碧桂园工程造价全过程管理(土建工程)

碧桂园工程造价全过程管理（区域培训课件）主讲：中心/部门：成本管理中心/工程造价管理部时间：2012年8月为更好的让区域人员及项目开展工作，响应集团三级管控，明确相关责任和要求。目的一、工程招标管理二、工程预算管理三、过程管理四、进度款审核管理五、工程结算管理六、创优100%及区域考核与台帐要求目录一、招标管理招标管理专业分包工程和零星工程的招标划分（共32项）（一）工程类型划分1、总承包工程2、专业分包工程和零星工程由成本管理中心其它部门跟进四项工程除总包外的室内精（简）装修工程大市政配套工程干挂外墙石材工程大型土方工程、基坑大开挖土方工程集团市政配套部集团精简装修监督部集团前期工程部集团石材工程监督部招标管理招标管理（二）工程招标流程新项目总承包招标流程集团主导招标旧项目新地块总承包招标流程区域主导招标区域主导的专业分包和零星工程招标流程区域主导招标建筑面积小于8万m2;大于8万m2按新项目招标流程。招标管理（三）总包及专业零星工程施工范围的划分专业及零星工程施工范围总包施工范围土建总包与分包施工界面划分招标管理（四）区域专业及零星工程招标注意事项碧桂园集团职能中心文件(2012年7月23日成本中心文件)招标管理（五）毛坯与精简装修的施工内容毛坯与精简装修对比表招标管理（六）装修界面划分装修界面划分规定招标管理（七）装修饰件申购事宜装修饰件申购事宜招标管理（八）土方工程管理土方工程管理流程招标管理（九）其他专业单项招标重点注意事项2、幕墙工程1、基坑支护工程3、钢结构工程基坑支护、幕墙工程、钢结构工程：若是委托其他设计院设计，招标时要注意：要求要有博意建筑设计院总工室的审批意见，才能出清单。参照旧项目新地块招标程序（如幕墙工程、钢结构工程造价超过300万元由集团工程招标管理部主导）招标管理（十）集团各项目土建（装修）工程招标报价模式解读招标时没有施工图或施工图不齐全：为落实做好“三快三准”的要求，在项目预备会后就开始进行招标工作，按模拟清单的形式，采用清单承包方式：招标管理桩基础工程桩基础工程的报价方式为全费用综合单价包干，投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数。土建工程分部分项工程采用工程量清单综合单价包干;模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干；除模板及脚手架外的措施费（含其它项目费）采用建筑面积单方造价包干。招标管理室内精装修（精简装修）工程室内块料工程的报价方式为全费用综合单价包干，投标人按招标人提供的全费用综合单价表填报统一报价系数。室内浴室柜、浴室镜、淋浴屏风、室内涂料工程采用全费用综合单价包干，投标人按招标人提供的全费用综合单价表的全费用综合单价作为工程结算全费用综合包干单价。招标管理（十一）专业及零星工程招标中清单编制要求（略）区域造价部要对专业及零星工程招标中标后要对中标价与限价进行对比(特别是异常的,定期每月(季)报集团总部备案)招标管理（十二）总承包管理及配合费新版规定旧版规定二、工程预算管理工程预算管理（一）、工程预/结算送审流程：工程预结算送审流程文件招标时采用模拟清单招标，工程量未经双方核对就签订总包合同暂定总价，可能会存在量差的造价问题，通过预算，可以更加有效的进行工程项目成本管理和投资控制，是实现项目管理及控制的必要环节。工程预算管理1、要求施工单位在收到各专业施工图后一个月内分别将各专业的预算书提交，若未提交的，按合同约定的条款执行。（二）、工程预算提交及审核时间要求3、区域造价合约部收到总承包工程施工图预算的完整资料后需30天内完成初审。经集团总部审核预算后，误差率不超过5%。超出部分按（2分/1%）扣分。注意：区域造价合约部一审后结果不能对外发出。2、预算书表格格式工程预算管理（三）、工程预算的提交资料要求•区域及项目部应要求总包单位提供预算的同时要提交正版广联达软件计算的电子文件及相关表格计算稿。