某某地块开发分析报告

-1-汇川区沈阳路地块开发可行性分析报告编制单位：遵义新智源房地产经纪有限责任公司二〇一六年三月-2-沈阳路地块可行性报告第一部分：项目决策背景及摘要一、外部环境遵义地处重庆贵阳之间，拥有温润的气候和丰富的旅游资源。近年来，市委市政府为配合推出的三宜（宜居、宜业、宜游）城市理念，加大交通设施旅游配套项目建设，同时在招商引资方面向轻工业、智能终端制造、大数据产业倾斜。城区污染性产业和企业，将进一步迁移和“关停并转”。加之“黔北门户”的区位优势，为遵义打造三宜城市提供优良条件，也为吸纳周边县城目标客群定居创造可能。随着渝黔高铁的开通、承载300万人口都市圈逐步形成，遵义城市的吸纳力和吸引力将得到更大程度的加强。从远期城市规划分析，遵义县、绥阳县撤县设区新格局以悄然成型；仁怀、桐梓、湄潭与中心城区同城化发展的“大遵义”的城市格局将逐步凸显；从地块现状来看，区域内建设规划有高级中学、遵义最大的主题商业项目——奥特莱斯和政府规划旅游文化产业园、遵义旅游产业集散地定位，将使片区内生活、商业配套进一步完善，区域交通也将得到极大的丰富和完善，吸引、吸纳客户选择在区域内置业的能力亦进一步提升。二、内部因素根据遵义市房地产市场开发情况我们分析，目前遵义房地产市场的产品开发两级分化严重。大盘以规模、品质见长；单体楼以建筑周期、价格为优势。鉴于本地块的建设规模、体量不大，我公司建议该地块的开发建设以短平快为主要方针。紧紧抓住目前遵义“凤新大道建设”、“去存量”、“棚户改造”等等政策利好，迅速推出户型合理的项目。在规划建设中尽量降低开发建设成本，精简建筑配套，力争在价格上具备绝对优势并加强营销工作，把销售周期控制在半年以内，以控制和减小项目风险。第二部分：项目概况一、地块区位-3-该地块位于汇川区高桥片区沈阳路与西安路的交汇处，距高速入口1000米左右；距建设中旅游文化产业园和奥特莱斯500米左右；距建设中五中（八中）1000米左右；距遵义市政府3.6公里；距市第一医院1.3公里；距凤凰山公园、凤凰山文化广场2公里左右；距建设中五中（八中）1000米左右；距丁字口3.6公里左右。二、地块现状据了解该地块原属遵义玻璃厂范围，地块北至汇川实验一小，南接西安路，可隔街眺望奥特莱斯；西临沈阳路，可远眺凤凰山和上海路；东依玻璃厂还房小区。地块上已没有建筑附着物，地质由大量石土构成（含部分废弃土石）。地块周边除玻璃厂还房和博城帝景等新建项目以外，多数处于待建状态。周边在建或在售项目有旅游文化园、奥特莱斯、隆成·城市之星、五中等项目。三、宗地位置和配套（周边建筑示意图、现场照片）地块交通状况：目前已开通7路、12路、20路市内公交线。地块教育配套：周边现有汇川第一实验小学、遵义市第五中学、遵义市第八中学等。块地标目奥特莱斯文产园五中实验一小空地玻璃厂小区-4-地块全貌建设中的旅游文化产业馆地块北侧道路-5-第三部分：市场分析一、区域住宅市场状况1、区域住宅市场简述本地块位于遵义市汇川东南方向高桥片区，将是未来一段时间开发的热点区域，目前城区形象和生活配套略显不足。但临近分布有奥特莱斯、博城帝景、纳帕溪谷、城市之星、罗兰小镇等高中低档住宅小区。销售价格除罗兰小镇（步梯还房、尾盘）售价在3800元/㎡以外，其余项目售价均在4800元/㎡左右。从目前遵义房产售价上看，汇川区整体房价均明显高于红花岗、南部新城、新浦新区。汇川区城市建设、规划，更能得到置业客户普遍认可。