房屋租赁合同纠纷判决书

5090苏州工业园区生物产业发展有限公司与鸿草生物科技（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书1/75090苏州工业园区生物产业发展有限公司与鸿草生物科技（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书审理法院：苏州工业园区人民法院案号：（2018）苏0591民初5090号案由：房屋租赁合同纠纷裁判日期：2018年11月01日苏州工业园区人民法院民事判决书（2018）苏0591民初5090号原告：苏州工业园区生物产业发展有限公司，统一社会信用代码91320594780266132W，住所地苏州工业园区星湖街218号。法定代表人：庞俊勇，总经理委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马灵巧，江苏剑桥人（苏州）律师事务所实习律师。被告：鸿草生物科技（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320594076336088X，住所地苏州工业园区星湖街218号生物纳米园B3楼101单元。法定代表人：纪艳军。委托诉讼代理人：纪艳华，系纪艳军姐姐。原告苏州工业园区生物产业发展有限公司（以下简称“生物产业公司”）与被告鸿草生物科技（苏州）有限公司（以下简称“鸿草科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法由审判员吴牧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告生物产业公司的委托诉讼代理人谢裕宽、马灵巧，被告鸿草科技公司的委托诉讼代理人纪艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生物产业公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告双方的租赁关系于2017年105090苏州工业园区生物产业发展有限公司与鸿草生物科技（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书2/7月31日解除，并判决被告立即将租赁房屋恢复原状后返还给原告；2.判决被告向原告支付租金893321.72元（2016年4月1日到2017年10月31日）、物业费127470元（2016年8月1日至2017年10月31日）、水电费6702.32元（2017年3月至2017年12月）及滞纳金102399.33元（自逾期之日起每日按欠费总额的万分之二暂算至2018年5月31日，并继续计算至实际支付之日）；3.判决被告向原告支付房屋占用期间的占用费339070.2元（自2017年11月1日起按租赁合同租金标准暂算至2018年5月31日，并继续计算至房屋实际返还之日）及物业管理费59486元（自2017年11月1日起按租赁合同标准暂算至2018年5月31日，并继续计算至房屋实际返还之日）；4.判决被告向原告支付律师费52003元；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告确认第2项中租金的起算时间为2016年4月18日。事实和理由：原、被告2013年6月6日、2016年9月6日分别签订两份房屋租赁合同，由被告承租原告位于苏州工业园区星湖街218号生物纳米园B3楼101单元的房屋，租赁期限分别自2013年7月15日至2016年9月14日止、自2016年9月15日至2019年9月14日止，租赁合同对租金、物业管理费等费用的计算标准、支付方式及日期均有明确约定。后因被告长期拖欠租金、物业管理费、水电费等费用，原告多次发函催缴未果，于是原告依租赁合同约定向被告发出解约函，按照租赁合同约定，租赁合同于2017年10月31日解除。后原告多次发函要求被告将租赁房屋恢复原状后返还并支付拖欠费用，均未果。为此，特起诉法院请求判如所请。被告辩称：原告第2项诉请没有异议。原告将租赁房屋门锁掉了导致被告的东西无法取出，不认可原告诉请第三项房屋占用费。其他请法院依法裁判。经审理查明：原告生物产业公司（出租方/合同甲方）与被告鸿草科技公司（承租方/合同乙方）2013年6月6日、2016年9月6日分别签订《苏州工业园区生物产业发展有限公司与鸿草生物科技（苏州）有限公司租赁合同》（以下简称《2013年租赁合同》）及《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》（合同编号为BD[2016]0343号，以下简称《租赁合同》），合同主要约定以下内容：由乙方向甲方承租苏州工业园区星湖街218号生物纳米园B3楼101单元房屋，建筑面积为1214平方米，2013年租赁合同租期为2013年7月15日至2016年9月14日止，租赁合同租期为2016年9月15日至2019年9月14日止。双方关于租金及物业费计算标准及支付方式的约定为：2013年租赁合同附件二第1.5条约定，租赁房屋租金自2013年9月15日至2015年9月14日每月36420元，自2015年9月15日至2016年9月14日每月485605090苏州工业园区生物产业发展有限公司与鸿草生物科技（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书3/7元，每月提前支付，于每月第一日支付；第1.6条约定每月物业费为8498元，每月提前支付，于每月第一日支付；租赁合同附件二第1.2条约定涉案房租自2016年9月15日至2019年9月14日为每月46132元，另按照5%税率由乙方承担税费，合计每月租金为48438.6元，每月提前支付，于每月第一日支付；第1.3条约定物业管理费为每月8498元，每月提前支付，于每月第一日支付。双方关于逾期违约金的约定为：租赁合同第13.1条约定，如果乙方未按照合同约定支付租金、物业费、水电费，每逾期一日应支付欠费总额万分之五的违约金。关于解除合同的约定为：租赁合同第13.2条约定，乙方未足额缴纳任何一期租金和物业管理费或其他费用超过30日的，甲方有权单方终止本合同。关于房屋占用费的约定为：租赁合同第12.1、12.3条约定，乙方应于本合同终止之日将已经恢复至交付时原状（自然损耗除外）或甲方书面同意接受之状态的该房屋归还给甲方，如乙方未按照合同履行归还房屋的义务，则从合同终止日的第二日起至双方签署房屋交接验收单之日承担合同期内租金200%的房屋占用使用费。