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，班组与班组之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统，组织得不好，往往会出现问题，因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。所以，大多数物业的工程部，从部门经理到工人，待遇都要比别的部门高，这也体现了对工程管理的重视。提到工程设备管理的困难度和重要性，也必须正确地处理工程部与其他部门的关系。说工程部相对比较重要，这只是问题的一个方面，从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为用户，同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门，尤其是销售、服务等“一线”部门，他们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过他们传达到管理部门。因此根据“一线”部门的意见和要求，处理并安排设备工作的事项，成为工程部工作的一个特点。认识这一点非常重要，否则，有的工程部人员常常以老大哥自居，甚至要求别的部门服从他们的需要。如果是这样，那就会极大地影响服务质量和相互关系的处理。我们常常把设备、总务等称作“二线”，“二线”服从“一线”，这是物业管理工作的一条原则，务必把这一条原则认真地贯彻在工程管理的整个过程中。62.职责2.1物业管理工程部的主要职责工程部负责：A.对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B.日常运行管理C.对业主、租户开展有偿服务D.对装修工程进行监督管理E.对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.1.1在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.1.2定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。2.1.3负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。2.1.4负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。2.1.5加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。2.1.6根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。2.1.7制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。2.1.8根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、冷冻机房、热交换室、锅炉房、楼宇中央控制室等可能需要24小时值班；夜间值班从实际需要出发，由值班工程师带领技术工人组成。2.1.9有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。2.1.10紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工质素的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总7经理、总工程师及专业工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。2.1.11推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。2.1.12以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环抱与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制的效益。2.1.13负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。2.1.14收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。2.1.15负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。2.1.16经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。2.1.17检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理处所定的规章和安全标准施工。2.1.18解答物业管理部一切有关工程之问题及查询，应付物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。2.1.19制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。2.1.20外判维修保养把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的存仓，皆外判给合格的承造商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修保养的设备有：a.制冷机组b.电/扶梯c.空调自控机组d.电话交换主机e.消防报警系统f.保安技防系统g.水处理系统h.电脑系统82.2工程各班组职责范围2.2.1空调班组职责范围2.2.1.1．熟悉空调系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。2.2.1.2．制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。2.2.1.3．做好空调系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。2.2.1.4．做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即奔赶现场，处理应急事故。2.2.1.5．班组员工积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。2.2.1.6．做好空调系统图纸，资料、维修工具的保管，检测仪表的不定期校正。2.2.1.7．做好空调设备机房的清洁工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾。2.2.1.8．做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。2.2.2给排水班组职责范围2.2.2.1．负责给排水设备及管路的维修，处理有关设备运行时发生的设备维护技术事务，跟踪给排水设备报修工作的具体落实，做好应急的抢修工作及日常维护工作。2.2.2.2．熟悉掌握给排水系统设备运行状况，定时巡视主要部位及主要设备工作情况，如有发现设备发生异常或故障，应立即作出正确的判断，采取有效的措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格。2.2.2.3．做好给排水设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，马上报工程部主任或工程部经理.2.2.2.4．做好本班组设备运行报表，对请修单进行登记、编号，同时记录请修完成后的情况，掌握维修的进展情况，保证各部门的维修需要。92.2.2.5．积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告工程部经理，同时提出个人建议或解决措施。2.2.2.6．做好水泵房的管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵的日常清洁及试运行工作，负责水箱的清洗。2.2.2.7．认真贯彻执行工程部主任下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。2.2.2.8．积极配合其它班组工作，努力完成领导交给的各种任务。2.2.2.9．积极参加业务和技术培训，不断提高业务水平。2.2.3强电系统职责范围2.2.3.1．负责整个电器系统的运行和资料管理。2.2.3.2．负责发电机的运行管理。2.2.3.3．负责所有高低压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。2.2.3.4．负责空调、冷冻设备动力电源供给。2.2.3.5．负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。2.2.3.6．负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。2.2.3.7．负责物业临时供电的安排和计划。2.2.3.8．对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工计划。2.2.3.9．负责燃油的储存和发放。2.2.3.10．配合物业管理处负责向业主、租户提供有偿服务。2.2.3.11．详列故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。102.2.4弱电系统职责范围2.2.4.1．负责物业的保安，监控设备，消防警报设备，电话设备，公共广播设备，楼宇自动管理设备，电视设备的运行和资料管理。2.2.4.2．负责所有以上设备的维护保养和运行记录。2.2.4.3．详列设备故障的种种现象，汇报给有关的专业维修承造商，使他们于最短时间内，作出适当检修，使设备重新投入运行。2.2.4.4．配合物业管理组，负责向业主、租户提供有偿服务。2.2.5中央控制室职责范围2.2.5.1．熟悉电脑及打印机等部件的应用，掌握系统软件的操作。2.2.5.2．熟悉系统的分类、监控设备的分布，掌握设施的参数及其操作方法。2.2.5.3．严格执行工程部规定的机电系统的运行方案。2.2.5.4．监视设施状况，探测报警，如发现不正常立即做出适当的反应并作报告及