经营分析报告

政策及行业动态第一部分目录4月集团经营情况分析第二部分5月集团经营计划第三部分第四部分各管线、地区经营情况汇报4月房地产政策动向稳健货币政策央行称继续实施稳健货币政策，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。受资金监管影响，房地产贷款规模继续紧缩，购房者贷款利率上浮；有迹象表明，国内部分著名房地产投资基金管理公司开始停止在国内募集资金投资房地产，转战美国；可以预计，未来房地产行业融资成难度加大，成本升高，形势估计不太乐观；限购政策放松预期升温2014年以来，限价、限售政策持续，抑制投资性需求。但是4月份开始有部分城市放松限购政策；南宁放开部分城区限购，无锡、郑州对调控政策进行微调，部分中小城市政策放松预期升温；经济形势未明显好转中央总基调不变：在稳步推进新型城镇化的进程中，着眼于长效机制的建立，实施双向调控，分类指导；一季度宏观经济增速下行，房地产市场表现欠佳；进入04月，市场未明显好转，不同城市的房地产市场趋势分化，总体表现出以下特点：一是全国房地产开发景气指数持续低位运行；二是房地产开发投资增速大幅下降；三是房地产开发资金进一步趋紧；四是全国房地产呈现量价齐跌的态势，4月份加入房价下跌行列的城市持续增加，全国100个主要城市，55个城市房价环比上涨，45个下跌，比3月份增加8个城市；宏观环境财政政策货币政策区域特征虽然北京豪宅需求相对稳定，但伴随着今年高端市场“限高令”悄然解禁，各大房企加快豪宅盘的加快入市，豪宅市场成交短期难有火爆局面。市场概述销售概况4月重点城市成交表现仍未转暖，仅上海、济南二市成交量同比增加重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等市成交量跌幅达到三成以上，同比方面，成交量下跌的城市更是占到绝大多数，仅有上海、济南二市成交量环比上升，杭州、大连、泉州等存量较高的城市，成交量均出现较大幅度的下滑。价格趋势各地降价之风愈演愈烈，降价范围扩围到一线城市；高库存和价格虚高驱动，部分项目定价回归。结合当前市场表现来看，上半年国内楼市成交回调之势已经确立，受供求关系影响，上半年市场仍难以走出调整期，在市场整体的去化压力下，降价范围或将进一步扩大，因此对于资金较为紧张的企业来说，也应该尽早的合理调整价格，提升企业周转速度，加速企业现金回笼。土地市场自贸区工业用地流转试点成功，以及“分类调控”提出使上海更灵活的应对土地市场，政策主要目的在于引导区域差别化发展。通过区域整体转型、零星用地可自行开发、工业用地可提高容积率、节余土地可分割转让、产业项目类工业用地可调整为标准厂房用地等多种措施盘活存量工业用地，并加大对工业用地闲置及违法用地的处置力度。4月房地产市场分析产品结构当下市场依然是刚需时代，刚需比重保持高位，高档项目销售比重提升，主流产品成交略微下滑。政策及行业动态第一部分目录4月集团经营情况分析第二部分5月集团经营计划第三部分第四部分各管线、地区经营情况汇报-5.015.035.055.075.095.0115.0期初余额可动用资金受限制资金经营资金流入销售回款租金收入等经营资金流出开发类支出成本类支出税费类支出银行融资净额银行放款归还贷款集团外部往来净额外部流入外部流出期末余额可动用资金受限制资金2014年4月资金计划运营情况单位：亿元一、资金计划完成情况（4月）1、截止4月底，当期经营资金净流量为亿，融资资金净流量为亿，集团内外部资金净流量亿，合1亿。2、影响融资净流量的重要项目：4月银行放款主要包括E11项目亿、；。3、受限制资金总额本月未发生重大变化，其中主要大额款项为华北地区分钟寺项目亿拆迁款专用资金。4、4月底可动用资，主要集中在集团本部，北京亿（万福拆迁款亿），上海亿（保险流入资金3亿）。注：数据来源：集团投资与财务管理中心集团华北广州上海成都西安深圳从化实际认购额4月份认购计划完成情况对比单位：亿元二、销售指标——认购目标完成情况（4月）•上海昆山完成7#楼开盘，项目销售完成率达%，因此上海地区完成率较高。