工程预算管理（四）预算编制审核时，对资料要重点加以重视①图纸会审记录：若涉及费用增加，要求转化成设计变更,方可计费；②施工组织方案：原则上是不计取费用的,若涉及费用增加，要求转化成签证,方可计费；工程预算管理（五）承包方式：1、工程承包方式（2011版）单体土建工程的承包方式分部分项工程采用工程量清单综合单价包干;模板及脚手架的措施费用采用综合单价包干；除模板及脚手架外的措施费（含其它项目费）采用建筑面积单方造价包干。2、工程承包方式（2010版）单体土建工程的承包方式分部分项工程采用工程量清单综合单价包干；措施费（含其它项目费）采用建筑面积单方造价包干。3、室内精装修（或精简装修）工程、室内安装工程、市政工程采用全费用综合单价包干的承包方式。工程预算管理土建工程（毛坯）分部分项工程工程量清单综合单价包干措施费工程模板及脚手架采用综合单价包干除模板及脚手架外采用建筑面积包干工程预算管理（六）预算编制审核时，合同约定的承包范围工程承包范围工程承包范围的相关合同条款工程预算管理（七）预算编制审核时，工程量计算重点注意事项土建工程计算注意事项1、大型土方计算范围；2、桩与管桩合同计算约定；3、钢筋合同计算约定；4、地下室砖模现场的确认。三、过程管理过程管理（一）设计变更及现场签证的注意事项：要依据合同、设计文件、标准、规范等资料,首先应对合同中的条款进行认真分析、理解，然后按合同约定，明确签字把关的基本原则。在签署的批语或意见栏中，能用文字说明的尽量用文字说明，做到内容简练，针对性强，表述恰当。同时，字迹清楚，格式正确，时间吻合。签字就意味着责任，有时是要承担法律责任的。因此要慎重对待，注意以下几点事项：过程管理1、有疑难问题陷人困境又不便直言陈述的，应在签字意见栏中用文字简述，留有余地，以防今后说不清；2、签字的文件属较大事件的，应备存或记录在案；3、对无印章、无签字、无日期或日期不符、文字说明较为含糊、明显超报工程量或工程款项、夸大业绩的文件，均要问明原委，提出改正意见，经审核符合要求后再签字。4、基础土方工程量重点注意事项(不能办理签证）5、设计变更对收集资料把关问题过程管理6、合同清单的挖基础土方及回填土方的综合单价，不适用于大开挖的土方工程。大开挖土方工程参照2012年6月21日的文件执行.关于明晰前期土方队、总承包单位交接场地标高流程的通知过程管理相关合同条款（二）过程管理（三）《碧桂园集团设计变更、现场签证考核管理办法》等相关事宜的通知及附件2012年8月29日文件(四)、签证、变更月度统计表及台帐过程管理（五）合同交底：工程施工合同交底书（六）工作业务联系单：如项目要求审核的需要提供有项目总签名的相关文件。合同签订后7天内要求区域对总包单位进行合同交底。过程管理（七）施工内容变更：对于施工内容的变更，项目部要及时提醒总部对合同的施工内容变更,特别是改变后为低标准,工程量的减少或费用减少,要第一时间发联系单知会总部对合同进行调整签补充协议。例如:1.交楼标准由原来精简改为毛坏；2.防火门改变做法不做门套；3.单独另发包项目等等内容。过程管理（1）铝合金定价请区域注意:因招标时未有铝合金深化设计图纸，招标时采用暂定综合单价,工程施工时,请区域要及时跟进项目部报送铝合金门窗深化设计图,以便后期进行定价，以免影响工程进度。（2）铝合金门窗确认函（3）铝合金定价流程（八）铝合金定价：过程管理《施工单位即时移交桩基础工程资料的工作指引》的通知2012年7月16日（九）桩基础资料移交工作指引过程管理（十）案例分析：某项目，为满足售楼要求，需要对现场销售中心二层及以上沉降后浇带部位的主体结构进行处理，采用的处理方案是搭设一个两层的钢结构平台。施工方给我部的报价中，考虑了搭设该钢结构所需的全部费用。我部经审核，此钢结构为临建工程，待销售中心不再使用时要拆除，而施工方的报价中未考虑钢结构拆除后钢材的回收费用，后经与施工方协商，由于此钢结构临时使用的周期较长（约两年），施工方不愿承担钢材价格的风险。并要求拆除后由我方回收，最后我部签合同时注明此钢结构拆除后的钢材由甲方回收。