2、项目周边开发在售楼盘销售概况项目奥特莱斯罗兰小镇博城帝景城市之星所在地温州路烟台路南宁路沈阳路湛江路建筑面积(万方)7810420容积率2.101.82.525.0建筑形态复合地产6+1多层电梯高层电梯高层住宅单价未开盘400050004800商业单价未开盘8000-15000一楼未定，二楼1万左右方案未定车位售价未开盘8万/个12-14万/个方案未定产品组成单身公寓，楼中楼大户型俱全二\三室一\二\三室二\三室建设中的奥特莱斯化产业馆-6-面积区间20-20076-18066-13047-120总体评述西南地区目前最大的文商旅复合型城市综合体。配套海洋世界、5D影院、欧洲风情街。属于还房品质，社区环境、区位、配套较差，楼盘品质低。单体楼，绿环配套较少，项目户型设计略显偏离市场，现余小户型较多。小区配套环境较好，建筑里面设计质感性强。交通方便，但生活配套设施对外部依赖性较强。3、项目周边楼盘二手房销售概况目前项目周围存在已入住项目有纳帕溪谷、玻璃厂还房小区、安置还房小区等。据实地了解玻璃厂还房小区、安置还房小区由于属于还房性质，个别业主转让价格在3500元/㎡左右。考虑该类房屋还未办理产权，尚未形成二手房市场，故该销售情况不作为本地块开发借鉴。距地块直线距离500米左右的纳帕溪谷，是区域内环境较好的商品房小区，目前毛坯二手房售价4100元/㎡左右，已装修售价在4300元/㎡左右。二、区域市场目标客层研究销售对象：以第一次刚需置业为主，对建筑品质和社区环境要求以实惠为主；客户来源由附近单位职工、周边县城教师、医生、公务员以及在遵从事个体或上班群体组成。主力客户：客户行业以公务员、事业单位从业人员、五中教师及家长为主。三、:SWOT分析1：优势1）地块区域地势平坦开阔，交通便利，已开通多路公交线路；2）地块区域坐拥交通枢纽，经由沈阳路可快速通达广珠路商圈；经由西安路可快速通达港澳商圈；经由洗马路可快速通达丁字口商圈；经由温州路可快速通达海尔大道商业线；同时紧邻高速入口和轻轨2、3号线，与轻轨汕头路站、轻轨高桥枢纽站两大站点近在咫尺。3）该区域周边生活配套设施比较完善，有试验一小、遵义八中等教-7-育配套。随着在售或在建项目的不断增多，超市、银行等生活配套将日渐完善。2：劣势1）该区域为遵义老工业区，加上地处城乡结合部，属于较脏乱区域；2）现区域竞争对手有：奥特莱斯、城市之星、云天国际等强势项目，虽我项目可错开项目和客群定位，但客户分流情况不可避免。3）用地面积较小、土石方工程量大，容易推高建筑成本，并形成一定的规划障碍。3：机会1）国家宏观政策扶持（二胎、去存量、棚户改造等）市场整体向好；2）遵义文旅商圈城市功能定位，地段物业升值潜力，易为市场看好和接受；3）借势奥特莱斯、城市之星、云天国际等强势项目商业配套形成的影响力和号召力，区域将形成置业热点。4：威胁1）周边尚有部分空地，未来未知的竞争对手更为可怕。2）由于本地块规模较小，商业、娱乐、休闲配套对其他大型项目依赖程度较高，周边项目开发成功与否直接影响本项目居住品质和升值潜力。第四部分：本地块开发目标市场定位及产品定位一、市场定位：考虑本地块的建筑规模，为区别周边竞争项目，重点考虑尽量精简项目规划建筑。主要针对刚需消费群体进行项目规划和户型设计，以小三房为主，并适当规划部分小两房或大三房（可改四室）户型，以满足各种人口结构家庭刚需置业。放大项目的客户适应面，尽快完成项目销售，规避风险和提高资金利用率。二、产品定位及布局规划:-8-1建筑形态建筑注重实用主义的特点，力求精简。外观风格简约、现代、大气、时尚。项目西向临街沿线较长，也是展示项目品质的形象立面。造型上以次卧凸窗、客厅阳台、统一的空调机位等増强视觉层次感，同时加大开窗面，提高通透效果。