规划调研报告正文

图2|苏州兴建创意产业园区||市领导视察桃花坞文化创意产业园||园区idea创意泵站||X2创意街区||苏州国际文化创意园|图1|苏州创意产业园区分布|第一章绪论1.调研背景：中国|创意产业是面向21世纪的朝阳产业，具有巨大的发展潜力。近几年来，创意产业作为一个新型产业群，在我国受到高度重视，在北京、上海等大城市，创意产业纷纷被纳入到城市发展规划中，以提升城市的综合竞争力。苏州|这座城市从不缺少创意，一根丝线可以创造出最美丽的画面，几方湖石也能垒起最自然的山林意趣。而从一个精致绣品、一座典雅园林出发，创意从文化的底蕴走向经济发展的前沿，一切还只是刚刚起步。近几年来，苏州政府大力发展创意产业，并在全市范围内兴建创意产业园（图1-图2）。X2|创意街区作为苏州第一个创意产业园区，对苏州创意产业园的发展有着特殊意义。从07年开园至今，入驻的创意企业生存与发展状况如何，是否达到预期效果……种种疑问引起了我们的关注，并引发我们对其背后问题的思考。2.调研目的：通过调查方法的综合运用，全面获取关于X2创意街区的资料，系统了解X2创意街区的基本情况。通过调查，深度挖掘X2创意街区发展中存在的问题。针对X2创意街区的现状特征与存在的问题，从城市规划角度，提出相应的意见和建议。3.调研对象：X2创意街区（图3）苏州高新区规划部门相关负责人X2创意街区开发商：苏州工艺美术集团有限公司工作人员普通市民：居住在X2创意街区附近的普通市民创意人员：街区内创意企业从业人员和公司管理人员图3|苏州X2创意街区|024.调研思路与方法：4.1研究框架（图4）4.2调研方法资料查阅：通过书籍及网络查阅有关中国和苏州“创意产业”和“创意产业园区”的相关文献资料。实地观察：通过照片记录、实地测绘等手段进行实地考察并绘制出X2创意街区平面图。问卷调查：针对X2创意街区中创意企业的从业人员和管理人员发放了50份调查问卷，收回41份，有效率为82%,同时对调查者进行简单访谈。人员访谈：对规划管理部门、开发商和附近的普通市民进行访谈，了解X2创意街区的发展情况和社会认知度。图4|苏州X2创意街区|03第二章调研与分析1.X2创意街区基本情况调研：1.1区位条件X2创意街区地处苏州高新区狮山商务区内，西临滨河路，南临金山路，北至金山浜。周边众多的写字楼和高等学府为其发展提供了良好的发展环境(图6)。街区占地面积为1.95公顷，建筑面积为26447平方米，容积率为1.35。1.2历史沿革街区为原苏州刺绣厂旧址，由于苏州高新区产业结构调整与厂商自身发展需要，刺绣厂于2004年搬迁后一直空置。在近几年“退二进三”的浪潮中，厂房经设计改造与功能置换，于2007年正式启用，成为现在的创意产业园区。1.3开发模式X2创意街区由原刺绣厂所属的苏州工艺美术集团有限公司自主开发，企业入驻方式以租赁为主。1.4目标定位X2创意街区定位为：符合苏州高新区“高、新”特色的创意产业项目孵化基地和各类优秀创意人才的聚落空间，为高新区乃至苏州地区的各类有需求的企业公司提供一个创意设计类服务功能的外包市场。图5|X2创意街区区位|1|润捷广场|2|金狮大厦|3|新创大厦|4|国际经贸大厦|5|狮山峰汇大厦|6|香格里拉大酒店|7|某高校||改造前|改造前|改造后|改造后|X2创意街区入口景观|04051.5功能布局街区由8幢经改造的旧厂房组成（图6），除1、5、7、8号楼目前空置外，其余建筑一层多为餐饮、休闲娱乐等服务性行业，二至六层为入驻企业集中办公区。1.6入驻企业创意街区内现共有59家企业，主要分布在三号楼与四号楼的二至六层，我们对所有入驻的企业进行统计（表1）。