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海南正和实业集团股份有限公司所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性房地产市场价值资产评估报告闽中兴评字(2013)第3005号福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司中国·福州二〇一三年三月三十日海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告海南正和实业集团股份有限公司所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性房地产市场价值评估报告目录一、注册资产评估师声明二、评估报告摘要三、评估报告正文----------------1----------------2----------------5（一）委托方、产权持有者和其他评估报告使用者---------------5（二）评估目的；（三）评估对象和评估范围；（四）价值类型及其定义；（五）评估基准日；（六）评估依据；（七）评估方法；（八）评估程序实施过程和情况；（九）评估假设；（十）评估结论；（十一）特别事项说明；（十二）评估报告使用限制说明；（十三）评估报告日；四、附件----------------6----------------6----------------8----------------9----------------9----------------10----------------11----------------12----------------13----------------13----------------16----------------16----------------17福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告注册资产评估师声明1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。5、注册资产评估师及其所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。6、注册资产评估师及助理人员已对评估对象进行了现场勘察。7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。10、评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，评估报告的分析意见和评估结论以评估报告中披露的假设和限制条件为前提，报告使用者须关注评估报告特别事项说明、评估假设等事项对评估结论的影响。11、评估报告书的评估结论仅供委托方为本报告书所列明的评估目的使用，以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第1页共18页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告海南正和实业集团股份有限公司所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性房地产市场价值资产评估报告摘要闽中兴评字(2013)第3005号一、委托方、产权持有者和委托方以外的评估报告使用者:委托方：海南正和实业集团股份有限公司产权持有者：海南正和实业集团股份有限公司委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。二、评估目的：本次评估目的是为海南正和实业集团股份有限公司确定其申报评估的位于广西柳州谷埠街国际商城的投资性房地产的公允价值提供参考。三、评估对象和范围：本次评估对象为海南正和实业集团股份有限公司申报的投资性房地产。评估范围为海南正和实业集团股份有限公司拥有的位于广西柳州谷埠街国际商城的商铺（地下一层至地上三层），总建筑面积146,142.21平方米，账面价值1,813,110,791.83元，具体明细详见评估明细表。四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。五、评估基准日：本次评估基准日为二○一二年十二月三十一日。六、主要评估方法：市场法七、评估结论：经评估，位于广西柳州谷埠街国际商城，权属海南正和实业集团股份有限公司的投资性房地产，总建筑面积146,142.21平方米，账面价值1,813,110,791.83元，于二○一二年十二月三十一日的市场价值总计人民币1,818,127,974.69元，评估增值5,017,182.86元，增值率0.28%。八、特别事项说明1.对被评估资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项及期后事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第2页共18页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告2.本评估公司未对委托方和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。3.截止评估基准日，根据海南正和实业集团股份有限公司的说明，位于柳州谷埠街国际商城的投资性房产有建筑面积145,892.63平方米的房地产以及存货建筑面积1,622.84平方米的房地产已设定抵押，共计贷款9.53亿元。虽然本项目评估过程中评估人员未发现被评估资产存在除本报告已披露外的其他担保和抵押事宜，但是，本评估报告的使用者应当不依赖于本评估报告而对资产他项权利状态做出独立的判断。4.本次评估以评估对象在评估基准日拥有合法、完全权利，未设立任何他项权利为前提，评估结果体现其完全市场价值，本评估结果已包含土地使用权价值；由于本次评估对象部分房地产于评估基准日已设立抵押，根据有关法规，该他项权利在评估基准日的未偿还债项属法定优先受偿款，因此提请本报告使用者特别注意该事项，并与评估对象房地产相关权属人核实评估对象于评估基准日可能存在的其它他项权利的具体情况。5.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的及限制条件下于评估基准日在公开市场上的客观合理房地产价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用等因素的影响；由于房地产具有不易变现的特点，因此如要短期强制处分估价对象，则应充分考虑强制处分时的市场情况和估价对象的快速变现能力，以及房地产拍卖中介佣金等交易费用及房地产交易税费。6.由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产使用期间将可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所评估的房地产的价格变动影响甚大；其次，由于地震、台风、水灾、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成房地产严重坏损及灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；因此，在运用本报告评估结果时，需充分权衡可能出现的种种利弊，全面考虑各类风险及其不利后果。7.期后事项7.1评估基准日后至出具评估报告日，被评估资产若发生了变化，在使用评估结论时应充分地考虑这些变化对评估结果的影响。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第3页共18页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告7.2评估基准日后至出具评估报告日，委托评估单位的一切经营活动均在正常范围之内，无需披露而未披露的重大事项。7.3报告提交日以后发生期后事项时，不能直接使用本报告的评估结论。7.4评估结论已扣除现有租约对评估对象公允价值的影响，评估报告日之后若发生租约期、面积、租金变化或发生租约期满续租、转租等情况，在使用评估结论时应充分考虑这些变化对评估结果的影响。7.5在评估基准日后，有效期以内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按如下原则处理：7.5.1资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产数进行相应调整；7.5.2资产价格标准发生变化，对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估值；7.5.3由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。8.本报告中的有关海南正和实业集团股份有限公司及被评估对象描述性的文字均摘自委托方提供给评估师的有关介绍资料，报告阅读者应将此视同一般性的文字说明，而不应视作评估机构与评估师对其有关情况的认同或宣传报道，本公司不负责因有关介绍与实际情况可能不符而产生的所有责任。至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发现，且产权持有者也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告全文。中国注册资产评估师:法定代表人:福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司二〇一三年三月三十日福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第4页共18页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告海南正和实业集团股份有限公司所拥有的广西柳州谷埠街国际商城投资性房地产市场价值资产评估报告闽中兴评字(2013)第3005号海南正和实业集团股份有限公司：福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司（以下简称“本公司”）接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照公认的资产评估方法,对位于广西柳州谷埠街国际商城权属贵公司的投资性房地产的现有市场价值进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证,对评估对象在二○一二年十二月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下:一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方：海南正和实业集团股份有限公司企业名称：海南正和实业集团股份有限公司住所：海口市西沙路28号法定代表人：林端注册资本：人民币壹拾贰亿贰仟零壹拾壹万柒仟伍佰肆拾伍元实收资本：人民币壹拾贰亿贰仟零壹拾壹万柒仟伍佰肆拾伍元公司类型：股份有限公司（上市）经营范围：高新技术项目及产品的投资、开发、生产和经营；能源基础产业投资、开发、经营、房地产、旅游资源、旅游产品开发、经营；建筑材料生产；房屋租赁服务；装饰装修工程；农付土特产品的销售；矿业投资开发经营。（二）产权持有者：海南正和实业集团股份有限公司（三）委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司第5页共18页海南正和实业集团股份有限公司投资性房产资产评估报告二、评估目的：本次评估目的是为海南正和实业集团股份有限公司确定其申报评估的位于广西柳州谷埠街国际商城的投资性房地产的公允价值提供参考。三、评估范围和对象本次评估对象为委托方申报的投资性房地产,评估位于广西柳州谷埠街国际商城，权属海南正和实业集团股份有限公司，房产类型包括商铺（地下一层至三层），总建筑面积146,142.21平方米，汇总情况如下表：楼层区域F区G区H区B区C区负一层D区E区H区C区H区C区A区小计A区一层小计A区A区G区A区B区二层D区H区F区B区账面数量（平方米）9,226.478,298.692,565.638,658.142,348.718,956.326,515.153,413.50354.14742.04651.082,236.9753,966.843700.593898.29账面金额（元）110,451,52