色彩上以灰色为主色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，使建筑外观靓丽阳光，更能区别于其它建筑。2户型建议根据对周边在售项目的市调结果，结合目前全面放开的二胎政策，目前遵义市场三房需求仍然是绝对的主力。但二房的低总价、低首付优势也是工薪阶层的置业首选。因此本项目应该更注重户型的可改造性，严格控制过道等浪费空间，适当压缩客厅和卧室面积，尽可能增加阳台或飘窗面积。使项目户型能够根据客户需求由大二房（85㎡左右）变三房；由大三房（120㎡左右）变四房。户型面积（㎡）所占户型配比表户型面积可变空间阳台飘窗占比小2房2厅75-85餐厅带阳台2220小3房2厅100-110餐厅带阳台2365大3房2厅115-128书房带阳台3315三、目标人群特征/来源区域/行业特点：第一次置业中的乡镇客户多数比较关心区域内教育、商业、医疗、金融、通讯等生活类配套设施；同时他们对价格、优惠、户型设计、面积等因素较为敏感；根据以上客户特征，本项目的客户来源区域可由五中教师及家长、附近从商、从业人群以及桐梓、绥阳、湄潭等县乡教师、公务员、事业单位人员组成。四、工期计划考虑本地块的周边环境和所处市场环境，开发建设尽量做到速战速决。项目立项即以短平快为项目开发核心理念，获得开发权后即刻由地块低处清运土石，以尽早展开打桩等工序，力争16年8月售楼部亮相蓄客，10月-9-上旬开盘，并在10月至次年1月形成热销，至次2月底完成项目销售。五、价格策略1、住宅价格因目前市场走向不稳，且竞争对手策略瞬息万变，故本项目的销售价格预期不宜太过乐观。前期建议以4500元/㎡起价销售（内部认购、饥饿营销、限量推出），用以试探市场热度。后续根据市场反映逐步修正推广策略，并渐进式拔高价格至4800元/㎡；至准现房或已形成市场口碑阶段可将价格调整至5000元/㎡，最终实现项目4900元/㎡的销售均价，力求项目利润的最大化，给投资者创造更大价格空间。2、商业售价目前区域内居住人口不多，现有商业主要以社区商业为主，短时间内形成百货、休闲、大型餐饮的可能性不大。综合以上因素考虑，建议本地块商业归化以两层商业为宜。一楼定位将主要依托紧邻的实验一小，针对性的发展小型餐饮、儿童玩具、童装童鞋、体育用品等的批零销售；二楼商业主要针对课外辅导班、特长培训班、教材考试书店等商业业态进行销售。售价方面，鉴于目前区域内商业氛围不足，在开发方希望迅速收回投资的背景下，建议一楼均价18000元/㎡,二楼销售均价实现8000元/㎡，平均销售均价13000元/㎡。3、车位售价因考虑本地块用地面积和地质条件，不建议设置地下车位。考虑以项目裙楼的第三层和转换层为停车场地。从性质上变成产权车位，相比其他项目的地下车位更具优势，在售价方面还能够与其他项目持平或略高。实现销售均价13.8万/个左右，难度不会太大。第五部分：投资回报该地块占地面积约5000/㎡，如能获得4.5以上的建筑容积规划，本地块总建筑面积为22500/㎡左右。规划上可考虑一二层为商业，三层和转换-10-层为停车场（减少地下车位投入，并能充分利用转换层的价值）。其中住宅部分销售额为8千5百万元；商业部分总建面积约6000㎡，平均按1.3万元/㎡销售，可回笼资金7千8百万元；三层和转换层为停车场可规划60余个车位，按13.8万/个销售，可获利820万元。项目累计总销售额为1.7亿元左右。以上商业面积和车位数量、售价相对保守，如能够进一步增加，项目开发利润也将得到进一步提高。二零一六年三月