深圳市土地使用相容性研究

深圳市土地使用相容性研究（修正稿）城市规划的核心是:__土地使用,但是土地使用变更何其多？规划设定用地分类的纯粹性vs实际用地的复合性现实状况：土地混合使用、绿地侵占、违章盛行、…….规划管理：用地性质改性、用地性质调整、开发强度提高、…….导言同时，城市在发展,在变化规划在：求序规划编制：蓝图城市活力、有机、理想——法制规划管理：秩序城市公平、效率、妥协——法治规划研究：剖析城市？？？本项研究的？：不同用地性质可以混合、可以变更吗？CAN?为什么可以？WHY?怎样运作呢？HOW?8月5日汇报会意见综述1、关于地块之间的外部相容性如何应对的问题。2、关于本项研究与规划体系的关系以及研究本身的定位问题。3、关于本项研究与规划局管理现状的印证关系问题。报告内容主报告：深圳市土地使用相容性研究附件一：深圳市土地混合使用案例调研报告附件二：国内外土地使用相容性比较研究附件三：有关土地使用相容性及环境质量的法规主报告：深圳市土地使用相容性研究第一章研究概述第二章理论与实证第三章土地使用相容性的规范体系第四章土地使用相容性的实施体系1．1研究起因及意义1．2研究目标1．3研究方法及技术路线2.1理论分析2.2比较研究2.3案例实证2.4土地使用相容性相关要素分析3.1规范设置原则3.2基于标准与准则的土地使用相容性规范3.3城市建设用地的相容性规定3.4基于规划编制的土地使用相容性规范4.1实施的现状分析4.2实施原则4.3实施建议研究方法及技术路线研究方法三种方法：理论借鉴；案例实证；对比研究。理论借鉴：借鉴相关的经济学、法学理论来开展、进行关于土地使用相容性的概念解析、成因分析、产权分析、绩效分析等,旨在全面认识土地使用相容性。案例实证：是本项研究的核心方法，鉴于土地使用相容性是一种现象主导的研究课题，必须通过案例研究（case-study）来透过现象分析土地使用相容性绩效和本质的成因。对比研究：研究国外及国内各地关于土地使用相容性的开发控制方法以及相关规划法规，并对保障其实施的制度进行了解和比较分析，从中获得参考经验。研究方法及技术路线2、技术路线本项研究选择的技术路线：技术和制度要素分析基于对现实存在的土地使用相容性现象的调查、分析和评价，提取其中的技术和制度要素，予以分析，从而建立基于规划控制的土地使用相容性的基本原则与方法。技术要素主要指通过规划编制和规范设定可以起作用的要素；制度要素则是指需要通过规划管理机构设定或程序设定，以及更广泛的产权设定、政策制定等才能起作用的要素。第二章理论与实证2.1理论分析1、土地使用相容性的概念解析2、土地使用相容性的成因分析3、土地使用相容性的绩效分析4、土地使用相容性与城市规划相关性分析土地使用相容性的概念内涵对土地混合使用这一现象建立的价值判断和程度判断！土地使用相容性是相对的，相对于一定时期城市发展的目标与标准。1）概念归纳：土地使用相容性土地、土地使用、土地混合使用、相容、相容性从用地分类与建筑类型的关系来看，土地使用相容性分为规定性相容；非规定性相容两种。从地块的空间层次以及关系来看，土地使用相容性分为外部相容性；内部相容性两种。从性质改变前后状态看，土地使用相容性分为保留原有用地性质；不保留原有用地性质两种。从建筑形态的改变来看，土地使用相容性分为置换；转换两种。前者指拆除原有的建筑，建设或不建设新的建筑形态；后者则是指利用原来的建筑，转换其使用功能。从建筑形态与使用功能的空间关系来看，土地使用相容性分为水平相容；垂直相容两种。2）土地使用相容性的概念外延2、土地使用相容性的成因分析首先，市场选择是土地使用相容性最显著的经济成因其次，政府干预是土地使用相容性最显著的政策成因一是制定积极的政策；二是制定限制型的政策；三是适当的不干预再次，土地使用相容性还有社会成因以及技术成因。社会成因：传统的生活方式或生产方式技术成因：建筑物的空间形态本身3、土地使用相容性的绩效分析经济绩效分析环境绩效分析行为绩效分析4、土地使用相容性与城市规划相关性包括三个方面，规划编制方面、规划法规方面、规划执行方面；规划法规是核心，提供了规划编制和规划执行的依据和行动准则。