项目开发流程&管理控制-实用手册

***************之项目开发流程、管理控制指导手册编制：*******审核：********二OO九年三月前言鉴于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，内部各项规范制度及各精细化管理都没有完全成形。在*******的倡议和指导下，经过一个多月的不断编制和修改,我们工程部根据公司实际情况终于完成了本实用手册的编制工作。本手册，编制内容是根据公司的经营范围是以项目开发为先决条件，编制时将项目开发的整个流程为主轴线，以各流程的大纲为主，加入各流程工作的详细操作及管理控制内容。我们编制的原则是以目前公司运作的实际情况为基础，尽量做到宜懂实用，目的是希望本手册能进一步完善公司的内部基础建设，更能在公司以后各项工作的实际运作中能起到一定引导作用。我们也憧憬在各方面的合理的建议下,能将本手册做到尽善尽美,并能在同行中占有一席之地.当然目前这只是我们的一个目标,但我们会更努力更用心的去完善它,目标总有一天会实现.我们相信,努力总会有回报!*****年*月目录前言2第一章：房地产开发的概念5一、房地产开发的种类5二、房地产开发的基本原则及要求5三、设立房地产开发企业应当具备的条件5四、房地产开发企业的设立程序6第二章：可行性研究和项目决策阶段7一、房地产项目可行性研究的根本目的7二、房地产项目的四方面研究方向7三、房地产项目的可行性研究步骤8四、房地产项目可行性研究的内容8五、房地产项目可行性研究的工作阶段8六、房地产项目开发详细的经济效益分析9七、项目可行性研究的结论与建议9第三章：建设前期准备阶段10一、土地使用权的获取及开发10（一）、土地使用权10（二）、土地开发12二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》13三、确定勘察、监理15四、规划设计16五、建设项目报建登记，申请招投标22六、申办《施工许可证》24第四章：工程建设实施阶段26一、工程建设实施准备阶段26二、工程建设实施阶段26（一）、工程进度的控制26（二）、工程质量的控制28（三）、工程成本的控制29（四）、工程合同的控制34第五章：项目销售阶段37一、房地产项目的营销策划37二、房地产销售38三、房地产销售的流程41第六章：房地产项目物业管理42一、物业管理的概念42二、物业管理的特点42三、物业管理在当前的地位和作用43四、物业管理的基本内容45五、物业管理费46第七章：附录：房地产开发相关流程47房地产开发全流程47办理质量监督程序及提交资料57办理安全监督程序及提交资料57办理建筑工程施工许可证程序及提交资料57土地一级开发一般工作程序58施工监理工作的总程序59施工组织设计审核流程60图纸会审监理工作流程61工程款支付基本程序62工程变更管理的基本程序63进度控制监理工作程序64主体工程质量控制流程65单位工程验收基本程序66质量评定监理工作程序67建设工程竣工验收备案流程68后记69第一章：房地产开发的概念房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。房地产作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。一、房地产开发的种类：房地产开发包括土地开发和房屋开发。土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。二、房地产开发的基本原则及要求：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条至二十七条的规定，房地产开发有下列基本原则及要求：（一）房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（二）以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。（三）房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。（四）依法取得的土地使用权的，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产。三、设立房地产开发企业应当具备的条件：根据《城市房地产管理法》的规定，设立房地产开发企业应当具备以下条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。四、房地产开发企业的设立程序设立房地产开发企业应经过以下程序：（一）应当向工商局行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合房地产开发企业应当具备的条件的，不予登记；（二）房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案；上述规定主要为协调企业设立中，一般行政管理（工商行政管理）与特殊行政管理（房地产开发行业管理）的关系。房地产开发公司设立阶段的相关税费（一）企业法人开业登记费；（二）企业法人变更登记费；（三）企业法人年度检验费；（四）补、换、领证照费。