工改工政策分析

工业用地政策分析1文件名出台时间《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》2006-6-19《深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知》2006-6-21《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定》2006-9-25《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》2007-3-30《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)》2007-8-1《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》2008-3-6《工业项目建设用地控制指标》2008-2-18《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》2008-9-9《工业楼宇暂行管理办法》2008-9-25《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》2008《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》2009-10-22《深圳市城市更新办法实施细则》2012-2-7《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》2012-8《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》2013-1政策分析相关文件2006年至2013年政府出台的工业用地相关政策2土地合同已作约定：按照土地合同约定土地合同未作约定自用部份≧50%非自用部份≦50%，经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑；面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部份可以分割转让。工业用地项目非城市更新类城市更新类城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让非城市城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例受限于50％：50％政策分析租售比例3工业用地政策对于工业用地项目在配套比例上有严格的限制，配套及产业用房比例受限于30%：70%，30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售工业用地项目工业用地一般涵盖的物业类型为：传统生产（科研）厂房、配套物业（即配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施）。政策分析配套比例4新转让办法中可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明确工业楼宇只能现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分政策分析产权划分与销售5新转让办法中明确工业楼宇只能现售，并提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响受让人资格：须是依法注册登记的企业再转让确需5年内转让：增值收益100%计提5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查转让限制特殊分割转让当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权对拟上市企业，可以申请购买特殊转让：5年购买，使企业可以通过销售物业5年后的期权实现变相销售；上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。政策分析销售限制现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售6第十四条：转让增值收益分成工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负责。——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》政府参与物业收益分成，使工业用地项目利润空间受到较大影响，但增值收益的计算方式目前存在较大政策盲点，具体操作有待进一步明确7政策分析收益分成超额累进税率法提取增值收益额10≤增值收益额/扣减总额≤50%增值收益额*50%2增值收益额/扣减总额≥50%未超过增值收益额50%部份*50%+超过增值收益额50%部份*60%备注：5年内工业楼宇再转让增值收益额*100%提取方法超额累进税率法提取增值收益额增值收益交易价格总扣减金额销售收入登记价格（与工程建设相关的所有成本）交易相关税费已补缴地价＝-++注：虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约，故发布优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文件，以深化土地管理制度改革、大力提升国土资源节约集约利用能力和管理水平。《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》【主文件】《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》《深圳市创新性产业用房管理办法（试行）》《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》【主要分享内容】《加快发展产业配套住房意见》《深圳市宗地地价测算规则（试行）》《深圳市贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见(试行)》“1+6”文件出台背景注：主文件以市政府1号文件为主，其他6个配套文件分别由规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草。为解决产业转型，城市发展土地空间受限等问题，市政府出台“1+6”文件，以促进产业升级转型及优化空间资源配置政策分析出台背景8土地合同已作约定：按照土地合同约定土地合同未作约定自用部份≧50%城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50％：50％非自用部份≦50%，经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑；面积比例不低于总建筑面积百50%的，非自用部份可以分割转让。