城市更新政策、流程与谈判技巧

城市更新改造法规政策、操作流程及拆迁谈判技巧英联不动产集团金大地拆迁二0一0年七月2主要内容第一篇相关法规政策第二篇操作流程第三篇拆迁补偿与安置第四篇拆迁谈判技巧与案例第五篇房屋拆迁纠纷处理3全国人大及其常委会国务院国务院各部委部门规章地方政府规章行政法规法律地方性法规物权法土地法拆迁管理条例土地出让转让条例征收拆迁补偿条例招拍挂土地出让规定房屋拆迁估价指导意见城乡规划法地方政府规章地方政府规章地方政府规章省、自治区、直辖市、较大市政府省、自治区、直辖市、较大市人大及其常委会一、相关法规政策体系房地产法深圳市城中村改造规定深圳市城市更新办法房地产法第一篇相关法规政策41992年《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》1994年《深圳经济特区房屋拆迁管理办法》1998年《中共深圳市委、市人民政府关于进一步加强规划国土管理的决定》1999年《深圳经济特区征用与收回条例》1999年深圳市人大《关于坚决查处违章建筑的决定》2002年《深圳市征用土地实施办法》2002年《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》2002年《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》2004年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》2004年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》2006年《关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定》2006年《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》2005年《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》《深圳市城市更新办法》（2009.12.1）《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》（2010.1.18）《深圳市城市更新办法实施细则》（2010，尚未出台）二、深圳市相关法规政策第一篇相关法规政策51、城市更新的范围:旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村、旧屋村。2、城市更新的条件（1）基础设施、公共服务设施亟需完善；（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（4）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。3、城市更新的方式:综合整治、功能改变、拆除重建4、城市更新的依据:城市更新单元规划和年度计划管理制度。5、城市更新的实施主体（1）市、区政府；（2）土地使用权人；（3）其他符合规定的主体。6、操作流程(详见第二篇)。三、城市更新办法要点解读第一篇相关法规政策6一、拆除重建更新整体项目流程前期申报拆迁实施拿地实施开发实施更新研究单元规划补偿方案更新意愿征集计划申报规划申报可行性论证确权登记业主沟通修改补偿方案签署收购补偿安置协议拆迁许可申请实施拆迁拆迁谈判申请产权注销各项手续办理申请签订土地使用权出让合同制定开发方案编制详细规划开发报建风险控制开发建设土地获取第二篇操作流程7二、意愿调查工作流程第二篇操作流程8三、拆迁谈判工作流程第二篇操作流程9四、拆迁工作程序1、发布拆迁审批和拆迁公告对拆迁申请内容及提交的批准文件进行审查，并对拆迁范围现场调查核发拆迁许可证的，市主管部门自核发房屋拆迁许可证之日起5个工作日内，在深圳商报或者深圳特区报及市主管部门网站上公告。