第二章：可行性研究和项目决策阶段由于房地产项目可行性研究需专业要求很高、技术性很强的注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员专家、经济分析专家、制作人员、社会、环境专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师等专家，我公司目前缺少此类人员，只能对可行性研究的步骤、内容、工作概要、项目评估的要求及决策作简要介绍。策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。项目策划是一门新兴的策划学，以具体的项目活动为对象，体现一定的功利性、社会性、创造性、时效性的大型策划活动。策划的六个主要宏观作用：改变企业发展方式（松散向信纸、规模向质量、产品向品牌和资本等），改变发展目标（多元向专业或相反、地区向国际、上下游移动），避免死于非命（发现生存空间，发现生存资源或手段），节约资源（避免盲从，避免盲动），提高速度（避免无效经营环节、精密使企业可持续稳定地增长），促进竞争（相互启发使产业经营更加富有科学、技术和艺术性，合经劳成为乐趣）等。总之，策划可使国家决策向民间经济决策的转化高效、顺畅、充分。项目策划的流程分为四个流程：1、项目调研2、项目市场细分与选择1）项目市场细分2）项目市场选择3、项目策划书撰写4、项目方案实施。房地产项目策划是指，通过对市场环境的调查和系统的分析，利用已经掌握的有关资料及手段，科学地、合理地、有效地推动项目的进程，并且提前判断房地产项目的顺利进展程度及效果。房地产项目策划首先须经董事会批准初步立项后，再转由企业战略发展研究室进行可行性研究。房地产项目可行性的研究成果主要应用于公司的投资方向决策。此阶段涉及的研究方向相对比较宏观，研究人员需专业要求很高、技术性很强的注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员专家、经济分析专家、制作人员、社会、环境等专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师等专家组成。一、房地产项目可行性研究的根本目的：是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。二、房地产项目按研究方向主要有以下四方面1、宏观经济信息——包括政策法规、房地产经济指数、城市规划、区域人口特征、基础设施等基本状况等。通过对宏观市场信息的分析了解房地产市场的现状及动态。相关市场信息——包括金融市场、业界动态等与房地产有直接与潜在关系的信息，以推论房地产市场发展前景。2、房地产产品研究：在售楼盘资料统计——包括本地所有的房地产项目数据库资料，可进行市场供应量、价格、户型特点、装修情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析。区域市场分析——根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。楼盘汇总分析——阶段性对楼盘进行统计分析，追踪市场发展方向。3、消费需求趋势研究：主要针对消费者对某类房地产的总需求量以及房地产需求的发展趋势研究。主要包括需求动机、购买行为以及需求影响因素的研究，这些研究将作为开发商把握需求动态的依据，并以此开发出新的产品，并不针对于某一个特定楼盘项目。4、品牌研究：在房地产行业发展还不是很正规，以及消费者对开发商认知程度比较肤浅的情况下，品牌形象的塑造会为产品销售带来积极的促进作用。房地产开发商正逐步重视品牌的建设，而品牌研究将成为品牌建设的基础。三、房地产项目的可行性研究步骤，可分为5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。四、房地产项目可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)宏观经济环境分析；项目所在地房地产市场状况分析；项目所在板块市场研究和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。五、房地产项目可行性研究的工作阶段1、投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2、初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3、详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4、可行性研究三阶段常规的时间费用表项目内容时间（月）费用允许误差投资机会研究阶段1~30.2%~0.8%30%~20%初步可行性研究阶段60.25%~7.5%20%~10%详细可行性研究阶段8~160.2%~1.0%10%六、房地产项目开发详细的经济效益分析1、房地产项目的投资概算包括内容：（1）、营销开支概算，包括：项目前研究及可行性研究的开支；项目策划的开支；销售策划的开支；广告开支；项目公司日常运作的开支；项目及企业的公关开支；（2）、土地征用开支概算，包括：政府一次性收取的标准地价；用于拆迁补偿或青苗补偿的开支；影响公共设施而出现的赔偿开支；（3）、工程开支概算，包括：用于工程勘探