•广州罗马由于超面积单元未确权首付较高，无法满足刚需客户付款方式；江门、南沙项目未取得良好认购业绩；；•上海方家窑在售存货多为大户型，需要准确定位，提升销售能力；•成都御景湾由于区域性市场成交量收缩影响亦未完成销售目标。注：数据来源：集团投资与财务管理中心二、销售指标——销售任务完成情况（4月）56%37.5%63.6%70.0%75.0%82.7%13.1%25.0%集团华北广州上海成都西安深圳从化签约销售额4月签约销售额累计完成情况对比分析西安珠江新城C13顺利开盘，因此地区完成率较高；二、销售指标——各地区认购、签约及回款排名（4月）地区认购计划完成率排名签约计划完成率排名回款完成率排名上海1339.0%4华北25102.1%1成都3288.0%2广州4470.7%3深圳5634.8%6从化6736.6%5西安0%780.2%16.5%7数据来源：集团住宅投资事业部二、销售指标——主要项目认购与签约排名（4月）地区项目认购计划完成率排名签约计划完成率排名回款完成率排名上海昆山92%127%1275%5成都御景湾60%2126%2131%2华北E1151%341%869%6上海新弘国际35%4110%346%8广州南沙32%516%1542%9广州罗马30%669%587%4广州卓景24%727%1226%13深圳东岸22%827%1129%12广州江门帝景湾21%918%1424%14广州信华锦苑18%10156%193%3从化夏湾拿17%1130%1046%7广州纺织城16%1260%7300%1华北一区东14%1341%834%11上海方家窑9%1469%539%10西安珠江新城--90%4--数据来源：集团住宅投资事业部二、销售指标——销售回款分析（4月）地区销售签约额回款额总回款额其中：当期新增销售回款额其中：前期未收款本月回款额其中：未到期回款额集团合计华北广州上海成都西安深圳从化说明：1、总体而言，集团4月合计2、从回款构成来看，当期新增销售回款0.9亿，回款率13%；当期回款，前期应收款本月回款占绝对比重，说明当期新增销售回款速度并不理想，需加快跟进；同时，到期应收回款7.0亿，本月回款3.9亿，仍存大大额未收款，应加快回款。万元数据来源：集团住宅投资事业部备注：财务实收销售回款总额49307万元，差异330万元，大部分属于在途资金。二、销售指标——累计销售未收款分析（4月）1、大额未收款：未收款总额中大额未收款占比47%。重点关注华北一区东和四季悦城项目（竣备封顶放款）及广州锦苑项目（未涂销解押）。2、扣除抵款、退款及大额款后的未收款中，未到期占比67%，已到期占比33%。重点关注广州（罗马、珠江湾项目）及华北（四季悦城及一区东）。3、未到期欠收款中共有5.9亿五月到期的收款。其中，未签约为2.6亿，已签约为3.3亿。4、已到期欠收款中，银行审批中的按揭款占28%，未签约占36%，已签约占36%。到期的已签约欠款合计2.5亿，其中账龄超过90天的共1.3亿。万元销售未收款分布（截至2014年4月30日）数据计算关系合计华北广州上海昆山成都西安深圳从化未收款合计1预计不能回收2其中:抵工程款/广告费2.1换/退房/官司户2.2单位大额未收款3扣除抵款、退款及单位大额款项后的未收款合计4=1-2-3=5+61、未到期(2014.4.30以后回款)51.1未签约5.11.2已签约5.22、欠收款(2014.4.30前应收未收)62.1银行审批中的按揭款6.12.2未签约6.22.3已签约6.3其中:非按揭6.3.1按揭6.3.2二、销售指标——在售存货统计在售存货（截止4月30日）在售存货结构比例套数面积（m2）均价(元/m2)金额（万）集团合计其中住宅=140m2140m2公寓（含loft）别墅写字楼商铺车位数据来源：集团住宅投资事业部三、开发——证照完成情况（4月）数据来源：集团投资开发管理中心1、国土证：完成鲁朗小镇国土证13.1万平米；2、总规批复：完成小东景项目总规批复3.8万平米；3、施工证：完成方家窑中区施工证10.5万平米；4、预售证：完成佛山卓景1.8万平米、南沙8.4万平米、东岸北区4.5万平米；5、大确权：完成中关村9.3万平米、方家窑中区4.7万平米。