土地使用相容性与规划编制不同阶段和深度的规划相应地设置了不同深度的土地使用性质，土地使用的总量和结构在规划体系中传递和分配。总的来说，规划编制体系保证了各个层次上不同用地功能的地块之间的外部相容性，共同构成一个总量和结构平衡的系统，来实现城市规划的目标。土地使用相容性与规划法规通过用地分类的界定及关于土地使用相容性的规范设定进一步保证各个地块内的内部相容性。首先，用地分类明确规定了各类用地相应的允许建筑用途，提供了规定性相容的依据。其次，关于土地使用相容性的规范设定成为编制各层次规划以及执行开发许可的法定依据之一。再次，规划法规也要在土地使用相容性的审批机构设置和审批程序规定方面为规划管理提供依据。土地使用相容性与规划执行在具体的规划管理过程中，根据规划法规和经过审批的规划，进行相容性的价值判断和程度判断，决定是否许可关于相容性的开发申请。由于具体情况各不相同，实际上规划执行是一个规划管理部门以及人员拥有一定自由裁量权的连续决策过程，因此，规划管理人员对各项法规条文以及法定规划的理解成为较重要的一个因素。2.2比较研究（附件二）1、美国“区划”2、香港的经验3、台湾的用地分类4、上海的《适建范围表》5、小结比较研究小结1、城市规划控制的对象为功能地块，需要用地分类来界定适建的用途；2、通则控制必然求全却难以盖全，因此需要尽量在通则层面上执行最原则的控制。3、面对城市发展的即时性和多样性，辅以指定特别区或制定时效性规划政策的方法，来保证规划的活力和适应性。4、根据更改的幅度和程度应该设置相应的审批权力层次，保证效率，但是关键的问题在于必须拟定相对明确的审批依据。5、环境标准必须在土地使用相容性的审查中作为要素。第二章理论与实证2.3案例实证（附件一）1、法定图则解读2、案例选择3、案例调研4、小结1、法定图则解读一是三类用地性质的确定对应了规划许可程序，但是规定欠明确，而且表现出明显的无序性，确定用地性质并没有建立三级的层次体系。二是用地性质的表述方面，存在不尽规范的问题。比如福田05-04号片区《香蜜湖地区》法定图则中，关于01-03号地块的一类用地性质，其代码为：C1+C3+C4+C5+C9+U21,表述为：综合旅游+公共交通。“综合旅游”在《标准与准则》中并不存在，C9的规范性表述是：“旅游度假及游乐用地”由于混合了C1+C3+C4+C5等几类，出现了描述性的新定义形式：“综合旅游”。同样的情况出现在01-04号地块。2、案例选择原则：个案应该有相当的典型性；整体应该有全面性。根据法定图则的特点，分为尚未编制法定图则而自发的土地混合使用状态和编制了法定图则有规划指引的土地混合使用状态两种情况进行案例选取。同时，根据混合使用的实际情况，案例可以分为积极混合和消极混合两类，现场调研将对成因进行观察，访谈和分析。根据上述原则，根据基础信息，结合实地考察，重点选取了四个地段作为研究的对象，分别是宝安区（特区外）南头检查站地区，罗湖商业中心区，上步工业区和华侨城。3、案例调研进一步，在四个地段选取了七个地块进行深入调研，其中，罗湖商业中心区，上步工业区和华侨城各选两个地块，宝安区（特区外）南头检查站地区选择一个。（详见附件一）调研的核心方法：寻找不同土地使用的冲突点罗湖商业中心区本区最主要的混合使用形式——商住混合用地现阶段较为常见的有住宅、办公、商业混合型建筑，一般低层裙房为商店，楼层有住宅、公寓、办公、公寓式办公。底层（或底下几层）的商业有零售、批发、饮食娱乐、医疗保健等各种各样的形式——零售业和饮食业给居住带来的影响显然是不一样的。上步工业区在规划引导下，从原有的工业和配套为主导，改变为商业、办公为主导，兼有部分居住的综合区。相容导致不同性质地块之间或同一建筑不同使用性质之间的矛盾，导致公共配套设施的不完善、公共活动空间的缺乏。另外还有部分工业用地存在，与商业和办公的矛盾体现在交通、噪声和大气等方面上。