【房地产】附件1：新项目开放及开盘基准工期管理办法

1附件1新项目开放及开盘基准工期管理办法（20XX版）第一章总则第一条为进一步实现新项目“快速开发”、“快速回笼”的目标，确保集团业绩及战略目标的达成，特制定《新项目开放及开盘基准工期管理办法（20XX版）》，以下简称“本办法”。第二章术语和定义第二条实际开盘工期（T）：指新项目自摘牌之日起至开盘的累计净时间（不包含春节假期1个月及冬歇期）。第三条开放基准工期（Te）：指由集团根据新项目首期示范区工程难易情况、报建难易情况等因素，统一制定的不同类别的摘牌至完美开放的标准时间（不包含春节假期1个月及冬歇期）。第四条开盘基准工期（Ts）：指由集团根据新项目首期示范区工程难易情况、报建难易情况等因素，统一制定的不同类别的摘牌至开盘的标准时间（不包含春节假期1个月及冬歇期）。第五条计划开放/开盘工期（To/Tp）：指新项目里程碑计划中的计划开放/开盘时间（不包含春节假期1个月及冬歇期）。第六条冬歇期：在定案阶段,区域必须在投资决策会汇报资料中明确计划冬歇停工时间（依据项目所在地自然气候）；项目的冬歇期在“定案阶段明确的冬歇停工时间”及“当地标准的冬歇时间”两者中取小值。第三章适用范围第五条本办法适用于所有新摘牌项目；旧项目新摘牌地块（要求地块内单独设立有综合楼或酒店大堂、样板房及示范区的才列入本管理办法范围）。第四章主要职责第六条集团运营中心职责（一）组织新项目开放/开盘基准工期标准的编制与更新。（二）审核区域项目上报的计划开放/开盘工期，呈报集团领导审定。（三）监控新项目开放/开盘计划的实施情况。2第七条区域运营管理部门（区域工程技术部/区域运营管理部等）职责（一）组织评审区域内新项目开放/开盘基准工期，呈区域总裁确认，上报集团运营中心。（二）督导并监控新项目在开放/开盘基准工期内的实施。（三）组织评审区域内新项目对超出开放/开盘基准工期的申诉报告，呈区域总裁确认，上报集团总裁审批。第八条项目管理部职责（一）初步编制新项目开放/开盘基准工期，并报区域运营管理部门评审。（二）执行并确保本项目开发计划在开放/开盘基准工期内执行。（三）编制对本项目超出开放/开盘基准工期的申诉报告，并报区域运营管理部门评审。第五章关键活动描述第九条开放/开盘基准工期确定：按项目示范区工程难易情况、报建难易情况等影响因素及叠加情况，确定项目开放/开盘基准工期。（一）按示范区工程难易情况确定的开放/开盘基准工期1、评估因素包括：①示范区工程类型；②商业街建筑面积规模；③洋房是否带地下室；④基础类型；2、开放/开盘基准工期分类：根据示范区工程评估因素的实际情况，分为Ⅰ类、Ⅱ类，具体如表1：表1：示范区工程因素开放/开盘基准工期分类表类别类别要点描述开放基准工期（Te）开盘基准工期（Ts）示范区工程类型基础类型Ⅰ类含有以下工程类型：①销售中心：多层综合楼②U型或英伦商业街建筑面积（含综合楼，不含住宅）＜1万㎡③不带地下室的洋房天然基础、预应力管桩基础、人工挖孔桩基础等一般基础Te=3.5个月Ts=4个月3Ⅱ类含有以下工程类型：①酒店大堂销售中心②U型或英伦商业街建筑面积（含综合楼，不含住宅）≥1万㎡③带地下室的洋房灌注桩等复杂基础+岩溶等复杂地质条件Te=4.5个月Ts=5个月（二）按报建难易情况确定的开放/开盘基准工期1、评估因素包括：①地域的划分；2、开放/开盘基准工期分类：根据项目报建地域的划分，分为Ⅰ类、Ⅱ类，具体如表2：表2：报建因素开放/开盘基准工期分类表类别类别要点描述开放基准工期（Te）开盘基准工期（Ts）Ⅰ类除一线城市及二三线特殊城市以外的地区具体由集团根据当地实际情况确定Te=3.5个月Ts=4个月Ⅱ类①一线城市地区，如北京、上海、广州城区（除增城、从化外）、深圳②二三线特殊城市地区，如天津、东莞等具体由集团根据当地实际情况确定Te=4.5个月Ts=5个月（三）根据不同因素开放/开盘基准工期分类表确定项目相对应因素的开放/开盘基准工期，再取最长工期作为项目的开放/开盘基准工期。如项目的两个因素中存在两个Ⅱ类以上的情况，项目开放/开盘基准工期可增加一个月的工期。第十条项目开放/开盘基准工期的确定流程：（一）新项目在定案审批前，由项目部对该项目示范区工程难易、报建难易情况等因素进行综合分析，初步确定其对应的开放/开盘基准工期，完成《新项目开放/开盘基准工期申请表》（见附表2）。（二）项目部上报区域运营管理部门评审并由区域总裁确认。（三）对于符合集团标准要求的新项目提交由运营中心审定，对于超出集团标准要求的项目呈报申诉报告及实现成就共享计划测算表至集团领导（主席、总裁）审批4确定。第十一条项目计划开放/开盘工期的确定：原则上，项目里程碑计划开放/开盘工期必须在开放/开盘基准工期范围内制定，如区域、项目不同意，可报集团领导（主席、总裁）审批确定。第六章附则第十二条新项目示范区应该遵循快速开发的原则，以最佳状态进行展示，以便营销及时安排顾客现场体验，进行开盘储客工作；项目开盘时要以最佳开盘状态进行开盘，同时推售货量满足计划要求。第十四条因政策和市场原因，集团主动要求展示区停工、缓建的项目，不参与此管理办法。第十五条本办法由运营中心负责解释，运营中心将根据执行和考核情况适时组织调整和修订。5附表1新项目开放/开盘基准工期、计划开放/开盘工期的确定流程图开放/开盘基准工期的确定计划开放/开盘工期的确定区域总裁区域运营管理部门运营中心总裁、主席项目部组织评审项目选定的开放/开盘基准工期审定项目开放/开盘基准工期审批确认审核里程碑计划并上报集团领导审批里程碑计划签发结合项目实际情况，依据集团制定的标准选定项目的开放/开盘基准工期编制新项目的里程碑计划组织评审按集团确定的开放/开盘基准工期执行提交申诉报告，请示确定项目开放/开盘开盘基准工期是否符合开放/开盘基准工期规定是否6附表2新项目开放/开盘基准工期申请表（20XX版）区域名称项目名称地块所在地省市县地块面积（亩）示范区工程因素类型□Ⅰ类□Ⅱ类报建因素类型□Ⅰ类□Ⅱ类本项目开放基准工期□3.5个月□4.5个月□5.5个月本项目开盘基准工期□4个月□5个月□6个月项目情况说明（可附其它请示、报告、资料等附件）项目总经理：年月日区域运营负责人意见区域总裁意见运营中心意见集团总裁意见