工业用地项目非城市更新类城市更新类城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让政策分析租售比例930%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售工业用地项目配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施政策分析配套突破10新转让办法中可以栋、层、间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇只能现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易现售：工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分政策分析产权划分及销售11新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响受让人资格：须是依法注册登记的企业再转让确需5年内转让：增值收益100%计提5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查转让限制特殊分割转让当企业租赁物业满5年，可获得该物业的购买权对拟上市企业，可以申请购买特殊转让：5年购买，使企业可以通过销售物业5年后的期权实现变相销售；上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。政策分析销售限制12受让人资格及资格审查：受让人须是依法注册登记的企业，且必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查。实现的价格和速度：严格的转让规定对工业楼宇的转让价格和速度有较大影响，增加市场风险。转让限制5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让，确需转让的，所得增值收益100%计提。严格的转让条件限制及政府参与增值收益分成，极大影响物业实现的价格、销售速度及收益政策分析转让限制13第十四条：转让增值收益分成工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的土地整备资金，具体收缴工作由市土地整备机构负责。——《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》提取方法超额累进税率法提取增值收益额10≤增值收益额/扣减总额≤50%增值收益额*50%2增值收益额/扣减总额≥50%未超过增值收益额50%部份*50%+超过增值收益额50%部份*60%注：5年内工业楼宇再转让增值收益额*100%政府参与物业收益的分成，使工业用地利润空间受到较大影响政策分析收益分成14计算方式——增值收益的计算目前存在较大政策盲点，对项目整体收益的影响较大，具体操作有待进一步明确增值收益和土地增值税是否重复计算？新政中的规定增值收益与土地增值税，属于针对同一基础的重复计算，且未明确是否可以进行抵扣，存在较大的政策盲点。关于政府参与增值收益分成增值收益交易价格总扣减金额销售收入登记价格（与工程建设相关的所有成本）交易相关税费已补缴地价＝-++注：虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源政策分析收益分成15非政府鼓励工业用地建设一定量的配套住宅（居住产权），并给予一定的优惠政策，但该物业可能面临一定的销售限制十二、实行产业配套住房的流转机制。产业单位自行建设的产业配套住房，应当优先解决本单位职工的住房问题，在满足本单位住房困难职工租住需求的基础上，房源仍有剩余的，产业单位可以面向周边的产业单位整体出租，但不得面向社会个人出租。十三、实行产业配套住房产权整体持有。利用产业用地配套建设的产业配套住房，其产权附属于该宗产业用地，不得分割转让。情况特殊确需转让的，应当经市住房保障主管部门及市规划主管部门批准。十四、实行产业配套住房租售并举。高端人才、战略性新兴产业的人才除由产业单位自行提供产业配套住房外，还可以由政府通过租售结合的方式提供产业配套住房。其中，以出租方式提供产业配套住房的，租金标准不高于我市公共租赁住房的租金标准；以出售方式提供产业配套住房的，销售价格可以参照安居型商品房定价标准加以确定；其他产业员工，则主要由产业单位以出租的方式提供其自行建设和筹集的产业配套住房，租金标准由产业单位自主确定。十五、实行严格的产业配套住房入住制度。产业单位应当合理设置租赁入住条件，建立健全产业配套住房的管理制度，签订租住合同，建立租住档案。产业配套住房符合我市保障性住房建设标准的，入住人员不得在我市拥有自有住房，且不得同时享受我市的住房保障政策。同时加强准入和退出管理，禁止产业员工转租和长期空置产业配套住房。——《加快发展产业配套住房的意见》政策分析其他政策16城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，以下面方法补缴地价，导致销售部分地价略有上升原有合法面积：增加建筑面积面积：按照公告基准地价的50%补缴配套部份（≤30%）产业用房（≥70%）持有：按照公告基准地价的50%补缴分割转让：（工业用地基准地价+办公用地基准地价）*50%持有：工业用地基准地价*50%整体转让：按照工业用地基准地价补缴仍为工业用地属性销售：（法定机构评估价+市场机构评估价）*50%*85%销售持有：不补缴地价政策分析地价补缴17非城市更新项目配套部份（≤30%）产业用房（≥70%）销售：按照市场评估价补缴持有：在基准地价基础上进行补缴整体转让：报批并按公告基准地价补缴特殊转让：市场评估价-已缴纳地价分割转让：市场评估价-已缴纳地价正常进入市场转让部份其他转让方式非城市更新项目中，以下面方法补缴地价，该类项目若想实现纯市场化销售，面临的地价成本大幅提高风险政策分析地价补缴18评估地价计算方法——根据2013深圳最新政策规定，市场评估价补缴按实际评论结果的85%计收在城市更新项目地价评估方面，《暂行措施》提出两项具体措施，一是引入市场评估机构参与地价评估，法定结构与市场评估机构的评估结果各占一半权重；二是基于城市更新项目谈判过程艰难、运作周期较长、用地贡献等特殊性，地价金额按照上述结论结果的85%计收。政策分析地价补缴19未来工业用地年限调整为30年，对于不同产业政府实行差别化对待第三条土地实用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年。第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价*建筑面积*适用类型修正系数-土地开发程度扣减项——《深圳市宗地地价测算规则（试行）》