华侨城体现了较好的规划效果。对土地的混合使用而言，也将其导致的不良因素降到了最低，并很好地发挥了其提高土地综合价值的优势。由于规划先行的特点突出，本区较高程度地实现了土地混合使用的积极性。宝安区（特区外）南头检查站地区。土地混合使用的消极性表现得很明显：一方面，自发为主的混合使用没有得到引导，另一方面混合各部分的关系也没有处理好，造成了交通、治安、环境等各方面出现问题。4、案例调研小结土地混合使用是现实中普遍存在的自下而上的现象，规划应发掘其合理性的一面，同时也认识其产生不良效应的一面。明确规划编制与规划管理对土地混合使用有着决定性的意义。调查充分表明，是否编制规划和规划是否得到执行，很大程度上决定了土地混合使用产生的实际效果是积极还是消极的。实际上，不论是垂直混合还是水平混合的混合使用，相容与否的关键要素是出入口流线的交通以及环境方面，包括噪音、大气、水等因素的影响。只有将用地分类标准、环境评价标准、行为标准等统一到土地混合使用的综合评价体系中，才能在真正意义上实现全面的相容性判断。第三章规范体系3.1规范设置原则3.2基于标准与准则的土地使用相容性规范3.3城市建设用地的相容性规定（拟纳入准则）3.4基于规划编制的土地使用相容性规范1、规范设置原则1、土地使用相容性的环境原则援引噪声、废气、油烟等相关环境标准来客观、理性地评判环境及相邻用地受影响程度。2、土地使用相容性的行为原则以保障城市社会形成健康、积极的社会空间结构为行为目标，尤其关注提供老人、儿童、妇女活动的用地及其功能。3、土地使用相容性的结构平衡及总量控制原则以保证城市整体结构的平衡为前提，注重宏观的总量控制。一方面应当强调绿化、市政及公共设施用地在结构平衡方面的不可改动性，另一方面要确保地区的人口、市政及公共设施的容量在适宜的水准。4、土地使用相容性的景观协调原则2、基于标准与准则的规范2.1规范对象城市规划执行开发控制的对象为开发的产权地块，从规划编制体系考察，是由法定图则确定的地块为对象的。因此，土地使用相容性的规范对象应该定位于法定图则确定的地块。2、基于标准与准则的规范2.2规范形式有两种思路，一种是将规范内容格式化为条文纳入《深圳市城市规划标准与准则》成为一正式条款；另一种是仅作为内部技术文件蓝皮书，指导规划编制和规划管理人员。本研究认为，关于主要表象为土地混合使用的地块内的内部相容性问题，可以建立相对完善的规范，也应该纳入《深圳市城市规划标准与准则》。而关于以变更用地性质为主要表象的地块间的外部相容性问题，则由于其更多地具备特例及面向条件、面向对象的特征，只能部分原则性地纳入《深圳市城市规划标准与准则》，更多地则需要依靠规划审查来保障。2、基于标准与准则的规范2.3规范目的制定土地使用相容性规范的核心目的主要在于使规划编制和规划审查应对相容性问题的依据达到最大程度的统一。一方面，规范要为法定图则编制提供依据，另一方面，规范要有利于规划管理，对一般程度的该类开发申请采取相对简明的规划审查程序。3、纳入标准与准则的规范（建议稿）据《深圳市城市规划标准与准则》现有结构，初步建议作为3.3条款.即顺序为：3.1用地分类；3.2用地标准；3.3城市建设用地的相容性规定3.3.6基于用地相容性的用地性质分类根据用地相容程度和审批程序的不同，深圳市城市用地分为三类：3.3.6.1一类用地性质一类用地性质是指经法定图则确定的主导用地性质，由规划管理部门按照《深圳市城市用地分类及代码表》的规定，作为核发建设项目选址意见书、拟定设计要点、核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的依据；3.3.6.2二类用地性质二类用地性质是指同一中类用地性质中的小类用地性质之间的混合或转变，涉及提高开发强度；或跨两种中类用地性质的混合，符合《深圳市土地使用相容性规定表》的规定，须经规划主管部门批准方可变更的土地性质；3.3.6.3三类用地性质三类用地性质是指跨两种中类用地性质的