表1|街区入驻企业一览|三号楼6F南天电气开发兴业志成贸易雕刻空间装饰设计智能网络系统锐诚财务事务所新巢结构工程博通计算机科技恩缇艾音频设备5F金色桥人力资源莱顿科学仪器菱慧机电设备工程亿良国际贸易宏大物流千惠服饰雷振实业恬迅机电科技4F自立工程顾问润欣泰贸易吴康医药技术咨询南佳电子绿竹教育咨询富乐外贸青年旅行社美术摄影家协会萨摩亚麦恩科技君虹贸易达渊伟业贸易新恩电子3F真吉尼化妆品美错机械顾天诚设计事务所品筑装饰设计安姆特检测机构宇博机电设备东方雨虹防水工程创力投资管理2F天元税务师---1F嘉旺茶餐厅美味东北菜鲜天下台湾锅贴星光大道寻常故事菜馆澄屋日本料理--四号楼6F空置5F大易视觉摄影漫步创媒明治日语致朗景观设计4F安博实训基地大信施装饰工程新智教育咨询任象机电工程3F经贸职业技术学校天馨职业培训2F依恋格调文化礼仪罗曼蒂克形象沙龙星光贝贝亲自摄影-1F婴之爱母婴用品汉庭酒店连锁金宝贝亲子教育-街区的指示牌上清晰地反应了街区内企业频繁更替和创意企业少的特征。图7|街区内指示牌|2.X2创意街区存在问题分析通过对X2创意街区基本情况的调研，我们注意到名为“创意街区”的X2，其实际意义上从事创意生产的公司并没有那么多，而大量充斥着餐饮、商业等与创意无关的行业，名实相悖——这是否是在其发展过程中出现了某些问题。为了找出其症结所在，我们对X2创意街区进行深入的调查，发现其在成长过程中，确实存在着不少的“烦恼”。2.1烦恼一：有企业，少创意根据调查统计，X2创意街区中共有企业59家，我们对街区内入驻企业进行归类并统计(图8-图9)。图8|X2创意街区入驻企业门类构成|2.1.1创意企业比重偏小数量少根据统计显示，在X2创意街区中，创意企业仅为9家，所占比例为15.3%。但从国内成功的案例来看，创意产业园区中创意企业在业态上应占较大比例。例如上海8号桥创意企业所占比例为80%，M50创意园更高达94%[1]（图10）。面积小经调查统计，街区中已出租的建筑面积为26123平方米。其中，9家创意企业面积共为1144平方米（表2），仅占已出租总面积的4.4%。从创意企业数量少且面积小的状况，可以看出创意产业在街区内不占主导地位，“创意街区”有名无实。图9|入驻企业分布|卫生间休憩平台二层交流平台交通空间空置房创意企业其他企业底层餐饮商业创意企业面积比重罗曼蒂克形象沙龙137m20.5%依恋格调文化礼仪41m20.2%星光贝贝亲子摄影45m20.2%品筑装饰设计55m20.2%顾天城设计事务所99m20.4%漫步创媒309m21.2%大易视觉338m21.3%雕刻空间装饰120m20.5%表2|入驻创意企业面积统计|八号桥,80%M50,94%X2创意街区,15.3%图10|创意企业比例对比分析|06[1]:网络相关链接：对面那家美递工坊，还没有装修好就搬走了。——星光贝贝亲子摄影员工2.1.2创意企业逐年减少街区内的创意企业从2007年开园时的16家，到2008年底的12家，又到目前的9家，呈现逐年减少的趋势(图10)。根据创意企业管理者的问卷调查结果(图11-图12)：现存的创意企业中在街区开业时入驻的仅为40%，当时入驻原因主要是看中了“新区狮山商务区的发展潜力”、“便利的交通条件”和“苏州创意产业第一站”的招牌。但经过两年多的发展，70%的企业认为X2创意街区对他们企业形象的提升并没有帮助。从2007年至今，已经搬离的创意企业共有7家（表3）。“停业、转让”的标语和大门紧锁的情形比比皆是，足见这些已搬离的创意企业当时面临的困境（图13），现存创意企业的生存状况也令人担忧。表3|已撤离创意企业一览表|已搬离的创意企业名称搬离时间高雅艺术设计公司2008年深圳市奥建环境艺术设计公司2008年瑞达艺术工作室2007年苏州华丽圣品广告有限公司2008年苏州一期一会文化传播有限公司2009年苏州高新区书法美术摄影家协会2009年高新区柏堤室内设计咨询公司2008年图11|创意企业入驻时间构成|图12|创意企业入驻缘由构成|靠近学校新区发展潜力优惠政策交通便利2007年-2008年2008年-2009年2009年-至今入驻的创意企业其他企业图10|创意企业分布演变|图13|创意企业搬离街区|072.1.4深层分析房租是影响创意企业是否入驻街区的重要因素之一。