商业综合体项目建设成本及经营测算(自动计算)

表1序号技术指标数量单位系数备注1计划建设用地30,000.00㎡其中：开发建设用地30,000.00㎡-代征地-㎡用地面积（亩数）45.00亩2建设用地还建用地面积还建面积（总）道路用地3,000.00㎡10%绿化用地9,000.00㎡按照30%计算（包括部分地上停车）3总建筑面积186,000.00㎡地上建筑面积146,400.00㎡地下建筑面积39,600.00㎡其中人防面积5,580.003.0%4白金五星级酒店70,000.00地上建筑面积46,400.00地下后勤、厨房面积11,600.00地下机房、车库面积12,000.005酒店式公寓70,000.00㎡总计608间客房地上建筑面积60,000.00㎡70㎡426间、90㎡122间、120㎡60间地下后勤、厨房面积2,600.00地下机房、车库面积7,400.00㎡6临街商业23,000.00地上面积20,000.00㎡地下面积3,000.00㎡7写字楼（不可售）23,000.00地上面积20,000.00㎡地下面积3,000.00㎡8容积率4.88不含代征用地9绿化率30%%10停车位1,114辆商业面积65辆/万平米；住宅按照定位的每户车的比例（如0.8辆/户）项目技术经济指标（写字楼还建，其他物业自营）表2明细项目预算总投资（万元）计费标准单位计费基础单位写字楼成本计算比例计算依据及备注一、土地费用13,905.001,719.44总建筑面积分摊1、土地出让金13,500.0030000.00㎡1,669.35总建筑面积分摊每亩300万元，每平米4500元3、契税405.003%%13500.00万元50.08总建筑面积分摊按照交易地价计算4、其他#REF!-二、前期费用2,258.69279.30总建筑面积分摊1、规划、设计费2,188.692%%109434.52万元270.64总建筑面积分摊设计费及燃气、热力专业设计2、水文、地质勘察费15.00万元万元1.85总建筑面积分摊可以根据区域调整3、测绘费15.00万元1.85总建筑面积分摊可以根据区域调整5、其他40.00万元4.95总建筑面积分摊环境评价、交通影响评估等费用三、建筑安装工程费105,950.0014,954.035,696.241、地上29,280.002000.00元/㎡146400.00㎡4,000.00写字楼地上地上70—80米高2、地下9,900.002500.00元/㎡39600.00㎡750.00写字楼地下地下两层3、五星级酒店外围护及室内37,120.008000.00元/㎡46400.00㎡4、酒店式公寓外围护及室内18,000.003000.00元/㎡60000.00㎡5、写字楼外围护及室内10,000.005000.00元/㎡20000.00㎡10,000.003、监理费186.0010.00元/㎡186000.00㎡23.00总建筑面积分摊4、其他1,464.001.00%146400.00万元181.03总建筑面积分摊标底、合同预算、招标管理费、执照费、竣工图编制费等四、基础设施及配套费3,484.52138.301、大市政配套费911.4049.00元/㎡186000.00㎡112.70总建筑面积分摊70元/㎡七折*总建筑面积2、道路工程45.00150.00元/㎡3000.00㎡5.56总建筑面积分摊150元/㎡*道路面积3、供水工程178.8030.00元/㎡59600.00㎡30元/㎡*地下及商业4、供电工程715.20120.00元/㎡59600.00㎡120元/㎡*地下及商业5、供气工程119.2020.00元/㎡59600.00㎡20元/㎡*地下及商业6、排污工程238.4040.00元/㎡59600.00㎡雨、污水，40元/㎡*地下及商业7、通讯工程178.8030.00元/㎡59600.00㎡30元/㎡*地下及商业8、照明工程59.6010.00元/㎡59600.00㎡10元/㎡*地下及商业9、环卫工程11.922.00元/㎡59600.00㎡2元/㎡*地下及商业10、园林绿化工程162.00180.00元/㎡9000.00㎡20.03总建筑面积分摊180元/㎡*绿地面积11、消防工程149.0025.00元/㎡59600.00㎡25元/㎡*地下及商业12、智能化476.8080.00元/㎡59600.00㎡80元/㎡*地下及商业13、电梯工程238.4040.00元/㎡59600.00㎡40元/㎡*地下及商业五、不可预见费3,767.953%%125598.21万元465.93总建筑面积分摊一至四项的3%，可调六、开发间接费3,880.98479.911、管理费用3,880.983%%129366.16万元479.91总建筑面积分摊一至五项的3%的管理费用，可调2、财务费用--按照资金需求计算七、销售费用-1.80%%0.00万元销售收入的1.8%八、其他费用-0.00根据具体情况填写合计133,247.1418,036.907,163.82实际支出合计119,342.14总投资-出让金-契税成本及投资收益测算表3序号年份项目201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029经营负荷1现金流入0005668858810177115081150811508115081150811508115081150899199919858885881.1公寓经营收入0001140171019952281228122812281228122812281228119951995171017101.2酒店经营收入4184627773238369836983698369836983698369836973237323627762771.3商业经营收入3436018598598598