单位：万平米开发证照集团华北广州上海成都西安深圳从化直管国土证计划实际总规批复计划实际工规证计划实际施工证计划实际预售证计划实际大确权计划实际注：四、工程——进度完成情况（4月）1、新开工：计划完成北科大、天财开工共计2.8万平米，深圳骏景西开工10.4万平米，从化商务区、国际城及南方学院开工29万平米；实际完成分钟寺回迁楼开工15.6万平米（原计划3月完成）。2、预售进度：计划完成深圳珠江东岸北区预售进度8.1万平米；实际完成江门国际城预售进度5.2万平米、南沙B地块预售进度12.6万平米，深圳珠江东岸北区预售进度5.6万平米（其余部分3月已完成）。3、竣备：计划完成西安珠江新城三四组团竣工备案14.4万平米、西安时代广场2号楼竣工备案5.8万平米，皆因规划验收、消防验收原因未完成。注：工程进度集团合计华北广州上海成都西安深圳从化直管新开工面积计划42.22.8----10.429.0-实际15.615.6-------达预售进度面积计划8.1-----8.1--实际23.5-17.9---5.6--竣备面积计划20.2----20.2---实际---------单位：万平米数据来源：集团生产调度管理中心五、融资完成情况（4月）经营指标合计华北广州上海成都西安深圳从化集团本部融资审批额计划实际新增放款额计划实际说明：1、融资计划已完成重点项目概述；审批额完成情况--上海：合金厂万元。2、融资计划未完成原因分析；融资批复未完成：广州江门国际新城-分行审批完成，需流转到省行审批。新增放款未完成：广州逸景项目-因银行额度限制延迟到5月放款。万元五、商业经营完成情况（4月）经营指标合计纺织城1期珠投大厦米格天地合金厂佘山项目成都A0B区展馆家乐福深圳珠江广场新增出租面积计划104,7588,319-2,4181,1975,0374,990--1,137实际7,651214--4204265,0372,217--107完成率7%3%0%-17%36%100%44%0%0%9%租金回款计划8,7613,835166162700--6834302实际2,327152166253271-426826182完成率27%4%100%156%39%0%0%100%77%60%•4月新增出租面积7651㎡，计划完成率为7%，其中85210㎡受到工程节点延迟及原合同解约影响无法开展招商工作。上海佘山项目按计划完成新增出租5037㎡，完成率100%；成都A0新增出租2217㎡，完成率为44%；其余项目完成率均较低（其中纺织城1期负一层受工程节点影响，未能达到招商条件，因此无法启动招商，当月有6063㎡受此影响无法完成；华北张家湾一期北（208796㎡）因原合同解约手续未完成，无法进行新的招商工作，当月计划79147㎡无法完成）。如剔除以上两点因素，4月计划新增出租面积应调整19548㎡，完成率为39%。单位：㎡、万元、%数据来源：集团商业投资事业部五、商业经营完成情况（4月）•租金回款：4月共计回款2,327万，完成计划的27%。总体而言，除整租项目及集中收银扣点项目外，其它项目租金回款均未按计划完成；•纺织城项目计划原合同解约手续，无法签订新的租约，原计划回笼1,500万元保证金受影响，完成率为0%；国九项目目前规划设计方案尚未确定，无法展开招商，原计划回笼300万意向金受影响，完成率为0%；上海合金厂项目因工程质量问题导致漏水严重，造成部分客户货物损失，当期及旧欠租金的回款受影响，完成率为39%。•如剔除工程、规划设计等客观因素，4月计划租金回款应调整为6,175万元，计划完成率为38%经营指标西安时代广场天津配套中关村永旺中关村3、5、6号楼国9#张家湾一期北新增出租面积计划实际完成率租金