关于通知的约定为：租赁合同第17.8条约定，根据本合同有关文件而发出的通知以邮寄、特快专递发送的，在寄出后第5日即视为送达，并对双方的通讯地址进行了确认。关于水电费的约定为：租赁合同第2.8条约定，乙方应根据甲方出具的公共事业账单支付包括但不限于水、电等费用。关于律师费的承担：租赁合同第16.2条约定，因乙方违约导致甲方向法院提起诉讼，由此所产生的全部费用包括但不限于诉讼费、律师费等全部由乙方承担。合同还约定了其他相关事项。合同签订后，被告支付了保证金145680元及租金436106元，但现尚欠自2014年9月8日至2017年10月31日止租金合计1682279.72元。另，合同期间内被告拖欠2017年7月、8月、9月、12月的电费6290.28元及2017年3月、4月、6月、8月、11月及2018年2月水费412.04元。审理中，被告对拖欠上述租金及其他费用的数额无异议。原告先后于2016年9月2日、2016年11月4日发函催收拖欠的房租、物业管理费及水电费等。后于2017年10月26日按合同约定地址向被告发送《律师函》，告知被告解除合同，没收保证金，要求被告限期付清拖欠的租金等费用，归还房屋。后又于2018年3月29日发函催收拖欠的房租、物业管理费及水电费等。上述函件被告均拒收，予以退还。审理中，被告提出2017年10月份原告将租赁房屋房门锁住，导致被告无法进入房屋内取回物品。原告则称是起诉后被告仍未将房屋归还，迫于无奈才将房屋房门上锁。原告自认合同期内收到由苏州工业园区政府部门发放的被告申请的租金补贴款项643278元，被告表示对于5090苏州工业园区生物产业发展有限公司与鸿草生物科技（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书4/7租赁补贴款项的金额无法确认，但并未提出任何证据。另查明，原告与江苏剑桥人（苏州）律师事务所签订委托代理合同，就本案委托了代理律师，并支付律师服务费52003元。上述事实，有房屋租赁合同（两份）、催费律师函及寄件记录（3份）、解除合同律师函及寄件记录、水电费发票及签收单、法律顾问合同律师费报价单、律师费发票及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为：合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的租赁合同是双方真实意思的表示，依法成立，双方均应当按约履行。原告主张被告在合同履行期间拖欠租金、物业管理费、水电费，经发函催告后仍未缴纳相关费用。原告按照租赁合同确认的被告地址寄送解除房屋租赁合同的函件，被告拒绝接收，应当自行承担相应的法律后果。双方租赁合同关系按签约时约定的送达方式，应当在原告发函后五日，即2017年10月31日予以解除。租赁合同解除后，被告应当将房屋按租赁合同约定恢复原状或原告认可的状态后搬离，将租赁房屋交还原告。合同解除时，被告尚欠原告房屋租金自2014年9月8日至2017年10月31日止共计1682279.72元，因被告缴纳的合同项下相当于三个月租金的保证金145680元，原告主张按合同约定先行抵扣被告拖欠房租，有合同依据，应予准许。另原告主张以当地政府租赁补贴643278元抵扣租金，被告对补贴数额有异议但未提出任何证据，原告自认的租赁补贴用于抵扣租金的意见不损害被告利益，应予准许。原告现主张893321.72元系被告实际拖欠数额，本院予以认定。原告主张的物业费自2016年8月1日至2017年10月31日为127470元，以及合同期内实际产生的水电费6702.32元，均有合同约定标准，被告亦未有异议，应一并予以支付。原告主张的拖欠租金、物业管理费及水电费按每日万分之二自应付之日的第二日起计算滞纳金至实际支付之日，该标准（年利率7.2%）不超过合同约定，亦不违反法律规定，应予准许。原告主张的至2018年5月31日房屋租金滞纳金90501.89元、物业管理费滞纳金11572.58元及水电费滞纳金324.86元，经本院核算无误，应予以支持。合同解除后，被告未及时腾退房屋，应按照原租金标准承担房屋实际使用费。被告虽称原告于2017年10月将租赁房屋锁住导致原告未能取回屋内物品，但被告并未就此主张举证，理5090苏州工业园区生物产业发展有限公司与鸿草生物科技（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书5/7应承担举证不利的法律后果。原告主张2017年11月1日至2018年5月31日止的房屋占用费，本院认为被告虽违约拖欠租金，并在合同解除后未能配合及时腾退房屋，但原告在合同解除后亦有及时减少损失之义务，应当在合理时间内即采取收回房屋的措施，原告现主张的房屋占用期间为七个月，明显过长，应予调整，故可酌情参照三个月租金标准予以赔偿145315.8元（即48438.6×3个月）。同理，物业管理费亦按三个月予以赔偿25494元（8498元×3个月）。关于原告主张的律师费损失，本院认为合同对此有明确约定，且已实际支付，数额不超过法律规定标准，属于原告履约的实际损失，本案中予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州工业园区生物产业发展有限公司与被告鸿草生物科技（苏州）有限公司于2016年9月6日签订的关于苏州工业园区星湖街218号生物纳米园B3楼101单元房屋的租赁合同于2017年10月31日解除，被告鸿草生物科技（苏州）有限公司于本判决生效后十日内将租赁房屋恢复原状后返还原告苏州工业园区生物产业发展有限公司；二、被告鸿草生物科技（苏州）有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司拖欠的房屋租金893321.72元及相应滞纳金（其中截止2018年5月31日的为90501.89元；此外以893321.72元为基数，自2018年6月1日起按每日万分之二计算至实际支付之日止）；三、被告鸿草生物科技（苏州）有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司拖欠的租赁期间的物业管理费127470元及相应滞纳金（其中截止2018年5月31日的为11572.58元，此外以127470元为基数，自2018年6月1日起按每日万分之二计算至实际支付之日止）；