598598598598598596016016016012现金流出177626238716202324114767115291095910959109599600960096008400840072007200600060002.1建设总投资177626238716201464744156472.2试运营及流动资金000000000000002.3经营成本000000000000002.4财务费用000859410352108821095910959109599600960096008400840072007200600060002.5所得税及附加000000000000003净现金流量-1776-26238-71620-17573-6179-13525495495491908190819083108310827192719258825884累计净现金流量-1776-28014-99634-117207-123386-124737-124189-123640-123092-121184-119276-117368-114260-111152-108432-105713-103125-1005375财务内部收益率(%)6财务净现值7投资回收期(年)2012年建设投资2013年建设投资2014年建设投资2015年建设投资2016年建设投资2017年建设投资合计119342万元项目现金流量表酒店地上结构+酒店精装修+写字楼地上结构+写字楼装修/2+公寓装修/2+(基础设施配套费-大市政配套）+管理费/6前期费用/2+地下结构施工+公寓地上结构施工（2000*6万平米）+大市政配套+建安工程费（其他）+监理费+管理费/6出让金+前期费用/2+管理费/6写字楼装修/2+公寓装修/2+管理费/6不可预见费+管理费/6管理费/6单位:万元20302031203220332034203520362037203820392040204120422043204420452046204720482049合计858885888588858885888588858885888588858885888588858885888588858885888588858885888197317101710171017101710171017101710171017101710171017101710171017101710171017101710185306277627762776277627762776277627762776277627762776277627762776277627762776277627759629601601601601601601601601601601601601601601601601601601601601609560004800480036003600240024001200000000000000201249119342006000480048003600360024002400120091506025883788378849884988618861887388858885888588858885888588858885888588858885888588-119276-97949-94161-90373-85385-80397-74209-68021-60633-52044-43456-34868-26280-17692-9104-516807216660252483383642424-2304270.28-7011932.06表4序号项目计算依据平均年（万元）趋势1营业收入224621.1客房收入400间，房价1000146001.2餐饮收入年收入25%56151.3酒吧收入年收入5%11231.4其他收入年收入5%11232营业税附加营业收入5.5%12353营业成本45483.1客房成本客房收入10%14603.2餐饮成本餐饮收入50%28083.3酒吧成本酒吧收入20%2253.4其他成本其他收入30%564工资福利员工数600人，人均2600元18725能源消耗水、电、空调等8006维修保养3007综合管理费办公费、通讯费、差旅费、布草费、低值易耗品、管理费范畴税金2508营销费用广告2509管理公司收入聘请酒店管理公司占营业收入4%89810税前利润1-2-3-4-5-6-7-8-91230711所得税税前利润15%184612税后利润10461序号项目计算依据平均年（万元）趋势1营业收入70081.1公寓收入608间，房价30066581.2餐饮收入年收入5%3502营业税附加营业收入5.5%3853营业成本8413.1客房成本客房收入10%665.83.2餐饮成本餐饮收入50%1754工资福利员工数300人，人均2500元8285能源消耗水、电、空调等8006维修保养2607综合管理费办公费、通讯费、差旅费、布草费、低值易耗品、管理费范畴税金2008营销费用广告2009管理公司收入聘请酒店管理公司占营业收入2%14010税前利润1-2-3-4-5-6-7-8-9335411所得税税前利润15%50312税后利润2851序号项目计算依据平均年（万元）趋势1营业收入12001.1商业出租20000平米，50元/月/㎡12002营业税附加营业收入5.5%663工资福利员工数10人，人均2000元244维修保养705综合管理费办公费、通讯费、差旅费、布草费、低值易耗品、管理费范畴税金106营销费用广告207税前利润1-2-3-4-5-610108所得税税前利润15%1529税后利润859第一年出租率40%，第二年70%，第三年100%第一年入住率40%，第二年60%，第三年70%，第四年80%白金五星酒店成本与收入（公寓、商业自营）公寓成本与收入第一年入住率40%，第二年60%，第三年70%，第四年80%商业成本与收入22461.548919