房地产估价课件第九章房地产估价案例

第九章房地产估价案例例1：游乐场评估例2例3：加油站评估例4：停车库评估例5例6例1：游乐场评估(一)评估标的情况:“游乐场”位于旅游旺地，其中主体中心部分占地15647.4m2，建筑面积16945.5m2；主体中心分为五个娱乐区，围绕中心剧场各具特色的旅游项目多达60多项。土地权属来源：协议；用途：旅游度假及游乐用地；使用年限：40年(1997．8．18—2037．8．17)；评估基准日：1998年2月18日。经综合测算，确定年投资回报率为10％。主营收入为门票收入，成人门票每张90元，儿童半价。预计每天的客流量为2000人，成人占70%。副营收入为主营收入的25%。月经营成本支出为月总收入的3.3%，营业税为收入3.2%，营业费用为收入的12%，员工的工资为收入的18%，行政管理费用及非经营费用为收入的42%。试评估该游乐场的价格。例2(一)评估标的情况:“游乐场”位于旅游旺地，其中主体中心部分占地15647.4m2，建筑面积16945.5m2；主体中心分为五个娱乐区，围绕中心剧场各具特色的旅游项目多达60多项。土地权属来源：协议；用途：旅游度假及游乐用地；使用年限：40年(1997．8．18—2037．8．17)；评估基准日：1998年2月18日。该土地使用权出让金为700元/m2，市政配套建设费为1050元/m2；前期工程费用为21620621元；主体土建费用为41471270.37元；主体安装费用为10384785元；主体配套及附属工程费用为50512686.49元；建设项目的利息费用为766.74万元。试求该物业的评估价值。例3：加油站评估某加油站建成于1997年11月，属框架结构，建筑面积共454．50m2，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物，其配套设施有加油机、储油罐等，消防设备齐全。该加油站共有6台电脑加油机，目前经营状况良好。房地产产权状况土地权属来源：转让。土地使用年限：40年(1997年5月26日至2037年5月25日止)。剩余使用年限：38年零2个月。评估目的为抵押贷款提供依据。评估基准日1999年3月29日。该加油站正常运营的销售收入为3400万元；销售成本为商品购入价款，占销售收入的75%，营业费用为销售收入的5%；营业税及附加为57800元；管理费及财务费为销售收入的6.5%；经测定，正常的商业利润为销售成本的10%，经营权垄断利润为销售成本的4%；无风险利率为3.78%，风险利率按3%计算。试评估该标的市场价格。例4：停车库评估评估标的为XX停车库大楼，为框架结构八层，于1997年11月竣工；大楼总建筑面积15189.04m2，各分层建筑面积如下：地下层为2663.8m2，1层一7层均为1789.32m2；大楼现状及装修如下：外墙条形瓷砖，内墙、天花板乳胶漆，水泥地面；部分楼层设铝合金窗。楼内每层均设喷淋消防系统，24小时保安服务；楼内设电梯两台，栓式消防，共有385个车位；使用年限30年。根据资料测定，停车场出租率为85%，每个车位租金收益为5元/小时；维修费为收入的2.5%；运营成本为收入的4%；营业税为收入的5%；城建及教育附加税为收入的0.2%；印花税为收入的0.05%；房产税为收入的12%；每年的所得税为1701765元；资本化率为10%；评估时该停车库已使用了4年。评估该物业的价格及单位物业价格。例5某业主拥有三室两厅160m2建筑面积的公寓，1995年12月1日购得，购买价100万元人民币，其中80％为银行20年抵押贷款，贷款利率6.5％，经评估该房地产正常情况下(无他项权)在2000年12月1日的价值为110万元，问2000年12月1日连同债权一块儿出售的交易价格为多少?例6济南市某业主拥有一套80m2三层楼的已购公有住房，已使用年限为15年，剩余使用年限为45年，该区域的住宅价格为2300元／m2，基准地价为560元／m2。现要出售，问销售价应为多少?根据《济南上市公房土地出让金执行新标准》的政策，土地出让金具体采取以下两种计算方法：第一，购房人应缴纳的土地出让金=上市房屋所在区域基准地价(元／m2)上市交易房屋面积(m2）X建筑层数修正系数X土地使用年限系数X10％。其中，建筑层数修正系数，1层一3层为0．60，4层一6层为0．45，7层以上为0.30；土地使用年限系数，30年以下为0．50，31年一49年为0．65。50年以上为0．85。第二，对于房屋坐落地段基准地价尚未确定的，各市地可根据本地具体的情况暂时按出售房价款1％一3％的比例计算确定。