根据调查，80%的创意企业认为房租偏贵(图14)。为此，我们对街区的租金进行调查分析。目前，创意街区内房租情况为：一至二层为90元/平方米·月，三至六层为48元/平方米·月，且需50平方米起租。X2创意街区地处苏州新区狮山商务区，周边有众多商务写字楼。由于街区的经营方式与一般商务写字楼相类似，均以出租办公空间的方式运作，所以我们对街区周边商务写字楼的房租进行调查统计（表4）。表4|X2创意街区与周边商务写字楼房租情况一览表|通过对比发现，X2创意街区的房租处于中高档写字楼的水平。鉴于创意企业的保密态度，我们无法详细了解企业的盈利状况和进行收益与成本之间的对比。但是面对如此“高水准”的房租，苏州这些处于起步阶段的创意企业可能会无力承担。2.1.5小结1）X2创意街区内的创意企业占整个业态的比例偏少，在街区内不占主导。2）高居不下的房租是影响创意企业入驻的重要原因之一。3）相关优惠政策的缺失影响处于初创阶段的创意企业的信心，生存和发展前景问题成为企业当前首要考虑的事情。商务写字楼档次名称房租（元/平方米·月）高档金河国际50-100新地中心50-70国际经贸大厦70中档金狮大厦40-75金龙大厦40-50润捷广场40-50玉山路综合写字楼40-50低档华福大厦30-40新创大厦30新港大厦30X2创意街区48-90图15|X2创意街区周边商务写字楼|图14|X2创意街区创意企业房租承受能力构成|08创意企业名称所属门类大易视觉艺术传播有限公司影视艺术类上海漫步创媒广告有限公司广告企划类致朗景观设计有限公司建筑装饰类苏州顾天诚设计事务所建筑装饰类品筑装饰设计工程有限公司建筑装饰类依恋格调文化礼仪流行时尚类雕刻空间装饰有限公司建筑装饰类罗曼蒂克形象沙龙流行时尚类星光贝贝亲子摄影影视艺术类2.2烦恼二：有创意，弱产业在实地勘查中我们发现，X2创意街区内目前仅存的9家创意企业零散地分布在各楼层中（详见下图），针对这一现象我们对这些创意企业门类和其之间的合作关系进行了深入调查。2.2.1创意企业门类少，规模小门类少经过阅读相关文献，我们了解到：我国创意产业的门类基本分为工业设计类、影视艺术类、软件服务类、流行时尚类、建筑装饰类、展演出版类、广告企划类、运动休闲类等八大类[2]。在此基础上，我们又对X2创意街区内的创意企业进行细分,并与上海8号桥的企业分类情况作对比（表5，图16）。根据图16的数据，街区内的创意产业门类主要为建筑装饰类，而同样以建筑装饰类为主的上海8号桥包含了除软件服务类外的所有其他创意产业门类[3]。2F3F5F6F其他企业创意企业休憩空间空置区域表5|X2创意街区创意企业一览表|上海8号桥X2创意街区图16|X2创意街区与上海8号桥创意企业门类对比|09[2]:厉无畏，创意产业导论，学林出版社，2006年[3]:褚劲风，高峰，马吴斌：上海城市与创意产业园区协调发展研究，中国人口·资源与环境，2007.06规模小街区内创意企业不仅门类少，而且在公司规模上普遍偏小。据调查数据显示（表6），在所有的九家创意企业中，有七家为10人以下的小公司，所占比例为83.3%，仅有两家为10人以上的公司，所占比例为16.7%。表6|X2创意街区创意企业规模一览表|创意企业数量少是街区内创意产业门类少的重要影响因素之一。X2创意街区只能吸纳一些正处于起步阶段且规模较小的公司入驻，还没有能力吸引具有一定知名度、实力较强的创意企业，发展潜力有限。2.2.2产业链出现“断层”“原始创意——创意产品的生产——创意产品的展示、推广、交易、传播——最终消费者”构成了一条完整的创意产业链（图17），其中任何一个环节的缺失或不健全都可能使创意企业失去效益。[4]按照创意产业链的要素，我们对X2创意街区内创意企业进行分析（表7）。表7|X2创意街区创意企业产业链构成要素表|入驻创意企业规模10人以下783.3%10-20人18