设备设施管理手册

设备设施管理手册西安长征物业管理有限责任公司设备设施管理手册1第一章设备设施通用管理制度一、设备设施安全管理1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台帐》。2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）转业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。3、智能控制、消防、电梯、供水设备管理试行24小时值班制度；为经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活五破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。二、设备设施检查管理1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时及时排除，重大问题及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现鼓掌隐患及时排除，确保安全。三、设备设施值班管理1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点操录各设备运行数据，认真填写《设备运西安长征物业管理有限责任公司设备设施管理手册2行记录》、《交接班记录》。3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。4、交接班规程（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。（2）交班时，交班人员必须20分钟作好交班准备。（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。（4）交接班时主要在做好“五交”--交安全、交纪录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后，双方在交接班记录上签字确认。`（5）下列情况下不得交接班：①没有完全达到“五交”规范要求时。②接班人未到岗，交班人不准下班。③接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。④交接过程中发生故障，应停止交接，有交班人负责处理事故。接班人协助。四、设备设施维修保养管理1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养，如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。3、维修（1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能恶变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。（3）维修主管应督导维修人员按时作业。（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。4、保养（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购并报批，提前组织维修保养材料。西安长征物业管理有限责任公司设备设施管理手册3（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。（3）保养完毕后，保养人员应如实填写《设备设施保养记录》5、紧急事故处理（1）接到紧急故障请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。（2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。（3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令（第373号）《特种设备安全监察条例》执行。（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应防范措施。（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实填写出书面报告上报相关部门。五、设备设施大中修、更新、改造管理1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交友小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见）。2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。4、工程部竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按规定办理款项支付签字手续（按《西安市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员签字）。六、设备资料管理1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等），物业公司档案室专柜保管。2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案主要包括：《设备台帐》、随机资料图册、《设备设施维修记录表》、《设备报废审批表》。3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特种设备，应定期对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。西安长征物业管理有限责任公司设备设施管理手册45、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还。西安长征物业管理有限责任公司设备设施管理手册5第二章变配电设备设施管理制度一、供电系统管理规定除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：1、建立健全变配电运行制度、电器维修制度，加强日常维护维修。2、电器线路符合设计、施工技术要求。3、停电、限电应提前24小时向使用该部分负荷的业主发出《停电通知》；对于突发性的停电事故应先了解停电原因，并向业主做出解释。4、禁止乱拉、乱接供电线路，严禁超负荷用电；对临时施工工程、业主装修等要制订临时用电管理措施。5、发生特殊情况（如短路、火灾、地震、水灾等）时，必须按规定及时切断电源，并采取相应措施。6、按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。7、做好配电房的防水、防鼠、防潮工作，堵塞漏洞。8、值班员必须加强变配电设备设施日常巡视：（1）巡视要求①变配电室值班电工每班巡视配电柜、电容柜不少于2次。②变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并做好相关记录。③对于巡视中发现的问题，值班电工应及时采取整改措施加以解决。（2）巡视内容①变压器油位、油色是否正常，密封出是否漏油。②变压器运行是否过载、超温（油浸湿变压器温度不得超过85%）。③有异常响声和气味。④密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况（功率因数补偿低于0.9时，因及时调整），严禁变压器、开关超载运行。⑤单相、三相电压是否在额定值的±10%范围内。⑥各种接头是否有过热或烧伤痕迹。⑦防鼠设施是否完好。⑧接地线有无锈蚀或松动。⑨各种表示牌、表示物是否完好。⑩安全用具是否齐全，是否存放于规定位置。（11）值班员应如实填写《交接班记录》、《配电室运行记录》。（12）建立健全各类供电设备档案。二、变配电设备设施操作规程西安长征物业管理有限责任公司设备设施管理手册61、安全注意事项(1)操作人员应严格按照规程操作，保证设备正常运行。(2)作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、棉布工作服、使用绝缘工作杆（或设备专用工具），站在高压绝缘垫上工作；绝缘安全工器具必须符合电力部门相关标准（参照《国家电网公司电力安全工作规程》。）(3)在室内高压设备设施上工作，应在工作场地两侧及对面悬挂“止步，高压危险！”标示牌。(4)操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴线手套、避免正向面对操作设备。(5)严禁操作带电高压设备。(6)操作带电低压设备时，必须具备以下条件：①有工作许可②有监护人（必须2人以上工作）。③所有工器具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶等）并符合安全要求。(2)电流互感器不得开路，电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。(3)倒闸操作前，电梯应降至基站。2、配电室安全保证措施(1)组织保证措施在电气设备上工作，保证安全的组织措施为：①工作票制度——在电气设备上工作，应填写用工作票或按命令执行：——填用工作票的工作为：高压设备及线路上工作需全部分停电者；低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者；高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。——工作票签发或命令发布人（工作领导）所负的安全责任：工作的必须性和安全性；工作票上所填安全措施是否正确完备；工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。——工作负责人（监护人）所负的安全责任：正确安全的组织工作；工作前应将工作责任、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交代清楚，并结合实际进行安全思想教育；工作负责人应检查工作票所载安全措施是否正确、完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。——工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及符合现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。②工作许可制度施工人员在完成施工现场的安全措施后，还应：——会同监护人到现场再次检查所做的安全措施，以手触试，证明检修设备确无电压。——对监护人指明带电设备的位置和注意事项。——和监护人在工作票上分别签名。完成上述手续后，施工人员方可开始工作；监护人、施工人员任何一方不得擅自变更安全措施，施工西安长征物业管理有限责任公司设备设施管理手册7人员不得变更有关检修设备的运行接线方式。工作中如遇特殊情况需要变更时，应事先取得对方的同意。③工作监护制度——施工人员经许可开始工作后，监护人应对施工人员的安全加以监护。监护人必须始终在工作现场，及时纠正违反安全的动作。——工作期间，监护人因故必须离开工作地点时，应指定能胜任的人员临时代替，离开前应将工作现场交代清楚，并告知施工人员；原监护人返回工作地点时，也应履行同样的交代手续。——监护人除担任监护工作外，不得兼做其他工作。监护人在全部停电时，可以参加施工作业。但在部分停电时，只有在安全措施可靠、人员集中在一个工作地点并不至误碰导电部分的情况下，方可参加施工。——监护人如发现施工人员违反安全的规程、危及施工人员安全的情况，应及时提出改正意见，必要时可暂时停止工作，并立即报告上级领导。④工作间断、转移和终结制度——工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人保存；间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地点继续工作。——在未办理工作票终结手续以前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。——在工作期间，若有紧急需要，值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全体人员离开工作地点的确认，通知工作负责人，在得到工作负责人