拆迁人取得房屋拆迁许可证后，在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁的单位名称、拆迁工作人员名单等，接受监督第二篇操作流程10四、拆迁工作程序2、签署拆迁协议通过拆迁补偿安置协议的形式明确拆迁当事人之间民事权利和义务关系的合同拆迁补偿安置协议的主要内容包括：（1）拆迁人与被拆迁人；（2）拆迁依据与拆迁范围；（3）产权（凭证）资料；（4）拆迁补偿方式、补偿内容及金额；（5）搬迁期限及搬迁费用；（6）采用产权调换方式的，须注明产权调换房屋的地点、位置、楼层、面积、产权性质及年限、新旧程度、装修、室内配套设施、物业费及其他费用、小区及周边配套等；需要过渡安置的，还应当注明过渡安置房或者周转房的地点、面积、过渡期限、过渡费用等；（7）违约责任；（8）争端解决途径；（9）签约时间、地点，协议生效时间；（10）当事人签名、盖章；（11）其他需要约定的事项。3、实施房屋拆迁（略）第二篇操作流程11第三篇拆迁补偿与安置一、补偿对象补偿对象——被拆除房屋的所有人，而不是使用人所有人包括公民，也包括法人二、补偿方式拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。12三、补偿内容1.被拆迁房屋的补偿2.房屋以外的构筑物、附着物补偿费3.室内自行装修装饰补偿费4.搬迁补助费5.临时安置补助费6.拆迁经营性房屋所造成的停产停业补偿费和擅改商业的适当补偿费第三篇拆迁补偿与安置13四、补偿标准产权调换：以实物形式体现，遵循等价原则由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋以评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补从价值量衡量，产权调换与货币补偿是等价的第三篇拆迁补偿与安置14四、补偿标准货币补偿基本原则——等价有偿房屋补偿是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。深府161号令规定公共基础设施建设项目拆迁中：拥有完全产权的商品住宅、安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）二者之中价高者确定货币补偿金额对被拆迁人取得拆迁补偿款，免征个人所得税。第三篇拆迁补偿与安置15五、特殊情况的拆迁补偿、安置1、产权不明确的房屋无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人拆迁人提出补偿安置方案，市拆迁办审核拆迁人对被拆迁房屋办理证据保全公证将拆迁补偿费依法提存后实施房屋拆除第三篇拆迁补偿与安置16五、特殊情况的拆迁补偿、安置2、设有抵押权的房屋认定抵押的有效性通知抵押权人能解除抵押合同的，补偿款支付给被拆迁人，付款前须经抵押权人认可不能解除抵押关系的，按照清偿顺序清偿，不足清偿的，由抵押权人按照有关法律规定向抵押人进行追偿第三篇拆迁补偿与安置17五、特殊情况的拆迁补偿、安置3、公益事业用房拆迁人应当征得相关主管部门的认可，依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，不能或者无需在原地重建的，由拆迁人按照原性质和规模予以异地重建或者按照重置价评估给予货币补偿。4、违章建筑和超过批准期限的临时建筑违章建筑，不予补偿拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。第三篇拆迁补偿与安置18第三篇拆迁补偿与安置六、深圳市有关房屋拆迁补偿安置的其他规定1、拆迁华侨房屋依据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》办理；2、属于生活特殊困难人员的被拆迁人，其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于45平方米，选择产权调换方式的，按家庭人口2人以下建筑面积不小于45平方米，3人以上建筑面积不小于60平方米的标准，由拆迁人提供成套住宅房屋作为产权调换房屋，规定面积以内部分不结算差价，超出部分按建筑成本结算差价；选择货币补偿的，按规定面积的商品房交易均价给予补偿。生活特殊困难人员，是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的本市户籍居民。19第三篇拆迁补偿与安置六、深圳市有关房屋拆迁补偿安置的特殊规定3、国有出让土地上工业用房的，经市产业主管部门评估属鼓励发展项目的，可按“工业进园”的规定给予安排用地，房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿。