CPA备考：契税知识点总结

小税种（十四）契税纳税人及纳税范围计税依据与税率税收优惠征收管理及纳税申报以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。一般规定：1、国有土地使用权出让(不缴纳土地增值税)2土地使用权转让（不包括取得农村集体土地承包经营权）3、房屋买卖，视同买卖的有：A、以房产抵债或实物交换房屋。B、以房产做投资或做股权转让（自有房产作股投资本人独资企业不缴）（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）C、房屋拆料或翻建新房。4、房屋赠予（不符合条件需交土地增值税）法定继承免5、房屋交换（单位之间交换还要交土地增值税）包括以获奖方式承受和以预购方式或预付集资建房款承受土地、房屋权属。6、承受国有土地使用权支付的土地出让金。不得因减免土地出让金减免契税【提示】对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。税率：3％～5％幅度税率（省、自治区、直辖市人民政府幅度内确定）应纳税额=计税依据×税率计税依据是不动产的价格1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格计税2、土地使用权赠予、房屋赠予，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3、土地使用权的交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋价格差额为计税依据。（价格相等时，免；不等时，应由多付的一方缴纳）4、以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益5、房屋附属设施征收契税依据的规定：采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按合同规定的总价款；承受的房屋附属设施如为单独计价，按当地适用税率；如与房屋统一计价按房屋相同的税率。6、个人无偿赠与不动产（法定继承人除外），对受赠人全额征收契税（交契税、印花税时，需提供个人无偿赠与不动产登记表）一般规定：1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征。2、城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。3、因不可抗力灭失住房重新购买，酌情减免。4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定减免。5、承受各种荒地的土地使用权，用于农、林、牧、渔生产的，免征特殊规定：1.企业公司制改造国有独资公司（50%以上股权免）～国有控股（85%以上股权免）～新公司2.企业出售：国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。3.企业注销、破产：债权人（包括职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，(破产抵债)免；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，同24.房屋的附属设施：对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及所有权转移变动的，不征收契税。5.继承土地、房屋权属：法定继承人，不征；非法定继承人，应征收契税。6.事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业，同27.婚姻存续期间，房屋土地原归一方，变更为双方共有免征。8.拆迁居民重新购房，成交价格相当于补偿款的部分免征，超过部分征。9.公司制重组中以房屋土地对全资子公司增资不征（内部资产划转）10.事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于契税减免税范围，应按规定缴纳契税。11.法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税纳税义务发生时间：纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天，纳税期限：纳税人当自纳税义务发生之日起10日内。纳税地点：土地、房屋所在地12.对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税13.经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。