华融-贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划尽职调查及风险分析报告

-1-华融·贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划尽职调查及风险分析报告中信证券股份有限公司注：本报告为中信证券内部研究资料，不作为客户的投资依据-2-目录一、信托概况...........................................................................................................................3（一）信托要素...................................................................................................................3（二）交易结构图...............................................................................................................4（三）交易步骤...................................................................................................................4（四）产品意见...................................................................................................................4二、产品情况介绍...................................................................................................................5（一）交易对手...................................................................................................................5（二）项目情况...................................................................................................................5（三）抵押物分析...............................................................................................................7（四）还款来源安排...........................................................................................................7（五）贵阳房地产市场分析...............................................................................................7三、产品风险分析...................................................................................................................7（一）政策风险及分析.......................................................................................................7（二）市场风险及分析.......................................................................................................8（三）信用风险及分析.......................................................................................................9（四）调研意见.................................................................................................................11附件1：交易对手介绍..........................................................................................................12附件2：花果园项目情况......................................................................................................17附件3：花果园项目与周边楼盘比较..................................................................................32附件4：抵押物情况..............................................................................................................34附件5：还款来源安排..........................................................................................................37附件6：贵阳市房地产市场分析..........................................................................................44附件7：参考资料..................................................................................................................48-3-一、信托概况（一）信托要素信托规模6亿元（第一期发行3亿元）信托期限１年预期收益率A类信托受益权在本信托计划的预定期限内的年预期收益率为【9.00】%，在本信托计划的宽限期内的年预期收益率为【13.50】%；B类信托受益权在本信托计划的预定期限内的年预期收益率为【9.90】%，在本信托计划的宽限期内的年预期收益率为【14.85】%；C类信托受益权在本信托计划的预定期限内的年预期收益率为【10.40】%，在本信托计划的宽限期内的年预期收益率为【15.60】%。委托人/受益人合格投资者管理运用方式信托贷款受益人利益分配方式按季分配资金用途用于花果园项目一期建设还款来源第一还款来源为花果园项目一期销售收入，补充还款来源为花果园项目二期销售收入担保措施花果园项目二期土地使用权及“山水黔城”在建工程抵押，抵押率不超过30%；股东宏立城公司提供连带责任保证；实际控制人肖春红提供个人无限连带责任保证。资金归集在第12个信托月度的首日，宏益公司将不少于2亿元资金归集至信托财产专户；在第12个信托月度的第8日，宏益公司将累计不少于3亿元资金归集至信托财产专户；在第12个信托月度的第15日，宏益公司将累计不少于4亿元资金归集至信托财产专户；在第12个信托月度的第22日，宏益公司将累计不少于5亿元资金归集至信托财产专户；在第12个信托月度的第28日，宏益公司将累计不少于6亿元资金及相应利息归集至信托财产专户。-4-（二）交易结构图（三）交易步骤1华融信托设立资金信托计划募集资金，华融信托以信托计划资金向宏益公司发放项目贷款，用于花果园项目一期项目建设，期限1年，按季支付利息。2宏益公司用二期6号地的使用权及“山水黔城”的在建工程进行抵押，抵押物经评估后，抵押率不超过30%。3宏立城公司对该笔信托贷款提供连带责任保证。4肖春红对该笔信托贷款提供不可撤消的连带责任保证。5宏益公司以项目一期及二期销售收入支付信托收益。6信托终止后，由宏益公司偿还信托贷款本息。华融信托解除相关抵押和保证关系。（四）产品意见本信托计划的融资项目被列入贵阳市“十二五”规划的旧城改造项目，符合国家政策规定，项目第一还款来源充分，并且项目担保、抵押措施的运用较有力，项目风险低；信托计划的交易对手为贵州市第二大房地产开发商，企业管理能力较强，过往销售业绩较出色；信托发行机构为华融信托，其业务能力和风控能力处市场领先；综合来看，本产品在获得较理想收益的同时，能做到风险可控，具有可行性。-5-二、产品情况介绍（一）交易对手本项目的交易对手宏益公司是贵州花果园旧城改造项目的项目公司，具备二级开发资质，注册资金5亿元。公司股权、债权结构清晰，银行信用记录良好，有8亿授信额度尚未使用，无对外担保、涉诉涉案及其他或有负债情况。公司财务状况良好，由于部分项目销售款主要体现在预收账款中，因此项目公司实际财务状况好于财务报表所呈现情况。项目一期、二期销售情况良好，宏益公司的还款有保障。宏益公司的母公司宏立城公司是贵州省第二大开发商。曾开发明星项目——“山水黔城”，大盘操作经验丰富。经实地考察，该项目开发品质优良，在当地口碑很好，证明了宏益公司的产品品质和大盘操作能力。公司财务状况良好，由于公司部分项目销售款体现在预收账款中，而且大量资金投入到花果园项目，项目公司实际财务状况好于财务报表所呈现情况。公司的银行信用记录良好，无企业对外担保、涉诉涉案及其他或有负债情况。宏立城公司成功的大项目操盘经验是本项目成功的有力保证，良好的银行信用、稳健的财务现状也保证了企业的综合融资能力，降低了本次融资的风险。同时，宏益公司的项目品质、营销能力让我们印象深刻，这些是其保证该项目顺利进行的关键。（二）项目情况花果园项目作为贵阳市“十二五”规划的民生工程，得到政策的大力支持，保障了项目的顺利进行。项目的选址、规划到营销工作都比较好的契合了消费者的需求，项目销售持续火爆。根据我们调研，对项目情况做如下介绍：项目本身的政策风险小。本项目是贵州省最大的旧城改造项目，是贵阳市委领导牵头主抓的贵阳市“十二五”规划重点项目。社会意义深远，因此项目的政策风险非常小。-6-位臵优良，利于销售。项目位于贵州省贵阳市中心南侧二环内，距离一环1.5公里，是贵阳市比较中心的地段。重要的是，项目所处交通方便，区域内将修建多条支路，且是贵阳未来的轻轨三号线和四号线（2015年完工）的换乘站，将对销售产生积极影响。项目按照贵阳市区基础设施最好、配套设施最完善的住宅小区标准进行开发建设，小区环境优美。虽然项目的容积率较大，但实地考察打消了我们对容积率数据的担忧。贵阳市房地产项目普遍存在高密度的现象，是由于贵阳市可用地稀少，人口密集大的原因。实地考察发现，本项目的密度在当地可比楼盘中并不特别高，且以高层为主，楼间距得到保证。另外，本项目由国际知名机构设计，建筑依湖而建，大面积的湖面和绿地保证了社区住宅环境的舒适性，从社区环境看是不可多得的好项目，其他项目不可比拟。项目开发、销售皆进展顺利。一至五期项目地价款全部缴清。与融资相关的一二期项目拆迁完毕，五证齐全，达到预售条件，而且销售状况良好。一期项目预计总投资43.32亿，实际投入已经达到39.56亿，预计2012年1月可提前竣工。二期项目预计总投入94