【启示】：若项目现场为了满足售楼要求或其他要求，需要搭设一些临时性的建筑结构，一定要明确这些临时性的建筑结构所用的材料设备是否可以回收利用或多次周转，若可以，造价中一定要考虑回收利用的费用或多次摊销的费用。案例1过程管理2007年某楼盘工程结算审核时发现，工程有部分签证资料内容写明：本基础因土质达不到设计要求，需对基础进行超深开挖才能达到设计要求，超深开挖深度约为1.0M~2.0M。签证单上有监理工程师签字确认也有项目部相关负责人签字确认，从表面看来该签证手续完整有效应给予计取费用,但经查看图纸及相关资料后发现,该签证栋号为管桩基础工程,打桩记录表桩顶标高也高于设计的桩顶标高,对于以上情况，管桩基础根本不存有基础超深现象,我方坚决不予计取费用。最后施工单位也同意不计取签证费用。【启示】即使是完整有效的签证资料，但与实际不符的坚决不予计取。案例2过程管理2009年碧桂园某楼盘别墅基础换填工程，原基础设计为天然基础。因地质原因土层达不到设计要求，经设计院同意后采用超挖，超挖部分用砂石配比换填。但是在项目部送审的签证资料中审核发现，基础底设计标高为-2.2M,基础超深底标高为-5.4M,签证单显示回填砂石部分标高为-4.2M~-2.2M,也就是说基础下面-4.2~-5.4部分未有回填砂石,从建筑行业来说建筑物基础下方不可能有部分是空的。后经与项目部沟通，项目部也无法解释其原因,为维护签证结果的真实性及严肃性我部（造价部）坚决给予取消当无效签证处理。案例3过程管理过程管理【启示】现场签证是对施工过程中遇到的某些特殊情况实施的书面依据，由此发生的价款也成为工程造价的组成部分，应严格控制工程成本，维护工程现场签证的真实性及严肃性。(提示大家注意：如以后有遇到这样的签证，不用审核就当作无效签证处理)过程管理2010年碧桂园某楼盘基坑支护工程，原基坑支护方案合同价为1235万。该方案由总承包单位负责设计，集团总工室审核通过，方案得到当地建设主管部门的认可，从理论上是没问题的，但在施工过程中，由于地质原因的变化，施工单位没有注意到现场情况变化，监理单位及项目部也未及时发现，当基坑支护工程完成后，进入基坑土方大开挖后，基坑产生严重的变形及位移。经多方踏勘现场论证后得出结论为地质原因造成，必须对原方案进行加固处理，该加固方案经我部计算造价约增加729万，占按原合同价的59%.基坑支护工程属地下工程,应注意踏勘现场更多的了解地下周边环境。如果当时在施工过程中有及时发现地质情况变化，及时做调整，就能及时消除隐患从而节约成本。案例4【启示】基坑支护要从实际出发，结合质量安全等方面，同时应加强预见性，对实际施工中可能发生的不确定因素要做全面跟进、检查及作适当考虑。四、进度款审核管理进度款审核管理1、资料审核合同资料工程资料法务资料结算资料2、造价审核甲指材料的支付形象进度（需附现场照片）安全文明施工费的支付进度款支付比例（一）进度审核进度款审核管理※项目总经理为资料第一负责人（二）工程款支付需提交资料的规定1、按月进度支付的进度款申请提交资料清单1.各阶段送审工程结算及验收资料签收表2.月进度款申请提交资料清单3.现场进度照片4.关于施工人员薪资情况的说明5.关于按时足额发放民工工资的承诺函进度款审核管理※项目总经理为资料第一负责人2、按节点支付的月进度款申请提交资料清单1.月进度款申请提交资料清单2.现场进度照片6.关于施工人员薪资情况的说明7.关于按时足额发放民工工资的承诺函3.桩基础工程完成节点送审工程结算及验收资料清单4.±0.000（或地下室顶板）完成节点送审工程结算及验收资料清单5.竣工验收节点送审工程结算及验收资料清单进度款审核管理3、进度款支付申请审核表格格式①用于别墅②用于高层及地下室进度款审核管理甲指材料付款原则是发包人100%代付给供应商，100%从承包人进度款中扣回甲指材料付款流程2012年7月2日发文4、甲指材料的支付甲指材料注意事项：合同约定的甲指材料是暂定材料单价，结算时按施工过程中甲指材料三方合