[房地产]项目后评估报告

1项目后评估报告20XX年X月X日2目录第一部分项目定位...........................................................4一、市场定位评估.......................................................4二、产品策划（定位）评估...............................................5三、产品深化定位（细节定位）评估.......................................5四、中小企业选取写字楼主要标准（根据客户访谈整理）.....................7第二部分项目开发计划.......................................................8一、项目开发计划执行情况概述...........................................8二、计划管理工作经验总结...............................................8三、教训及改进建议.....................................................9四、项目操作流程总结..................................................10第三部分产品设计..........................................................11一、设计工作总结......................................................11二、产品设计问题及客户反馈意见........................................12三、材料问题..........................................................13第四部分成本控制..........................................................14一、成本分析..........................................................14二、现场签证费用分析..................................................14三、.经验教训：.......................................................15第五部分财务管理..........................................................16一、资金管理分析......................................................16二、项目运作过程潜在问题分析..........................................18三、项目财务管理流程的改进............................................19第六部分工程施工..........................................................20一、施工过程综述......................................................20二、施工情况评价......................................................20三、合作单位评价......................................................21四、工程担保评价......................................................21五、施工管理建议......................................................21第七部分销售..............................................................22一、项目推广策略分析总结..............................................22二、项目推广费用情况..................................................27三、关于沃尔玛谈判....................................................29四、关于销售合同的管理................................................30第八部分客户服务..........................................................32一、客户的日常维护工作................................................32二、客户工程洽商工作..................................................32三、客户入住工作......................................................32四、售后维保问题......................................................34五、处理客户投诉......................................................34六、客户对“业权”和“工程保证担保”的看法............................35第九部分物业交接..........................................................36一、接管验收工作......................................................36二、入住配合工作......................................................38第十部分物业管理..........................................................40一、物业公司对项目评价................................................40二、物业公司对项目后评估附表..........................................41三、项目保修合同及保修保函附表........................................423项目概况介绍：包括项目来源、项目名称、项目开发策略、启动时间和结案时间等。项目后评估的工作成果1、从项目的销售情况、项目建成后的使用情况及客户反映验证项目市场定位及客户定位的准确程度，总结成败经验和教训，为公司项目运作积累经验，为新项目的定位提供支持；2、从客户角度了解客户对产品的需求情况，了解市场动态的变化，积累客户需求信息资料及其他客户资源；3、为公司建立产品标准体系积累信息和素材；4、对项目开发的流程改进提出思考和建议。项目后评估综述1、包括项目开发过程的总体经验和教训总述2、对项目成果的自评意见4第一部分项目定位一、市场定位评估项目定位的形成：项目接手时，项目已开工挖土方，研发部和经纪公司在较短的时间内对原项目市场定位、产品定位进行了论证，并认可其大的方向，但在产品策划上提出了一些调整意见（如修改外立面等），在客户细分市场上做了一些深化调研和论证工作。从销售反馈情况，项目总体定位是准确、成功的。1、成功之处：1）、功能定位。从项目规划条件、所处位置及区域发展情况看，将项目的公寓部分定位成XX0年产权的“商务公寓”是最合适的选择，而且提升了项目价值。2）、目标客户定位。公寓的目标客户定位为中小企业（以小型企业为主）也相对准确；写字楼的目标客户定位则随市场的变化作了及时的调整：最早定位为“小户型商务办公”，目标客户为中小型、成长型企业。但后来随着市场情况的变化，经纪公司最终将目标客户调整为具有一定规模和实力的较大型的客户，于是推出了“层商务”的概念，这样产品的竞争力、冲击力更强。研发部在营销跟踪报告中也认同了此种调整。目前写字楼的客户有半数是“层商务”的购买者，虽然其数量与“零买”的客户数量相当，但前者的购买的面积则大大超过后者。2、不足点1）、《现象》：公寓的售价定价偏低。公寓卖的很快，这从另一个侧面可以说明价格定的偏低。在公司没有快速回收现金的需求下，以相对高些的价格，普通的销售速度就可以了，这样项目利润可以更高一些。《总结》：为避免定价偏低，可以通过销控来解决，即分多个价格阶段推出，销售速度过快时可以暂时“封盘”，重新定价。回过头看，当时研发部曾提出的较高的售价预期是可以实现的。2）、《现象》：户型定位的后期调整反复较多。本项目定位的后期调整主要以经纪公司为主，定位调整基本服从于经纪公司的营销策划。但由于我司过去的项目几乎都是住宅项目，经纪公司对写字楼产品经验及客户积累均不足，对目标客户难以较准确预测和把握，户型的面积大小来回调整了几次，对工程施工有一定影响。而此调整过程研发部几乎没有参与。《总结》：一方面经纪公司及研发部要加强对写字楼市场（包括客户需求）的了解及积累；另一方面，虽然后期定位根据市场情况的调整很正常，但即使是局部调整或微调，也需要做充分的调研，且需要研发部深度参与。5二、产品策划（定位）评估产品策划（定位）在大的方面比较成功：功能分区清晰，组合也比较合理，写字楼和商务公寓产品层次很分明；商场内部空间基本按沃尔玛的要求设计，空间结构上满足要求；商场、办公人流能较好分流。客户担心沃尔玛带来的人流会影响交通或带来喧闹因规划合理，本项目属我司所有的A座写字楼及公寓几乎受不到影响。三、产品深化定位（细节定位）评估1.公共空间1）、广场、园林、外立面客户对建筑风格及外立面使用玻璃幕墙比较认可，认为有现代感，且采光较好。有几个雨水的排水口正对写字楼主出入口，严重影响形象，下雨时更不雅观；冬天下雨后还要结冰，对行人造成很大不便，增加物业管理难度。客户对园林没有太多关注。2）、大堂（写字楼客户认为大堂面积（平米）太小，没有“形象”，但高度（净高4米）还可以接受；公寓客户对首层的大走廊比较欣赏。大多写字楼客户认为大堂装修档次偏低：大堂的石材档次低，电梯厅的石材一看就档次不高。3）、楼层公共走廊大多写字楼客户认为走廊宽度尚可。但由于走廊墙大多是轻质隔墙，很多墙与墙拼缝处的涂料明显不平整，故客户认为走廊墙的装修较差。4）、电梯厅被访的公寓客户认为，公寓的电梯厅不如直接朝向走廊设计。走廊给人的感觉很气派，但电梯厅太小气，反差太大。5）、公共卫生间。客户普遍反应装修档次低。目前贴的面砖有较多空鼓，主要是由于墙体为轻质隔断墙，不易贴好瓷砖。一位有较多涉外业务的客户认为，公共厕所是办公楼形象的重要部分，西方人很重视。他现在为厕所改造问题大为烦恼。6）、地下车库使用时将原设计的车库出入口进行了对调。说明原来对交通动线的考虑尚不周全。由于现在的出口是原设计的入口，停车场收费处目前暂设在一个急拐弯的地方，车技一般的需倒一次车才能靠近缴费处，十分不便。6出入口的坡道防滑效果很差。由于部分露天，雨雪天气比较危险。现在加顶棚又担心影响景观。如何在车库出入口的设计中解决观瞻及使用效果的问题，值得进一步研究。7）、其他空间写字楼客户认为应设开水间，因为有的员工愿意喝滚开的水，认为桶装水的