4、拆迁产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，除按照原用途予以补偿外，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况对被拆迁人给予适当补偿。20一、谈判技巧的含义什么叫谈判技巧，说的通俗一点，就是谈判人员在谈判过程中的语言及非语言交流过程中所表现出来的方式方法与技能。对拆迁谈判人员来说掌握一些技巧至关重要。我们拆迁人员要学，心理学，语言学，社会学，熟练掌握拆迁法律、法规知识，有高超的语言技巧及丰富的心理学知识。尤其是遇到“钉子户”时，拆迁技巧更加重要。第四篇拆迁谈判技巧与案例21第四篇拆迁谈判技巧与案例二、拆迁谈判的基本原则1、依法拆迁，和谐拆迁原则拆迁是社会生活中最为敏感的一根神经，是关系民生的大问题，在拆迁中谈判人员要协调行动，懂得化解矛盾。这就要求每位参加谈判的拆迁工作人员熟练掌握拆迁法律、法规知识，有高超的语言技巧及丰富的心理学知识。这是人性化执法的一种体现。按政策法规办事是基础，有了这个基础，双方再进行充分的沟通，分歧也就减少了很多，矛盾不那么突出了。即体现了依法办事，更合情合理，以情感人，争取拆迁顺利进行。22二、拆迁谈判的基本原则2、公平公正，阳光拆迁原则将补偿政策、操作程序、被拆迁人的确权情况、拆迁机构、评估机构、签约状况等进行公开，让被拆迁人充分了解情况。谈判人员要站在被拆迁人的立场上考虑问题，公正的对待拆迁户的利益诉求问题，在谈判过程中坚持公开、公平、公正，实现阳光拆迁。3、统一标准，规范操作，文明谈判原则在拆迁谈判中，要让被拆迁人知道或感觉到，拆迁项目补偿标准是统一的，本次拆迁的流程和操作是规范的，谈判代表有诚意与其沟通谈判，也站在业主立场，维护了他的应得利益。第四篇拆迁谈判技巧与案例23二、拆迁谈判的基本原则4、以大局为重，互助互惠原则由于公共基础设施的建设项目往往是市里的重大项目，比如地铁三号线、体育新城，在时间上都有严格的要求，不能影响工程的建设工期，所以谈判人员要注意，以大局为重，被拆迁人支持了政府的建设，政府也要考虑被拆迁人利益，尽量保证不因拆迁影响他们的生产、生活。5、注意对事不对人原则因为任何谈判工作都是由人来具体完成的，谈判中的各方人都不是抽象的，均有各自的文化背景、习惯、价值观念等个性特点，因此拆迁人员需要时刻铭记谈判中对人要温和，对事要坚持，处理事情的原则注意对事不对人。第四篇拆迁谈判技巧与案例24二、拆迁谈判的基本原则6、需要引导被拆迁人达成共识拆迁谈判中的被拆迁人利益有多重性，需求有差异性，因此当谈判不能达成一致的时候，大可不必在一个方案上僵持不下，而应该积极寻求合理处理争议、异议、分歧的其他解决方案，并通过沟通、协商，最终能通过理解、让步等方式达成一致。第四篇拆迁谈判技巧与案例25三、拆迁谈判的沟通技巧1、尽量发掘可作为基础的客观标准一般说来，这种标准往往不止一种。譬如：市场价、先例、科学的判断、专业的标准、效率、成本、同等待遇等等。发掘越多，越有可能择取好的标准并帮助达成公平协议。2、建立关系、了解潜在客户的真实想法一是暖场，为了尽快使双方进入角色，消除对立情绪，拆迁人员需要重视开场白。暖场可以从很多方面入手，比如选择一些彬彬有礼的话题，轻松地讨论彼此的兴趣爱好、运动休闲、天气等。二是善于提问，提问是了解潜在客户立场、观点、态度及其心理变化的有效手段。暗示性问题是针对被拆迁户的困难、问题与不满，询问其相关或有影响的因素。便于扫清障碍，达成协议。第四篇拆迁谈判技巧与案例26三、拆迁谈判的沟通技巧3、始终保持冷静的理性态度保持清醒，不过于情感化，保持理智。谈判的实际情况毕竟可能是复杂多变的，被拆迁人可能只从自己的利益出发提出某种要求，甚至进而将它发展为不可让步的原则立场。这时你要冷静。4、不屈从压力贿赂、威胁、摆老资格、以人格担保、拒不让步等等都是压力。坚持客观标准就意味着决不屈从压力，无论对方如何千变万化，回答都一样：请说明理由，明确双方认可的标准。除非对方真的不让步，否则，只要还能谈下去，你就能取得优势，因为你的力量不仅在于意志的坚强，还在于合理合法的态度和真诚地希望公平解决问题的良好意愿。第四篇拆迁谈判技巧与案例27三、拆迁谈判的沟通技巧5、让步的原则与方法让步既需要把握时机又需要掌握一些基本的技巧，